Договор дарения на квартиру — это распространённый способ свободной передачи объекта недвижимости между гражданами, имеющими родственные связи. Это соглашение относится к двухсторонней сделке, так как родственник может не принять столь щедрый подарок и отказаться от него. Для заключения соглашения необходимо получить согласие обеих сторон.
Одной из особенностей договора является его безвозмездность. Если со стороны одаряемого будут отчисляться материальные средства или будет передано право собственности на другой объект недвижимости, тогда это будет считаться ничтожным либо притворным соглашением.
Как оформить договор дарения на квартиру правильно, руководствуясь законодательством РФ, и в каких ситуациях потребуются услуги нотариальной конторы, чтобы его заключить? Таким моментам стоит уделить больше внимания.
Принципы соглашения
Договор дарения будет иметь законную силу, как в устном формате, так и письменном. Однако, если гражданин хочет подарить родственнику квартиру, необходимо его оформить в письменном виде и оформить регистрацию прав собственности в Росреестре. Проигнорировать это условие невозможно. Без письменного подтверждения договорённость не будет считаться действительной, а без регистрации в госструктурах – официально будет не заключённым. Невозможно в устном формате передать всю документацию на недвижимость и считать, что сделка состоялась.
Ситуации, в которых потребуется нотариальное подтверждение:
- Гражданин собрался оформить не всю квартиру, а только её часть;
- У объекта недвижимости имеется несколько законных владельцев и один из них выразил желание подарить свою часть кому-то из родственников;
- Дарителями выступают дети, не достигшие совершеннолетия либо недееспособные граждане.
Затруднения при оформлении обязательства возникают, когда обе стороны не состоят в родственных связях (этот случай относится и к лицам, состоящим в гражданском браке). Такую сделку близкие родственники могут оспорить в суде. Чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций, заключать сделку предпочтительнее в нотариальной конторе, оспорить нотариально заверенный документ гораздо труднее.
Условия для обеих сторон договорённости
Вручить в дар недвижимость либо только её часть, даритель имеет право в любое для обеих сторон время. Нельзя взять и передать всю документацию прав собственности на недвижимость, необходимо обязательно пройти процедуру регистрации в Росреестре. Если оформить соглашение на близкого родственника, но не пройти процедуру регистрации – сделка будет считаться незаключённой.
Чтобы даритель смог участвовать в оформлении, к нему есть ряд обязательных условий:
- Быть дееспособным. Он должен давать отчёт своим действиям и контролировать поступки. Несовершеннолетний или лицо, состоящее на учёте в психоневрологическом диспансере – не смогут ничего оформить.
- Составление должно быть на добровольной основе. Договорённость будет признана действительной, если не были совершены факты внешнего давления или поступающих угроз на одну из сторон.
- Даритель должен быть собственником квартиры, которую собирается оформить в дар.
Заключать сделку между юридическими лицами нельзя: одна компания не сможет произвести оформление дарственной на другую своего офисного помещения. Исключениями являются только две ситуации:
- Помещение, где расположен офис, принадлежит, согласно документации, директору, а не компании. Директор может оформить дарственную на другое юридическое лицо.
- Фирма может оформить договор дарения на своего сотрудника.
Отличительной чертой между завещанием и дарением является заключение двусторонней сделки, при которой необходимо получить согласие одаряемой стороны. Кроме того, оформление производится при жизни дарителя и все документы на недвижимость передаются после успешно заключенной и зарегистрированной сделки, а завещание подразумевает передачу прав собственности на жилище после кончины завещателя.
Проведение сделки с несовершеннолетним
Договор дарения зачастую оформляют родители или близкие родственники на детей, не достигших 18-и лет. Для его заключения потребуется посетить нотариальную контору и получить у нотариуса письменное заверение. Чтобы обязательство было оформлено на гражданина частично недееспособного, также понадобятся услуги нотариуса.
Дети не достигшие совершеннолетия разделяются на две категории:
- Малолетние – те, кто не достиг 14-и лет;
- Несовершеннолетние – те, кому от 14-и до 18-и лет.
Чтобы заключить обязательство с малолетними, потребуется согласие и присутствие родителей или законных представителей, которые ставят свою подпись в документе. Несовершеннолетний подписывает его самостоятельно, но в обязательном присутствии родителей или своего представителя.
Регистрация в подаренном жилище малолетнего, может быть осуществлена только с его законными представителями или родителями. Несовершеннолетнего можно зарегистрировать в помещении и одного, но с письменного согласия родителей или их представителей.
