Исковая давность по сделкам с недвижимостью

Приобретя в собственность недвижимое имущество, не стоит заранее радовать и начинать праздновать удачную покупку. Дела, проводимые по правомерности заключения договора по покупке-продаже недвижимости, считаются одними из самых трудных с длительным судебным разбирательством.

Каждая из сторон соглашения в любой момент может обратиться в суд, чтобы оспорить такой договор, если выясниться что в ходе его заключения были нарушены её права. Чтобы подать исковое заявление в суд были разработана исковая давность по сделкам с недвижимостью. Для таких разбирательств, предоставляется период, который может быть продлён либо сокращен в зависимости от обстоятельств по делу.

Исковая давность

Приобретая в собственность квартиру, нужно отнестись к такой операции с особой ответственностью. Сделку в любой момент могут признать недействительной, если выяснится, что в её процессе были нарушены законные права одной из сторон договорённости.

Исковая давность по сделкам с недвижимостью – это временной отрезок, на протяжении которого пострадавший, права которого были ущемлены, имеет законное основание, чтобы обратиться за помощью в суд и потребовать отмену такого договора либо признания его, не имеющим силу. Только судебная комиссия имеет право на проведения таких процессов, где можно признать соглашение либо его итоговые последствия неправомерными и не имеющими законной силы.

У истца есть право на проведения судебного разбирательства, позже предоставленного законом срока, но в такой ситуации ответчик может подать встречный иск об истечении срока давности – это может послужить обстоятельством для отмены первого заявления.

У потерпевшей стороны существует ряд возможностей, чтобы восстановить срок исковой давности. Судебной комиссии необходимо предоставить веские доказательства, которые послужили причинами пропуска отведенного срока (тяжелая болезнь, беспомощное состояние и прочее).

Исковая давность и ничтожные сделки

Чтобы подтвердить неправомерность таких сделок необязательно обращаться за помощью к судебной комиссии, так как она не может быть проведена на законных основаниях. Этот договор на начальном этапе относится к недействительным, а суд же обращаются, чтобы доказать неприятные последствие такого соглашения.

К такому виду соглашений относятся:

• Покупка квартиры по сфальсифицированной документации, доверенности, сфабрикованным подписям.
• Покупка дома у лица с ограниченными возможностями, который был признан недееспособным.
• Покупка квадратных метров у лица не достигшего возраста 14 лет. На деле, провернуть такую операцию достаточно сложно, но в законодательстве РФ есть и такой пункт.
• Покупка недвижимости по мнимой либо притворной сделке – продавец задолжал крупную сумму за взятый ранее кредит, а своё имущество переписал на другое лицо, с которым и заключается договор. Такое соглашение подлежит отмене, а объект недвижимости изымается.
• Покупка помещения в период договорённостей, которые нарушают нормативные акты, предусмотренные законом. Такое происходит, когда становится ясно, что среди владельцев помещения должен быть ребенок, не достигший совершеннолетия, а приобретение квартиры проводится посредством использования маткапитала.

Исковая давность и оспоримые сделки

Оспоримые сделки могут быть признаны, как недействительные только после обращения в суд и вынесением соответствующего решения:

• Сделка была заключена не по доброй воле, а с применением физической силы или путём запугивания одной из сторон в отношении второй.
• Потерпевшего ввели в заблуждение, после чего был заключен договор купли-продажи.
• Договор был заключен с гражданином, который относится к лицам с ограниченной дееспособностью (люди, состоящие в псих- и наркодиспансере).
• Процесс подписания соглашения прошел с несовершеннолетним (от 14 до 18 лет), но родители (законные представители, ООП) не давали своего согласия.
• Не все совладельцы помещения дали своё согласие на проведение такой процедуры.

Когда сделка признаётся недействительной, истец и ответчик обязаны возвратить изначальным собственникам квартиры всё то, что они приобрели по сделке. Покупатель должен вернуть дом, в том же виде, в каком он его покупал, а продавец — все денежные средства. В ситуации, когда с объектом недвижимости получился форс-мажор, и у покупателя нет возможности её вернуть продавцу, он обязан выплатить её полную стоимость продавцу.

