Договор доверительного управления квартирой и апартаментами

Вы приобрели квартиру, студию или апартаменты и хотите их сдавать? Отличная идея!

Сдача жилых помещений посуточно намного выгоднее, чем сдача на долгий срок, однако организационно довольно сложно самостоятельно каждый день или раз в несколько дней появляться в квартире, давать и забирать ключи, делать уборку и следить за состоянием объекта.

Также сложности могут возникнуть, даже при сдаче квартиры, студии или апартаментов на длительный срок. Например, если вы живете за границей или в другом городе, не можете уделить время после работы, или работаете вахтовым методом.

Все эти обстоятельства препятствуют ритмичной сдаче вашего жилого помещения и, как следствие, снижают вашу доходность по нему.

Если вышеописанные препятствия – ваш случай, или ваш хотя бы отчасти или вы просто не хотите самостоятельно заниматься сдачей своей квартиры, то вам на помощь придут профессиональные управляющие.

О том, как с ними работать поговорим сегодня подробнее.

Кто такой доверительный управляющий

В Гражданском кодексе РФ доверительному управлению имуществом посвящена целая глава 53.

Так, согласно ст. 1012 ГК РФ, договором доверительного управления оформляются отношения доверителя (выгодоприобретателя от деятельности объекта) и доверительного управляющего, который управляет переданным имуществом исключительно в интересах учредителя управления.

Доверительный управляющий получает по договору доверительного управления жилого помещения определенную свободу действий в отношении этого объекта, вправе по своему усмотрению решать как и когда действовать, правда с существенным ограничением – такие действия должны быть направлены на выгоду доверителя.

Какие доверительные управляющие бывают

ДУ бывают трех основных типов:

1. Частное лицо, занимающееся управлением и сдачей в наем (аренду) объектов недвижимости.

Как правило, вознаграждение у таких лиц ниже, чем у других игроков рынка, но и возможности существенно ниже. Такие управляющие не пользуются профессиональным программным обеспечением, инструментами маркетинга, работают с небольшим количеством клиентов и, как правило, работают только недалеко от места собственного проживания, чтобы обеспечить удобство логистики при работе со сдаваемыми кваритрами;

2. Небольшая компания или ИП.

У таких организаций, в зависимости от их развитости более организованы бизнес-процессы. Они уже пользуются инструментами интернет продвижения, рекламы, организовывают беcключевой доступ в квартиры, студии и апартаменты и способны взять на себя управление намного большим количеством объектов.

3. Профессиональные доверительные управляющие

Это организации, которые пользуются всеми профессиональными инструментами по сдаче на краткосрочный период (посуточно) и на долгосрок жилых квартир, студий и апартаментов. Занимаются рекламой, продвижением, ремонтом и улучшением объектов, следят за состоянием имущества и его износа.

Фактически такие компании осуществляют работу как оператор отеля, номера в котором разрознены.

Зачастую такие компании берут в управление целые группы квартир и студий, например, сделанных из бывших коммунальных квартир. Такие квартиры дробятся на несколько объектов, распродаются и затем берутся в управление как часть мини-отеля или хостел.

Средняя доходность в таких объектах, как правило, выше, чем в других за счет оптимизации затрат, эффективных бизнес-процессов и скорости работы управляющих.

Сколько платят доверительному управляющему квартиры

Двумя самыми главными вопросами, возникающими при работе с доверительным управляющим жилого помещения являются:

1. Доверие к управляющему;
2. Стоимость услуг доверительного управляющего.

Если с первым вопросом можно разобраться только индивидуально, познакомившись с управляющим, собрав отзывы у лиц, уже работающих с ним, то в отношении стоимости услуг существуют определенные стандарты.

Итак, сколько стоят услуги управляющего квартирой, студией, апартаментами?

Две схемы оплаты услуг доверительного управляющего

1. Оплата от «оборота» или «дохода». Как правило, несколько процентов от 2 до 6, которые ДИ получает вне зависимости от того, есть ли прибыль у объекта. Такая схема оплаты выгодна, если прибыль вашего объекта очень высокая.

Например, за прошлый год ваш объект заработал 1 000 000 рублей, при этом затраты на его содержание составили всего 100 000 рублей. Таким образом, ваша прибыль 900 000 рублей и вам дешевле заплатить 6% от дохода в 1 млн, чем платить управляющему % с прибыли

2. Оплата «от прибыли». Рассчитывается как (доход объекта)-(затраты на содержание объекта) = прибыль к разделению.

Далее прибыль к разделению делится между собственником помещения и управляющим в пропорции или процентном соотношении.

Самая популярная на сегодня ставка «от прибыли» по рынку это 20% от прибыли управляющему.

