Гарантии дольщикам по закону 214 ФЗ

Закон № 214 ФЗ был принят еще в 2004 году. Его суть подразумевает защиту интересов дольщика, который по отношению к застройщику относится к слабозащищённой стороне. На протяжении долгого времени дольщики не могли быть полностью уверены получат они долгожданную новостройку или их вложенные деньги будут использованы в собственных интересах недобросовестных застройщиков. В чём же суть этого закона, какие гарантии и риски могут поджидать дольщиков, об этом поговорим в сегодняшнем материале.

Главные положения

Этот закон упорядочивает правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и дольщиком. Главная особенность этого закона заключается в правовой составляющей на отношениях сторон участников, на основании составленного ДДУ, при возведении многоквартирного объекта недвижимости. Договор должен быть подписан обеими сторонами участниками и пройти регистрацию в Росреестре. Узаконенный документ в будущем предоставит право дольщику на получение оплаченной квартиры в личное владение. Право собственности на квартиру возникает, когда готовый объект сдаётся в эксплуатацию.

Когда у дольщика появляются подозрения в том, что застройщик использует вложенные денежные средства не по назначению – он имеет законные основания потребовать с виновной стороны не только вложенные финансы, но и оплатить дополнительные убытки, которые возникли в результате незаконных действий застройщика. Участники ДДУ имеют законные основания истребовать от застройщика оплаты неустойки в соответствии с ключевой ставкой ЦБ РФ, при этом даже в двукратном размере.

Какие гарантии предоставляются дольщику

Покупка жилья по договору долевого участия, согласно закону № 214 ФЗ предоставляет главную гарантию от застройщика, что оплаченное гражданином помещение будет передано в собственность только ему, а не достанется третьим лицам с помощью мошеннических схем. То есть за годы действия этого законодательства можно сказать, что он действительно работает должным образом, предоставляя дольщикам гарантии защиты от ранее часто используемых мошеннических схем перепродажи жилых объектов в домах, сданных в эксплуатацию.

Этот закон предоставляет гарантии для защиты законных прав участников долевого строительства при возникновении форс-мажорных обстоятельств, к примеру – признание застройщика банкротом. В такой ситуации для дольщика предусмотрены два варианта развития событий: возврат вложенных финансов или передача готовой квартиры в собственность. В законе составлен специальный порядок, согласно которому нужно предъявлять требования, в период начала процесса банкротства – это всё делается в рамках рассмотрения дела о банкротстве юр. лица в арбитражной судебной инстанции. И это не единственная гарантия защиты дольщика, которая оговаривается в законе.

На чём стоит заострить внимание

Как же действует по закону № 214 ФЗ защита прав дольщиков. Для привлечения финансовых вложений на постройку объекта недвижимости у застройщика должен быть в собственности либо в аренде участок земли, а также соответствующее разрешение на проведение строительных мероприятий. В обязанности застройщика входит обязательная публикация проектной декларации на строящийся объект (это публикуется в ЕИСЖС). Также для застройщика действуют следующие обязательные условия:

• У руководства, главного бухгалтера и владельца организации не должно быть непогашенных судимостей за правонарушения в экономической сфере либо против государственного управления;
• Застройщик не должен быть задействован в процессе ликвидации организации или на стадии банкротства компании;
• Его организация не должна значиться в реестре некомпетентных поставщиков и участников аукционов, связанных с земельными участками;
• У застройщика должен иметься весь пакет проектной документации и разрешительного заключения итоговой экспертизы.

Такие требования предъявляются законом к организации-застройщику. Благодаря им у дольщика имеются гарантии, что ДДУ будет заключен с добросовестной организацией, которая исполнит перед ним свои обязательства в полном объёме. Среди обязательных условий, чтобы привлечь финансирование строящегося объекта, служит непосредственное отчисление денежных средств в специальный компенсационный фонд для каждого ДДУ.

Если проект относится к новым, строительство которых началось после 1 июля 2019 года, в законодательство было включено еще одно обязательное условие для привлечения финансирования, с помощью счёта эскроу.

Счёт эскроу – это такой счёт, который используется для проведения безопасных сделок со строящимися объектами недвижимости. Когда дольщик вносит деньги на этот счёт они будут заблокированы банком до периода исполнения полных обязательств застройки по договору ДДУ. То есть, во избежание возникновения различного рода форс-мажорных обстоятельств, у дольщика будет возможность возвратить вложенные денежные средства. Так как в период всего строительства финансы будут находиться на банковском счету, то при негативном развитии событий у организации-застройщика, банк возвратит денежные средства участнику ДДУ.

Приобретение жилого объекта по закону № 214 ФЗ, гражданину гарантируется покупка надёжной квартиры, так как к качеству строящегося объекта недвижимости предъявляются некоторые требования, которые обязана придерживаться организация-застройщик.

Многоквартирный дом должен соответствовать:

• Требованиям соглашения;
• Условиям технического регламента;
• Пакету проектных документов;
• Градостроительному регламенту;
• И попадать под другие обязательные условия в период возведения крупного жилого объекта.

В случае, когда застройщик не соблюдает какие-либо из перечисленных требований, участник ДДУ имеет законные основания, чтобы воспользоваться одним из предоставленных способов для восстановления своих юридических прав:

• Застройщик должен за свой счёт устранить все выявленные недочёты;
• Выплатить компенсацию дольщику, который устранил недочёты самостоятельно, потратив личные денежные средства;
• Соразмерно снизить стоимость соглашения, так как передаваемая в собственность квартира не соответствует условиям, заявленным в договоре.