Как оформить дарственную на долю в доме
Дарение доли квартиры оформляется в нотариате с письменным заверением нотариуса. Процедура оформления проводится точно такая же, как и при обычном договоре дарения.
Составить дарственную на долю в квартире можно практически для любого гражданина:
- На постороннее лицо;
- На близкого или дальнего родственника;
- На друга или сотрудника;
- И других личностей.
Однако, некоторые ограничительные условия в заключении такого документа присутствуют. Они относятся к процедуре передачи в дар любых подарков, имеющих высокую материальную ценность.
При регистрации у нотариуса, нужно будет предоставить, кроме пакета необходимых документов, еще и справку из психоневрологического диспансера, чтобы удостовериться в том, что обе стороны являются полностью дееспособными. В особенности такая справка понадобится, если стороной дарения выступает гражданин преклонного возраста.
На кого нельзя оформить
Под оформлением договорённости может быть скрыт факт передачи взятки ответственным лицам. Чтобы этого не совершалось, законодательство РФ предусмотрело ограничительные меры.
Невозможно оформить в дар любые подарки, чья стоимость превышает 3 тыс. руб. на следующих лиц:
- На сотрудников учебных и медицинских заведений, а также прочих подобных организаций, в особенности, если даритель был их пациентом, учащимся, клиентом или родственником такого человека.
- Госслужащим, муниципальным работникам и прочим ответственным лицам, работающим в госструктурах. В особенности, когда такой подарок связан с их служебными обязанностями.
Эти ограничения связаны, чтобы помочь бороться с коррупцией на территории РФ. В юридической практике можно часто встретить аферы, связанные с заключением дарственной. Под видом «невинного подарка» на работников образовательных и медицинских организаций оформляли субъекты в МКД, дорогостоящие ювелирные изделия, автомобили и прочие дорогостоящие предметы имущества.
У кого нет прав, чтобы составить сделку
Законный представитель ребёнка, не достигшего 14-и лет, либо человека с ограниченными возможностями, не может оформить договор дарения на квартиру от имени своего опекаемого.
Самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом могут только полностью дееспособные личности и дети от 14-и лет (но с письменного согласия ООП, а также обязательным заверением у нотариуса).
Если гражданин не зарегистрировал право собственности в Росреестре, он также не может ей распоряжаться по своему усмотрению. Владелец недвижимости может оформить у нотариуса доверенность на другого человека и наделить его правами, которые позволят законному представителю распоряжаться объектами имущества своего подопечного.
Пакет необходимых документов
Прежде, чем спешить подписывать бумаги потребуется собрать пакет необходимой документации:
- Документы, удостоверяющие личность обеих сторон соглашения и их ксерокопии.
- Выписка из ЕГРН.
- Акт приема-передачи жилища. По законодательству, его нет необходимости составлять, но лучше будет это сделать, чтобы избежать конфликтных ситуаций.
- Чек об оплате госпошлины.
- Письменное заявление в Росреестр.
Акт приема-передачи квартиры потребуется, в такой ситуации, когда даритель документ составил, но не успел зарегистрировать переход недвижимости одаряемому, так как скоропостижно скончался. Наличие этого документа послужит подтверждением, что по факту новым владельцем квартиры стал одаряемый. Регистрация договора возможна после обращения с заявлением в суд.
Если обе стороны боятся допустить юридические ошибки в составлении документа, лучше прибегнуть к услугам специализированных юристов. Они сформируют его основываясь на законодательство РФ, а обеим сторонам понадобится только поставить свои подписи в нём.
Как проходит процедура оформления в Росреестре
Процедура оформления соглашения в нотариальной конторе проходит достаточно просто. Главное предоставить необходимые для этого документы, оплатить услуги специалиста и поставить в заключении свои подписи. В нотариате при составлении договора, должны дать развёрнутый комментарий к каждому пункту, который вызывает сомнение или непонимание у клиентов.
Документация необходимая для Росреестра:
- Сам документ с договорённостью в трёх экземплярах;
- Письменное заявление;
- Если оформление происходит с привлечением законного представителя для одной из сторон сделки, нужно предоставить доверенность, подтверждённую нотариально;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, удостоверяющие личность обоих участников;
- Прочие документы, по мере необходимости или требования представителя Росреестра.
Пройти процесс регистрации перехода прав на недвижимость с помощью нотариата будет осуществлён быстрее (благодаря электронной регистрации), чем, если относить заявление самостоятельно. Нотариус сам занимается предоставлением всех документов в Росреестр за своих клиентов, что позволяет сэкономить время. Период регистрации таким способом сокращается до 3-х рабочих дней.