Так, если взять вышеуказанный расчет, то ваш объект заработал 1 000 000 рублей, при этом затраты на его содержание составили всего 100 000 рублей, соответственно 900 000 к разделению между вами и управляющим в соотношении 80% к 20%, т.е. вы заработаете 720 000 рублей, а управляющий 180 000 рублей.

При этом следует помнить, что схема оплаты «от прибыли» более популярна, чем «от дохода», поскольку стимулирует доверительного управляющего работать эффективнее.

Как оформить договор доверительного управления квартирой

Для оформления договора доверительного управления необходимо, в первую очередь найти управляющего и согласовать с ним основные условия будущей работы. Образец договора, предложенный нами, проверен нашими юристами и опробован сотни раз нашими клиентами, поэтому он содержит все основные положения, о которых следует договориться с доверительным управляющим.

Вашим управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо, соответственно заключить договор доверительного управления квартирой между физическими лицами также возможно, как и заключить его с юридическим лицом. Во втором случае подписантом договора со второй стороны будет уполномоченное лицо индивидуального предпринимателя или представитель ООО.

Для оформления договора потребуются реквизиты управляющего, а также его подпись (если подписант — физлицо или ИП) и печать и подпись, если управляющим является ООО.

Договор доверительного управления заключается в письменной форме.

Образец шаблон договора доверительного управления квартирой, студией или апартаментом скачать бесплатно

Ниже приведен стандартный текст соответствующего договора. Его можно применять как в работе в физлицом, так и ИП и ООО. Организационно – правовая форма не важна, если вы письменно заключите договор.

Скачивайте, редактируйте или делитесь со знакомыми. Скачать текст в формате .doc можно на нашей странице образцов документов.

Ознакомиться с текстом документа можно ниже.

ДОГОВОР №

ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ КВАРТИРОЙ

г. Санкт-Петербург _______________________                  ____«___» ______________ _______ г.

__________________________, именуемый в дальнейшем «Доверитель», с одной стороны, и ________________________________________________ в лице ___________________________, действующей на основании Свидетельства, именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Доверитель передает принадлежащую ему на праве собственности Доли ____в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. ПС. д.51, кв . ___, общей площадью __________ кв.м для использования в целях проживания в доверительное управление Доверительному управляющему в течение 11 месяцев после подписания настоящего Договора, а Доверитель принимает ее.

1.2. Указанные Доли _____________ имеют следующие характеристики: общая полезная площадь — ____________ кв.м; количество комнат _________;

1.3. Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора доли __________ не заложены, под арестом не состоят и не обременены никакими другими обязательствами.

1.4. Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для краткосрочного или долгосрочного проживания третьих лиц).

1.5. Право собственности Доверителя на указанное имущество подтверждается следующими документами: Свидетельством о Собственности №_______________________________________________, выпиской из ЕГРП №________________.

1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах и для выгоды Доверителя.

1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА

2.1. Заключая настоящий Договор, Доверитель доверяет свой объект недвижимого имущества Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.

2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.

2.3. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении управляемого жилого помещения является наилучшим с точки зрения интересов Доверителя, максимизации прибыли Доверителя.

2.4 Термины и определения, используемые в настоящем договоре:

Объект – недвижимое имущество жилого назначения, принадлежащее Доверителю на праве собственности и расположенное по адресу: _________________________.

Доход – общая сумма полученных денежных средств, полученных путем наличного или безналичного расчета от нанимателей (третьих лиц, проживающих в Объекте), в конкретный отчетный период.

Операционные расходы – общая сумма всех затрат, связанные с управлением имуществом за конкретный отчетный период. К ним относятся:

Технические затраты, в т. ч: коммунальные платежи, затраты на поддержание чистоты и порядка комнат и их технического состояния, оплата услуг обслуживающих организаций (прачечная, охрана, пожарная охрана, интернет, телефония, поставщики), расходы требуемые для поиска и привлечения нанимателей, их учета, проведение закупок расходных материалов (моющие средства, туал. бумага и т.д.), комиссионное вознаграждение контрагентов, ведение соцсетей.

Чистая прибыль – общая сумма денежных средств, равная разнице между Доходом и Операционными расходами.

3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ

3.1. Срок действия настоящего Договора определяется

с «__» _______2022 года до «__» _________ 2023 года.

3.2. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента подписания настоящего договора .