Если застройщик был признан банкротом

Если строительная организация в период строительства жилого объекта была признана банкротом, в Законе № 214 ФЗ предусмотрены следующие ситуации для защиты граждан участвующих в ДДУ:

• Условие о возврате уже внесённых финансов. Но в такой ситуации дольщик обязан будет отказаться от строящейся недвижимости;
• Дольщик может предъявить требование о передаче в личную собственность жилья. В таком случае затраченные денежные средства возврату не подлежат.

Какой для дольщика вариант будет предпочтительнее должен решать только он сам. Изначально нужно чётко знать в какой стадии находится строящийся объект. Если стройка относительно недавно началась и варьируется на начальных этапах – предпочтительнее отказаться от квартиры и по возможности добиться возврата вложенных денежных средств. В ситуации, когда объект уже практически достроен или стройка завершена, но недвижимость не была введена в эксплуатацию – предпочтительнее будет потребовать с застройщика недвижимость.

Относительно сроков постройки и сдачи готовой недвижимости гражданам, участвующим в ДДУ, законодательством установлены конкретные сроки. Когда застройщик не смог уложиться в указанный по ДДУ срок, считается, что он не выполнил должным образом положенные обязательства перед дольщиком. За это дольщик имеет законное основание потребовать с застройщика выплату неустойки, а если сроки сдачи имеют большое отклонение от графика по ДДУ – потребовать расторжения соглашения.

Возможные риски

Доля риска существует в любом случае, даже с существующим законодательством, избежать неприятных ситуаций не предоставляется возможности. Однако, если соглашение будет составлено юридически грамотно, то риск снижается к минимуму. Для таких ситуаций предлагается прибегнуть к помощи юридических организаций, занимающихся соответствующими делами. Юрист сможет не только проконсультировать дольщика, но тщательно изучить все пункты соглашения, а при желании обратившегося и внести необходимые изменения.

Увидев рекламу о том, что застройщик осуществляет продажу жилых объектов в строящемся жилье с помощью составления предварительного соглашения или предлагает крупные скидки, предлагая принять участие в строительстве объекта, а также другие «заманчивые» предложения – не стоит забывать, что такие действия считаются незаконными. Безопасная сделка по приобретению не переданного в эксплуатацию жилья может быть осуществлена только при заключении ДДУ.

Защита дольщиков начинает действовать, когда застройщиком были нарушены сроки сдачи объекта недвижимости в личное владение участника ДДУ. При возникновении такой ситуации, согласно ст. 6 ч. 2 № 214 ФЗ РФ, застройщик должен произвести выплату дольщику неустойки. Участник ДДУ, заключая соглашение, должен ориентироваться на конкретно указанный срок окончания строительства объекта недвижимости. Если организация-застройщик нарушила указанный в соглашении срок, то согласно законодательству РФ, она должна выплатить неустойку. Размер неустойки зависит от стоимости жилого объекта, периода просрочки сдачи квартиры и процентной ставки ЦБ РФ.

Чтобы взыскать штрафные санкции по ДДУ с организации-застройщика, рекомендуется прибегнуть к услугам опытных юристов, которые специализируются в сфере объектов недвижимости. Но гражданин может и самостоятельно сделать приблизительный расчёт неустойки по соглашению (в соответствующем онлайн-калькуляторе заполнить нужные строчки).

Для граждан одна из возможностей приобрести недорогое жильё в новом доме с минимальными рисками – это покупка квартиры по ФЗ № 214. Да, этот закон не является абсолютно безупречным, в нём есть как свои положительные, так и отрицательные стороны. В законе имеются и свои недоработки, которые уже давно пора пересмотреть и внести изменения. Но, даже несмотря на отрицательные моменты, он предоставляет дольщикам защиту и некоторые гарантии, чтобы избежать заключения соглашений с недобросовестными организациями.

Какие гарантии и обязанности у обеих сторон

Согласно законодательству РФ, для застройщика и дольщика предусмотрены обязательства, которые указываются в ДДУ.

В обязательства застройщика входят следующие пункты:

• Объект недвижимости должен быть возведён в указанные сроки, согласно договору;
• После сдачи дома в эксплуатацию, жильё должно быть передано в личную собственность дольщика.

В обязанности дольщика входят следующие моменты:

• Произвести полную оплату, указанную в соглашении, за строящуюся квартиру;
• Когда дом вводится в эксплуатацию, принять жилой объект и подписать акт сдачи-приёма объекта.

Каждый договор ДДУ в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре. В противном случае эта бумага не получает законной силы и относится к незаключённым договорённостям.

Если в соглашении не указаны: обязанности каждой из сторон, нет полного описания объекта недвижимости, не указаны конкретные сроки, рассчитанные под застройку и сдачу в эксплуатацию, а также отсутствует период передачи жилья дольщикам – такой договор считается недействительным.

Если соглашение было подписано согласно полному соответствию закона № 214 ФЗ, в таком случае дольщикам предоставляются следующие гарантии:

• Если объект недвижимости, по ДДУ, подвергся разрушению либо ему были нанесены какие-либо повреждения до периода передачи его будущему собственнику – эти риски возлагаются на застройщика. Если в период стройки на объекте произойдёт пожар либо другое ЧП, что повлечёт за собой порчу либо разрушение строения, дольщики не теряют вложенные денежные средства;
• Если основной дольщик скоропостижно скончался до момента передачи готовой квартиры по акту сдачи-приёмки объекта, его право собственности переходит к преемникам. Застройщик не имеет права отказать или каким-либо образом этому воспрепятствовать;
• Заключив ДДУ для последующего проживания в конкретном жилом объекте, а не используя его в других целях, в таком случае правоотношения с застройщиком будут регулироваться согласно Закону о правах потребителей по всем вопросам, не указанным в Законе № 214 ФЗ.