Если договором аренды не предусматривается период его действия, то в соответствии с гражданским законодательством нашей страны, его срок действия неограничен. Любая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения, но другую сторону необходимо предупредить о своем решении. Сделать это нужно за один или три месяца до расторжения договора (в зависимости от арендуемого объекта). Будет ли вторая сторона поддерживать это решение или нет — не важно, данный юридический факт не признается досрочным расторжением договора.
Более распространенной является категория договоров, стороны которых устанавливают срок действия договорных отношений. Гражданское законодательство определяет порядок их расторжения: он может быть реализован как через судебное разбирательство, в соответствии с условиями договора и нормами законодательства, так и при согласии каждой стороны.
В содержании договора аренды может быть предусмотрено право арендодателя или же арендатора на его одностороннее аннулирование. Тогда его возможно расторгнуть в одностороннем порядке (должно ли это решение иметь причины или нет, решают стороны при заключении соглашения). Но если такое право не указано, необходимо собирать доказательную базу, которая укажет на наличие нарушений требований договора другой стороной, и подавать заявление в судебные органы. Если суд признает доводы истца о расторжении договора аренды существенными, то после того, как решение будет иметь законную силу, договор можно считать официально расторгнутым.
При каких основаниях можно обратиться в суд? Какие нужны документы? Какие этапы необходимо пройти? На эти и другие вы найдете ответы в нашей статье.
По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды через суд
Расторжение договора аренды раньше предусмотренного срока регулируется ст. 619 Гражданского кодекса — собственник арендуемого объекта имеет полное право требования досрочного разрыва договорных отношений, если арендатор:
1. Нарушает условия договора (нарушения должны быть существенными);
2. Использует имущество не по назначению (даже после того, как владелец имущества предупредил его об этом);
3. Портит имущество;
4. Два раза подряд и более просрочил внесение арендной платы (зависит от срока договора или от установленных в нем требований);
5. Если капитальный ремонт имущества включен в обязанности арендатора, а он, в свою очередь, не осуществляет его в определенный договором срок.
Договор может содержать другие условия досрочного расторжения, что предусматривается вторым пунктом статьи 450 Гражданского кодекса.
Правда, есть одно но: доказать на практике вышеприведенные основания бывает сложно. Часто значительное влияние на исход дела оказывает субъективная оценка суда. Таким образои, суд сам определяет, насколько несоблюдение условий является существенным, или оценивает степень ущерба, причиненного имуществу арендодателя.
Чтобы у собственника было больше оснований для разрыва правоотношений с арендатором, ему необходимо заранее прописывать в договоре дополнительные условия, на которые, в зависимости от специфики сдаваемого в аренду имущества, можно будет опереться в судебном процессе. К примеру, в договор будет включен пункт о том, что единоразовая просрочка внесения платы за аренду дает арендодателю право обратиться в суд с требованием о расторжении договорных отношений.
Досудебная претензия арендатору
Арендодателю, в первую очередь, необходимо попытаться урегулировать вопрос расторжения договора самостоятельно — путем переговоров. Если это не даст положительного эффекта, то, прежде чем обратиться в суд, собственник должен составить письменную претензию арендатору о невыполнении условий, которые содержит договор — это, можно сказать, дополнительная попытка решить конфликт без участия судебных органов. Однако, если процесса не избежать, претензия необходима в еще большей мере — без нее суд не будет рассматривать иск.
Содержание претензии:
1. Информация об отправителе и получателе (арендатор и арендодатель);
2. Описание фактов: когда было обнаружено нарушение, в чем оно заключается, какие есть доказательства его подтверждения;
3. Изложение требований арендодателя (в данном случае — расторжение договора аренды);
4. Установление срока удовлетворения этих требований;
5. Указание на намерение владельца имущества подать иск в суд при их неудовлетворении (необязательный пункт, однако часто используемый).
Претензия может быть составлена как в письменной, так и в электронной форме. Следовательно, арендодатель может либо передать ее арендатору на руки, либо отправить по электронной почте. Судебная практика говорит нам о том, что претензия может быть направлена по адресу места нахождения лица, который прописан в договоре, и это является достаточным. Тем не менее, если арендодатель направит досудебную претензию по всем адресам арендатора, которые ему известны, но не отправит по адресу, указанному в договоре, то его обязанность считается не выполненной.
Очень важно зафиксировать момент передачи/отправления претензии, чтобы впоследствии у владельца была доказательная база: претензия составлена, передана, арендатору была дана возможность ознакомиться. Если получатель претензию не принял и вернул отправителю, то считается, что арендодатель свою часть обязанностей выполнил.
Исковое заявление на расторжение договора аренды
Обстоятельства, при которых арендатор отказывается от расторжения договора или не дает ответ вообще, дают арендодателю право подать исковое заявление в судебный орган. Со дня отправления досудебной претензии должен пройти месяц, если другой период времени не предусмотрен в законе, договоре аренды или самой претензии.
Существует несколько вариантов подачи искового заявления:
— через электронную систему подачи документов в суд;
— самостоятельно или через представителя;
— отправить Почтой России или какой-либо другой службой доставки.
Требования, которые предъявляются к содержанию и форме искового заявления, регламентируют статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса и 131 Гражданского процессуального кодекса. Статьи применяются в зависимости от подсудности спора:
- если речь идет о расторжении договора аренды между индивидуальными предпринимателями и организациями, то разбирательство будет вестись в арбитражном процессе;
- если в споре участвуют физические лица, то заявление будут рассматривать суды общей юрисдикции.