3.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п.3.1 срока при возникновении следующих обстоятельств:

• в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
• в случае ликвидации Доверительного управляющего;
• в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
• при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
• по соглашению сторон;
• по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему;
• Доверитель вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке уведомив о таком расторжении не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

3.4. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Доверительный управляющий обязан:

• передать Доверителю все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления жилым помещением, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором;
• производить расчеты с Доверителем в сроки и в порядке, установленные настоящим Договором указанные в Приложении 1 к данному Договору;
• в период действия настоящего Договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке, по запросу Доверителя предоставлять документы, подтверждающие соответствующие оплаты;
• следить за использованием надлежащим образом переданного имущества третьими лицами, использование его соответственно его назначению и техническим особенностям;
• требовать соблюдения правил пользования жилым помещением от нанимателей, в том числе правил безопасности, пожарной безопасности, принимать необходимые меры к сохранности жилого помещения и установленного в ней оборудования;
• требовать содержания квартиры в надлежащем состоянии;
• требовать от нанимателей возмещения ущерба, причиненного жилому помещению и установленному в ней имуществу по вине нанимателей либо третьих лиц при возникновении обстоятельств непреодолимой силы;
• нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений;
• предоставлять отчет о своей деятельности Доверителю, ежемесячно, не позднее 10 числа, следующего за отчетным, месяца;
• организовывать поиск и размещение в жилом помещении нанимателей.

4.2. Доверительный управляющий принимает на себя ответственность за урегулирование всех рисков, связанных с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в жилом помещении оборудования, происшедшие во время действия настоящего Договора. В случае утраты или повреждения оборудования Доверительный управляющий обязан за счет средств нанимателей жилого помещения отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Доверителя, в случаях наступивших.

4.3. Доверительный управляющий обязан информировать Доверителя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к переданному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

4.4. Если Доверительный Управляющий предвидит возможное падение Дохода в связи с объективной рыночной ситуацией, он имеет право заявить коррекционный прогноз по графику в Приложении №1 не позднее, чем за 20 дней до окончания расчетного месяца, а также предоставить обоснованный комментарий к сложившейся ситуации.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом, в том числе, ограничения по количеству проживающих лиц, количеству дней сдачи и иные.

5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.

5.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными, либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.

6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ

6.1. Доверительный управляющий осуществляет сбор денежных средств от нанимателей и переводит Доверителю прибыль не позднее 15 числа месяца, следуемого за отчетным, на основании предоставленного отчета, с учетом удержания и уплаты налога НДФЛ.

6.2. Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения в размере 20% от ежемесячной чистой прибыли.

6.3. Допускаются отклонения от согласованного месячного Дохода в размере 15% (пятнадцати процентов) в связи с ухудшением общей экономической ситуации на рынке в целом и на объекте в частности. В случае получения месячного дохода более чем на 30% меньше, чем плановый Доход указанный в Приложениях 1 к данному договору Доверительный управляющий не получает премию указанную в п.6.2.

6.4. Доверительный управляющий гарантирует обеспечение плановой деятельности на объекте в соответствии с Приложениям № 1 (График обязательных платежей), а Доверитель гарантирует оплату и организацию плановой деятельности в установленном размере и в установленные сроки.

6.7. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, интернета осуществляется Доверительным управляющим.

6.8. Денежные средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю выплачиваются в любой форме допускаемой законодательством РФ по договоренности Сторон.

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЯ

7.1. Доверитель имеет право:

• проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
• предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
• в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;
• получать доходы по переданному в управление имуществу за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.

7.2. Доверитель обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Доверителя при управлении имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действием непреодолимой силы либо действиями Доверителя.

8.2. Долги по обязательствам, возникающим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет полученных по нему доходов.

8.3. За непредставление в 3-дневный срок по вине Доверителя помещения, указанного в п.1.1 настоящего Договора, Доверитель уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.

8.4. В случае неуплаты Доверительным управляющим в сроки, установленные данным Договором, начисляется пеня в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

8.5. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

9.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет другой Стороне претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ;

— посредством направления подписанного электронного документа на электронную почту Перевозчика, его мессенджеры, социальные сети. Датой доставки такого сообщения считается дата его отправки.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой она направлена (далее — адресат), с момента доставки претензии указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

9.3. Сторона, получившая претензию обязана ее рассмотреть и о результатах рассмотрения уведомить в письменной форме Заказчика претензии в течение 10 (десяти) дней со дня ее получения.

9.4. В случае неурегулирования споров в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 9.3 Договора, спор передается в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

10.1. Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Приложение 1.

10.2. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.

10.3. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) могут направляться Сторонами по факсимильной связи, электронной почте или иным способом связи, указанным в настоящем Договоре путем направления по контактным данным, указанным в настоящем Договоре.

11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Приложение №1

График обязательных платежей режим работы

к Договору № ___ Доверительного Управления от _______

Стороны утверждают приведенный ниже план получения Доверителем Дохода и согласуют оценочные расходы Доверительного управляющего по месяцам.

Доверитель                                                              Доверительный Управляющий

_____________________                                                         ___________________________