Дарственная на квартиру: особенности оформления, преимущества и недостатки

Дарение – один из самых популярных способов отчуждения недвижимого имущества. По статистике Росреестра ежегодно в России регистрируется от 300 до 500 тысяч объектов недвижимости, права по которым, перешли к новым собственникам по договору дарения.

Дарственная на квартиру оформляется как в случае реального дарения недвижимости (например, между родственниками), так и в различных случаях, когда собственники помещений пытаются прикрыть одну сделку другой.

Подарить квартиру, дачу, дом и земельный участок, а также множество видов помещений и недвижимых объектов (в том числе, имущественные комплексы) можно в рамках 572 статьи Гражданского кодекса РФ.

Процедуру дарения и порядок оформления документов подробнее рассмотрим в этой статье.

Зачем нужен договор дарения на квартиру?

В целом, договоры нужны, чтобы закреплять взаимные права и обязанности сторон сделки.

Наличие договора, с одной стороны делает сделку по дарению квартиры более прозрачной для дарителя и одаряемого, но, кроме того, позволяет избежать недопонимания сторон и взаимных не оправдавшихся ожиданий.

В нашей практике иногда встречаются случаи, когда дарственные на квартиры расторгали из-за конфликта сторон по причине изначальной недоговоренности. Было несколько случаев, когда даритель отказывался от дарения в связи с тем, что одаряемый отказывался оплачивать нотариальные и иные расходы на оформление сделки.

Кроме того, оформление договора в соответствии со ст. 574 Гражданского кодекса, является обязательным, поскольку переход права собственности на объект недвижимости оформляется Росреестром на основании первичных документов.

Договор дарения может быть оформлен одним из следующих способов:

• В простой письменной форме.

В этом случае сторонам достаточно написать от руки или напечатать на компьютере текст договора, затем распечатать и подписать его. Образец договора дарения вы можете найти на нашем сайте, на странице образцов документов.

Для оформления сделки такой договор, вместе с сопутствующими документами на объект недвижимости и нового собственника подаются в территориальный отдел Росреестра или МФЦ.

В данном случае существует риск отказа в государственной регистрации. Причиной могут послужить или ошибки в договоре или неправильное его оформление и подписание.

Отказ в регистрации, однако, не является окончательным, как правило, регистрирующий орган дает сторонам возможность устранить замечания. Если сделать это невозможно и в регистрации все-таки откажут окончательно, вы можете устранить замечания, возникшие в первый раз и подать документы в регистрирующий орган повторно.

• Нотариальная форма договора.

Заключение договора дарения недвижимости у нотариуса – намного безопаснее простой письменной формы.

Дело в том, что:

во-первых, у нотариусов есть отработанные годами формы договоров на любые сделки с недвижимостью, что позволит вам быть уверенными в том, что документы по сделке не приостановят и регистрация перехода права пройдет успешно;

во-вторых, нотариусы, в рамках своих обязанностей по удостоверению сделок, обязаны проверить дееспособность и реальность волеизъявления сторон на дарение и получение дара, это поможет вам избежать риска отмены такого договора через суд. Нередко дарители впоследствии отказываются от дарения и пытаются отменить дарение через судебные органы.

По данным Росреестра, каждая четвертая сделка по дарению квартир оспаривается в суде после ее совершения.

Способы подачи договора дарения в Росреестр:

В последние годы регистрирующий орган существенно упростил для заявителей процесс подачи документов на регистрацию права.

Так, вы можете сдать документы на оформление квартиры по дарственной одним из следующих способов:

1. Лично в территориальном органе Росреестра.

Это наиболее трудозатратный метод. Для подачи документов вам потребуется сформировать полный пакет, самостоятельно его проверить, заплатить госпошлину, взять номерок на подачу и сдать документы.

В то же время, это самый недорогой метод и он очень понравится тем, кто хочет контролировать все этапы оформления сделки;

2. Через нотариуса.

Пожалуй, один из самых простых, но весьма затратный метод.

Сейчас любая нотариальная контора оснащена средствами защищенной электронной коммуникации с Росреестром. С помощью этих электронных каналов нотариусы формируют и подают документы на регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Нотариусы помогут вам сформировать полный пакет документов и оплатить необходимые госпошлины, проконсультируют вас о правах и обязанностях;

3. Через МФЦ.

Сегодня многие многофункциональные центры по всей стране предлагают услугу «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость».

С помощью этой услуги вы можете оформить и подать документы на регистрацию права.

Для оформления документов через МФЦ дарителю и одаряемому необходимо явиться в центр с полным комплектом правоустанавливающих документов на объект, паспортами сторон и иными необходимыми документами.

Сотрудник центра поможет вам сформировать и подать полный пакет документов на регистрацию.

После регистрации перехода права собственности на жилье вы сможете получить договор дарения с отметкой Росреестра о регистрации права и выписку из Единого государственного реестра недвижимости с печатью ведомства.

Недостатки договора дарения на квартиру

Договор дарения, несмотря на свою простоту и удобство для сторон, тем не менее, несет ряд рисков и сопутствующих сложностей:

• Сложность в расторжении.

Поскольку передача объекта недвижимости происходит в состоянии «как есть», получатель дара не может предъявлять каких-либо требований к объекту. Соответственно, при его получении возможно появление неожиданных «сюрпризов».

Так, одна из наших клиенток получила в дар дом от дяди. Дядя продолжал жить в доме до своей смерти, однако, как выяснилось позднее, дядя не платил по коммунальным платежам, сформировал огромный долг по электроэнергии, которую продавал со своего участка на соседний участок предпринимателя.

Существует ряд оснований для расторжения договора дарения квартиры, но на практике они встречаются крайне редко.

• Полная утрата права собственности и права распоряжения объектом.

Следует помнить, что даже при дарении внутри семьи, даритель полностью утрачивает свое право на объект, что иногда приводит к тому, что дарители остаются без места жительства.

• Споры и претензии от других родственников.

Часто в нашей практике встречаются споры, в которых родственники, кому не достался дар начинают оспаривать сделки дарения по всевозможным основаниям.

Следует помнить, что документы на дарение, в том числе договор, должны быть оформлены идеально, чтобы суд не отменил вашу сделку.