За получение выписки из ЕГРН нужно произвести отдельную плату. Так как процедура регистрации в нотариальной конторе проходит в электронном виде, выписку, где уже имеются новые данные специалист, также получит в электронном виде. Если одаряемой стороне необходим бумажный вариант, в нотариате можно распечатать электронную версию выписки и заверить её за 300 руб.
Оформление для состоящих в браке
Супруги, зарегистрировавшие свои отношения в официальном порядке, могут дарить друг другу любое личное имущество. Однако, стоит учитывать, что всё, что приобретается в браке, относится к совместно нажитому имуществу. Нельзя оформить дарственную на квартиру, владельцем которой уже является одаряемый. Обоим супругам принадлежат равнозначные доли в квартире, относящейся к общей собственности.
Если объект недвижимости относится к совместно нажитому, то оформить дарственную на третье лицо можно будет, только получив согласие второго владельца. Муж и жена могут подарить квартиру только по обоюдно принятому решению, ни один из них не может совершить сделку самостоятельно.
Оформляя договор на долю в имуществе, в пользу одного из близких родственников, можно не получая согласие от остальных владельцев. Условия, которые распространяются на сделку купли-продажи, в такой ситуации не работают.
Имущество, полученное в дар, относится к личной собственности того из супругов, на которого был оформлен договор. При бракоразводном процессе оно не подлежит разделу. Однако, если один из супругов подарил объект в МКД, уже состоя в законном браке, при этом материальные средства на покупку квартиры он копил после заключения брака, в таком случае обратившись с заявлением в суд, можно признать это имущество совместно нажитым и подвергнуть разделу.
Стоимость оформления
Оформляя регистрацию прав собственности на квартиру нужно обязательно внести оплату госпошлины – 2 тыс. руб. Регистрируя дарственную на дом, потребуется внести дополнительную плату на передачу прав на земельный участок, сумма будет зависеть от того, для чего предназначается участок – от 350 руб. до 2 тыс. руб.
Выписка из домовой книги делается на бесплатной основе. За выписку из ЕГРН нужно заплатить 300 руб.
Оформление сделок об отчуждении имущества относящегося к недвижимому (купля-продажа, обмен, договор дарения и так далее) – 6 тыс. руб.
Когда сделка оформляется с родственниками, состоящими с дарителем в близком родстве, в таком случае она не будет облагаться никаким налогом. Если договор составлен в отношение посторонних лиц, не состоящих ни в каком родстве с гражданином, тогда получатель обязан внести плату за квартиру, оформленную, как подарок – 13% от её рыночной стоимости.
Договор, составляемый в нотариальной конторе, обойдется в 0,5% от рыночной стоимости помещения либо доли в этом помещении, но сумма не может быть меньше 3 тыс. руб. + нужно будет оплатить техническую работу специалиста. Стоимость технической работы будет варьироваться в зависимости от региона РФ определяться в нотариальной палате этого региона. Оплачивать услуги нотариуса, за электронное предоставление документации для проведения процедуры регистрации прав собственности на квартиру, нет необходимости – специалист проводит этот процесс без взимания дополнительной платы с клиента.
Госпошлина при регистрации прав собственности на квартиру составляет 2 тыс. руб. Чаще всего её оплатой занимается лицо, кто оформляет дарственную (плата вносится в отделение банка, с помощью терминала МФЦ, через сайт Госуслуги или при личном посещении офиса госструктуры). В отделении МФЦ есть консультанты, которые помогут, правильно совершить оплату, при необходимости подскажут нужные реквизиты для внесения денежных средств.
Чтобы даритель состоящий в официально зарегистрированном браке, смог составить договор дарения (на дальнего родственника или постороннего человека), ему потребуется получить письменное согласие, заверенное у нотариуса, второго супруга. Эта услуга обойдется приблизительно до 2-х тыс. руб.
Какие расходы несёт одаряемый
Когда бумага оформляется в отношении близкого родственника, оформление документов не несёт за собой никаких лишних расходов. Близкими родственниками считаются:
- Муж и жена.
- Дети (единокровные, пасынки и усыновлённые).
- Братья, сёстры, сводные брат и сестра.
- Внуки.
- Родители дарителя.
Если гражданин на кого происходит оформление, не состоит в близком родстве с дарителем, он вынужден будет оплатить налог на доходы физ. лиц после получения подаренной квартиры (13%).
Чем рискует даритель
После заключения документа и перерегистрации жилой площади на одариваемого, даритель лишается всех прав собственности на подаренную недвижимость. Польку договорённость заключается при жизни гражданина, решившего сделать подарок своему родственнику, она зачастую подразумевает некоторые договорённость в устной форме (проживание на подаренной жилплощади некоторое время или пожизненно).