Даже несмотря на различие процессов, есть общие требования к исковому заявлению, которые регламентируются данными статьями. Среди них:
1. Составление заявления в письменном или в электронном виде на листах формата А4;
2. Указание наименования суда, в который подается заявление;
3. Указание сведений об истце (будь то гражданин или организация);
4. Указание сведений об ответчике;
5. Объяснение обстоятельств дела, описание требований истца, которые должны быть подкреплены положениями закона;
6. Если у иска имеется цена, необходимо осуществить расчет взыскиваемых или оспариваемых сумм;
7. Обязательное указание даты отправки досудебной претензии ответчику;
8. Существует возможность заявить ходатайство о наложении обеспечительных мер на ответчика;
9. Указание перечня прилагаемых к иску документов.
В случае, если вышеприведенные требования соблюдены не будут, суд вправе прекратить производство по данному делу. Это значит, что будет приостановлен процесс принятия иска к рассмотрению, что дает истцу возможность устранить ошибки, допущенные при его составлении. После внесения правок в заявление, суд примет иск к производству. В обратном случае, он будет возвращен судом арендодателю.
Важно помнить о том, что, согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса и статье 56 Гражданского процессуального кодекса, все доводы, которые приводятся в исковом заявлении, должны иметь доказательную базу и аргументацию.
Документы для расторжения договора аренды в суде
Помимо искового заявления, арендодателю необходимо предоставить суду пакет документов, которые будут рассматриваться в качестве доказательной базы и сыграют важную роль в принятии решения:
1. Копия договора аренды с приложениями, доп.соглашениями и передаточным актом;
2. Ксерокопия паспорта истца;
3. Копии документов, которые указывают на существенность оснований, установленных законодательством и договором, для расторжения правоотношений.
4. Копии документов, которые свидетельствуют о соблюдении претензионного срока;
5. Копия доверенности, в случае подписания иска представителем;
6. Копии документов, которые подтверждают оплату расходов на судебный процесс (если они есть — например, пользование услугами юриста);
7. Документ об уплате госпошлины.
В случае спора между организациями вышеперечисленный список документов пополняют следующие:
8. Копия свидетельства о регистрации в качестве юр.лица или о регистрации физ.лица в качестве ИП;
9. Копия решения о назначении лица, который может действовать без доверенности от имени юридического лица-истца;
10. Выписки из ЕГРЮЛ в отношении истца и ответчика.
Если договора аренды не было, и люди строили правоотношения «на доверии», то в суд необходимо предоставить:
- аудио- или видеозапись, доказывающую то, что соглашение было заключено, и арендатор был уведомлен об освобождении арендуемого объекта;
- документы, подтверждающие факт оплаты арендованного имущества.
Госпошлина за расторжение договора аренды через суд
Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса, при подаче искового заявления по спорам, которые возникают при заключении, изменении и расторжении договоров, или же о признании сделок недействительными, истец должен уплатить госпошлину — шесть тысяч рублей.
При одновременном заявлении требования о денежной компенсации (взыскании задолженности, неустойки) истец дополнительно уплачивает пошлину, сумма которой зависит от цены иска.
Порядок судебного разбирательства
Арендодатель должен осуществить установленный законом алгоритм действий:
1. Направление досудебной претензии;
2. Ожидание ответа от арендатора в течение тридцати дней;
3. В случае отказа или отсутствия ответа, подача искового заявления в судебный орган со всеми необходимыми документами;
4. Уплата госпошлины.
Если все этапы пройдены, и суд принял к рассмотрению иск, поданный лицом, начинается стадия судебного разбирательства.
Суд определяет дату заседания по рассмотрению иска о расторжении договора. Этот процесс, как правило, длится на протяжении 1-3 месяцев. Движение дела истец может отслеживать на сайте суда – там будет отражена каждая стадия производства.
Суд заслушивает доводы, приводимые сторонами процесса, сопоставляет их с фактами, сверяет представленные истцом и ответчиком данные, которые могут обосновывать их позиции.
После выполнения этих действий, судья принимает решение по делу.
Истец получает выписку суда, которая вступает в силу в течение 30 дней после утверждения решения. Этим сроком ограничивается и период, когда можно подать апелляцию, если решение не устраивает какую-либо из сторон. Если апелляционная жалоба не изменила исход дела, то решение вступает в законную силу со дня принятия постановления апелляционной инстанции.
Акцентируем внимание на том, что на период всего судебного разбирательства собственность арендодателя будет находиться в пользовании арендатора. Он утратит эти права только после вынесения судом решения о расторжении договора аренды.
Исполнение решения суда
По истечении месяца с момента принятия, решение вступает в законную силу. Информация о периоде времени, в который оно должно быть исполнено, указывается в выписке суда.
Если иск удовлетворен, ответчик должен в установленный период освободить объект (если это какое-либо помещение), или же он утрачивает всякое право пользования арендуемым имуществом, а договор аренды подлежит расторжению.
По истечении времени, когда решение суда уже обладает законной силой, истец получает исполнительный лист, устанавливающий сумму, которую он имеет право взыскивать с ответчика (тот, в свою очередь, приобретает статус должника). Тогда истец передает данный документ либо в банк, где открыт действующий счет у второй стороны, либо же в ФССП (по месту нахождения должника).
В итоге на основании судебного решения договор аренды прекращает действовать и отношения между сторонами по поводу аренды недвижимости прекращаются.