Недействительная сделка

Кроме оспоримых и ничтожных сделок, в юридической среде есть такое понятие – неочевидные сделки. Они могут возникнуть по неосведомлённости обеих сторон:

• Помещение было приобретено с помощью маткапитала, но несовершеннолетний ребёнок не получил долю в имуществе или ООП не дало утвердительного согласие на заключение такого договора.
• Продавец состоит на учете в психдиспансере, но он вполне дееспособен и по факту способен проводить сделку купли-продажи. Но такие граждане зачастую относятся к той категории, кто может отменить сделку, основываясь на то, что он изменил своё решение по поводу купли-продажи дома. Причина банальна – не осознавал, что делал ввиду своего невменяемого состояния. Такие ситуации наиболее распространены среди мошенников.
• Несовершеннолетние лица (от 14 до 18 лет), получили согласие от матери на проведение продажи жилья, но отец отказался подтверждать такую сделку. Если отец не обратится с заявление в компетентные органы, такой договор будет относиться к действительным.
• Согласно документам, на помещение, им владеет один человек, но когда-то состоявший в браке. Квартира была куплена, когда продавец находился в законных супружеских отношениях, но в данный момент он разведён и не проживает с бывшим партнёром в этой недвижимости. Бывшие супруги не поддерживают связь и не предъявляют претензий к разделу квадратных метров. Пока второй супруг не дал своего письменного согласия на совершение сделки, то покупка такого дома, по фактическим соображениям, возможна. Ровно до той ситуации, пока он не решит обратиться с претензией в суд и не потребовать права на свою долю в проданном имуществе.

Сроки в законодательстве

Срок исковой давности обуславливается типом заключаемого договора:

• Ничтожная сделка — три года с момента заключения сделки.
• Оспоримая сделка — до одного года с момента, когда была устранена опасность, под действием которой был заключен договор либо с момента, когда гражданин должен был получить сведения о неправомерных действиях со стороны продавца.

Согласно законодательству РФ, срок давности не может превышать 10 лет. Даже по обоюдному согласию сторон срок исковой давности не подлежит изменению.

Получение выписки из ЕГРН

Заходим на интернет-портал ЕГРН либо установить приложение на мобильное устройство.

В пустом окошке вводим уникальный номер недвижимости или адрес помещения, которое подлежит проверке.

Во всплывшем окне выбираем один из предложенных вариантов. Приемлемым вариантом будет заказ расширенной информации, в которой содержится больше необходимых сведений:

• Все владельцы помещения.
• История владения имуществом.
• Период оформления.
• Характеристики объекта.
• Дата окончания прав владения.
• Ограничения, возложенные на квартиру.
• Оценка стоимости жилого имущества.

Необходимо оплатить госпошлину и указать адрес своей электронной почты, куда будет выслана готовая выписка из ЕГРН, подтвержденная печатью ЭЦП.

Особое внимание стоит уделять графе, где внесены присутствующие ограничения на объекте недвижимости. Удостовериться, что продавец – это единственный собственник недвижимости. В ситуации, когда есть запись о наличии других собственников помещения, нужно будет их письменное согласие на проводимую сделку. Когда выясняется, что среди владельцев квартиры присутствуют несовершеннолетние, нужно получить утвердительное разрешение из ООП.

Остерегайтесь недобросовестных продавцов

Прежде, чем заключать соглашение, когда это касается покупки на рынке вторичного жилья, стоит щепетильно отнестись к изучению всей документации на квартиру и её собственника. Неточности в бумагах и отказ одного из совладельцев часто приводят к тому, что договор будет оценен, как недействительный.

Покупателю, чтобы удостовериться в чистоте сделки нужно заказать выписку из ЕГРН. В этом документе будут расписаны вся основная информация, касающаяся квартиры и её владельцев, история купли-продажи помещения и наложены ли на объект обременения. Весомым фактом будут и сведения о семейном положении продавца (состоит в браке, вдовец, разведён).

Если по документам видно, что последний владелец владеет недвижимостью несколько лет подряд, вероятность попасть на мошенника сводится к минимуму.