В юридической сфере известны случаи, когда эти договоренности вторая сторона не желает соблюдать, что приводит стороны к конфликтным ситуациям и обращению с заявлением в суд.
Период действия
Даритель может оформить договор дарения и подписать его, но не проходить процесс перерегистрации перехода прав собственности. Пока не была начата процедура регистрации прав на недвижимость (она составляет от 7 до 10 календарных дней), полноправным владельцем квартиры остаётся даритель. Он же отвечает за оплату расходов на квартиру и производит оплату налогов в госбюджет. Когда жилая площадь переходит в собственность одариваемому родственнику – обязанность по оплате расходов и налогов возлагается уже на него.
Каким образом можно оспорить дарственную
Даритель вправе расторгнуть договор дарения, но для этого потребуется предъявить обоснованные доказательства своего решения:
- Сделка была совершена мошенническим путём;
- Одаряемый совершил угрожающие действия на жизнь и здоровье дарителя или его близких;
- В предоставленных документах были найдены данные не соответствующие действительности;
- И прочие веские причины.
Взять и отменить всё не получится, в особенности, когда прошла процедура регистрации прав собственности на квартиру. В любой ситуации потребуется обращение с заявлением в суд.
Для оспаривания договора дарения существуют исковые сроки давности – от 1-о до 3-х лет, этот период варьируется от основания оспариваемой сделки. Чтобы решение было в пользу истца, лучше прибегнуть к услугам опытных юристов.
При банкротстве физ. лица, договор дарения можно оспорить в арбитражном суде. Этот процесс совершает в тех случаях, когда у гражданина, совершившего процедуру, имеются крупные долги исходя из судебных решений, которые могут быть закрыты за счёт ранее подаренного объекта недвижимости.
Родственник изменил своё решение и хочет отказаться от своего решения
Шанс, пересмотреть своё решение, относительно дарения жилища родственнику, можно, если в договоре имеется оговорка о том, что недвижимость перейдёт в собственность одариваемому в контрено отмеченный период времени (через месяц, год, несколько лет).
Он имеет законные основания отменить ранее принятое решение, в особенности, если на это повлияли жизненные факторы:
- Ухудшилось финансовое положение;
- Изменилось семейное положение (супруги подали на развод одному из них негде жить);
- Резко ухудшившееся здоровье дарителя;
- И прочие причины.
Отступиться от заключенного соглашения без веских на то оснований не получится. В противном случае пропадает весь смысл оформления такого договора.
Положительные и отрицательные стороны
Когда сделка заключается между родственниками, состоящими в близком родстве, лучше оформить дарственную. Если она будет осуществляться между дальними родственниками – эта процедура не выглядит столь выгодной. Чисто технически, под этот договор можно провести «тайную» сделку купли-продажи квартиры, но тогда это не будет считаться законной операцией. Её можно будет признать притворной, а подав исковое заявление в суд, комиссия вынесет решение о недействительности проведенной операции.
В юридической практике случались ситуации, когда у дома имелось несколько владельцев и один из них решает провести процедуру дарения доли в недвижимости с сослуживцем. Однако, под видом дарственной он проводит сделку купли-продажи. Согласно законодательству РФ, у остальных владельцев помещения есть преимущество перед посторонними покупателями на долю в этом помещении. Чтобы попытаться обойти закон, сделку оформляют под договор дарения. Но, если приобрести долю в квартире таким способом, покупатель рискует через суд узнать о недействительности проведённой сделки. После вынесенного судебного решения покупателю нужно будет вернуть долю её владельцу, а продавец обязан возвратить все денежные средства, полученные при заключении договора.
Безусловность, как особенность
Под безусловностью подразумевается, что гражданин, желающий оформить сделку не вправе предъявлять к одариваемому требования и ставить ограничительные положения. Квартира должна быть передана только на безусловных условиях.
Когда новый собственник вступит в законное владение помещением, он вправе распоряжаться им на своё усмотрение, вплоть до заключения дарственной на третье лицо либо на сделку купли-продажи.
В юридической практике есть одна спорная ситуация: когда, по составленным бумагам, для гражданина (дарителя) предоставляется право пожизненного проживания в подаренном жилище. Официально зарегистрировать такой договорённость в Росреестре не получится и законом не предусмотрен такой вид обременения. Получатель при этом не несёт никаких материальных затрат и обязанностей. Судьи, в возникновении конфликтной ситуации, считают их действительными.
