Договор аренды нежилого помещения
Договор — это документ, который является соглашением между сторонами по любому вопросу и одновременно считается гарантом юридической силы.
Иными словами, договор в экономических отношениях необходим для того, чтобы юридически закрепить волю сторон, избежать заблуждений и обезопаситься в случае нарушения условий.
Договор аренды нежилого помещения — это документ, в соответствии с которым арендодатель доверяет и предоставляет, а арендатор принимает нежилое помещение во временное пользование за определенную плату. Объектом такой сделки будет являться помещение, предназначенное для бытовых, служебных, производственных и иных подобных целей.
Стороны договора аренды
Стороны в указанном договоре это арендодатель и арендатор.
Арендодателем будет выступать любое физическое или юридическое лицо, у которого в собственности имеется нежилое помещение. В отдельных случаях им является иное лицо, обладающее соответствующими полномочиями, переданными собственником.
Арендатор — это лицо, которое за оговоренную сумму принимает во временное пользование нежилое помещение для своего бизнеса, хобби и иных производственных целей. Им также может быть как физическое, так и юридическое лицо.
В гражданско-правовых отношениях возможно возникновения рисков для обеих сторон. Кратко коснёмся рисков, которые чаще всего встречаются на практике. Стоит учесть, что данный список не является исчерпывающим.
Риски стороны арендодателя
◦ Объект договора может быть использован не по прямому назначению, как указано в договоре;
◦ Оплата по договору может произойти с нарушением срока, либо не произойти совсем;
◦ В ходе эксплуатации помещение может быть повреждено;
◦ Сторона по договору может покинуть помещение, не предупредив об этом арендодателя.
Риски стороны арендатора
◦ Предоставляемое помещение может не принадлежать на праве собственности арендодателю;
◦ Во время действия договора арендная плата может быть сильно увеличена, причём не единоразово;
◦ Сданное помещение может не подходить по параметрам или назначению арендатору без уведомления его об этом.
◦ Состояние сданного помещения может не соответствовать состоянию, принятого по договору.
Важные аспекты
Для того, чтобы не ошибиться с выбором помещения для аренды, необходимо учесть ряд правил, которые помогут арендатору и арендодателю:
- Проверить документы арендодателя и арендатора. Для арендатора, в частности, важны такие документы как выписка из ЕГРН, договоры на предоставление коммунальных услуг, для арендодателя — паспорт арендатора, либо его представителя.
- Провести осмотр помещения. Параметры и состояние помещения по факту должны совпадать с указанными в договоре аренды. Вместе с этим, состояние должно быть соответствующим, как при подписании акта приема-передачи помещения, так и при окончании срока аренды.
- Провести проверку договора. Договор должен быть максимально понятным обеим сторонам и содержать в себе все важные условия — кадастровый номер, адрес, площадь и иные параметры помещения (объекта договора), цель использования, стоимость аренды, порядок оплаты, срок и другие условия, необходимые сторонам.
Существенные условия
◦ Предметом договора аренды является существенное условие сторон об имуществе (объекте договора), которое предоставляется арендодателем во временное владение или пользование. Помещение должно соответствовать требованиям и цели использования арендатора, находиться по своему адресу, указанному в выписке ЕГРН.
◦ Ценой договора будет являться оговорённая обеими сторонами сумма, которую арендатор обязан перечислять арендодателю с периодичностью, определенной сторонами (чаще всего ежемесячно). Кроме этого, в договоре необходимо указать условие о возможности или невозможности повышения стоимости аренды. Дополнительно указывается входят ли в стоимость аренды коммунальные платежи, а также какая из сторон их оплачивает.
◦ Срок аренды — это период, в течение которого арендатор имеет право пользоваться помещением, предоставленным ему арендодателем. Обычно стороны прописывают в договоре срок и, в случае необходимости, его продляют.
Пример из судебной практики.
Сторонами 01.09.2018 года заключен договор аренды помещения на 4 года. Объект сдан арендатору 10.09.2018 года, а регистрация договора была произведена 10.10.2018 года.
Арендодатель направил уведомление о том, что 02.09.2022 года срок действия договора истекает, считая срок от момента заключения. Арендатор не был согласен с такой позицией, поскольку считал, что срок исчисляется с момента передачи помещения в пользование.
Суды указали, что обе стороны не правы в данном вопросе, поскольку срок действия договора начинает истекать с момента регистрации договора, а не с момента передачи имущества или заключения договора, как по ошибке полагают стороны, соответственно срок аренды закончится 11.10.2022 года.
Искрова Наталья
Юрист специалист практики гражданских и наследственных споровРегистрация договора аренды недвижимости
В случае, если срок действия договора, превышает один год, необходима его регистрация в Росреестре, которая осуществляется непосредственно на территории Росреестра, либо в МФЦ.
Обе стороны представляют пакет документов, включающий в себя:
◦ договоры аренды нежилого помещения в трёх экземплярах,
◦ паспорта сторон,
◦ акт приема-передачи помещения,
◦ выписка из ЕГРН,
◦ учредительная документация,
◦ ИНН,
◦ документ об оплате государственной пошлины.
Если регистрирующему органу понадобятся иные документы, стороны будут оповещены об этом.
Приведём пример из судебной практики.
Между сторонами заключён договор аренды нежилого помещения для розничной продажи бытовой химии на 5 лет. Однако арендатору помещение показалось слишком большим, и он заключил договор субаренды с девушкой, которая оказывает косметологические услуги и является самозанятой. Это условие сторонами было согласовано. В связи с неисполнением арендатором обязанности по оплате. договор аренды между сторонами был расторгнут. Вместе с этим в суд обратилась девушка, с которой был заключен договор субаренды. Ее основным требованием было заключение договора аренды на предоставляемое по договору субаренды помещение. Суды трёх инстанций признали требования истицы необоснованными на том основании, что договор аренды между собственником и арендатором не был зарегистрированным в связи с нормами законодательства и соответственно являлся не заключённым.
Подобные дела рассматриваются Арбитражными судами
Расторжение Договора
Договор аренды заключается сторонами на определенный срок, что является одним из основных условий договора. Действие договора в таком случае прекратится автоматически. На практике допустим вариант досрочного прекращения: по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке, но только при нарушении его условий.
Такими условиями могут быть:
◦ неоднократное изменение стоимости аренды, что не предусмотрено условиями договора аренды;
◦ арендодатель отказывается исполнять обязанности по выполнению ремонта, что указано в договоре;
◦ арендатор на протяжении трёх месяцев не перечисляет платежи за аренду помещения.
Коротко о Субаренде
В соответствии с гражданским законодательством арендатор имеет право сдавать принятое во временное пользование помещение или его часть в субаренду.
Субарендой называется предоставление в аренду помещения, которое уже является предметом аренды. Договор субаренды будет аналогичен основному договору аренды.
Субаренда возможна только в случае разрешения арендодателя. Условие о невозможности сдачи помещения в субаренду в договоре прописать нельзя, это запрещено законом. Срок субаренды будет совпадать со сроком аренды, таким образом, в случае досрочного прекращения второго договора, первый будет расторгнут автоматически.
Заполните заявку и мы поможем
Спасибо за заявку!
Мы перезвоним в течении 4 минут 58 секунд и проконсультируем по вашему вопросу