Договор дарения на квартиру — является одним из распространённых способов передачи условно наследуемой недвижимости заинтересованному лицу. Основным заблуждением считается, что такое соглашение заключается в одностороннем порядке, но это не так. Сделка считается состоявшейся, если была заключена в двухстороннем порядке. Для составления договора требуется не только желание дарителя передать в безвозмездное пользование дом наследнику, но и согласие на это действие самого одариваемого.
В связи с этим возникает вопрос: «Как оформить договор дарения на квартиру в рамках законодательства РФ и не нарушить никаких законов?». Еще одной особенностью этого соглашения служит – безвозмездная передача наследуемого имущества. Если за заключение договора даритель получит некое вознаграждение – это будет считаться ничтожной сделкой. В этих щепетильных нюансах, при составлении договорённости, необходимо разобраться более тщательно.
В какой момент можно составить договор
Передать права на квартиру либо её долю можно в любой период времени. Но это не подразумевает, что собственник недвижимости просто отдаёт документы второй стороне. Субъект должен быть еще и переоформлен в Росреестре.
Если одариваемый согласился на это мероприятие и принял все необходимы бумаги, но проигнорировал регистрацию объекта недвижимости – это соглашение не будет считаться действительным и его законность можно будет оспорить в суде. Кроме того, договор не считается действительным если был составлен в устной, а не в письменной форме и не был заверен у нотариуса.
Обязательные условия для обеих сторон
В законодательстве РФ разработаны обязательные условия, которых должен придерживаться даритель:
- Он должен находиться в дееспособном состоянии. Составить договор дарения может гражданин, который полностью понимает, что он совершает и кому передаёт права на владение квартирой.
- Не должен состоять на учёте в психоневрологическом диспансере и способен полностью отдавать отчёт своим действиям. Если человек находился в невменяемом состоянии при заключении сделки и не отдавал отчёта своим действия – этот договор можно оспорить в суде.
- Предмет дарения должен находиться в праве собственности дарителя. Гражданин не может написать договор дарения на квартиру, которая не находится в его собственности. Если он владеет только долей в недвижимости, то может распоряжаться по своему усмотрению только этой частью, но не всей квартирой в целом.
Но часть этих требований относится не только к дарителю, но и одариваемому лицу. Принимающая сторона также должна быть полностью дееспособной и отдавать отчёт своим действиям, соглашаясь на эту сделку. На одариваемого, как и на дарителя не должно оказываться влияние со стороны третьих лиц.
Заключение происходит при жизни гражданина
Договор должен быть составлен при жизни дарителя. Если завещание составляется наследодателем в одностороннем порядке, и он самостоятельно распределяет доли между наследниками, то договор дарения является двухсторонней сделкой. Нужно не только добровольное решение дарителя, но и подтверждение на сделку одариваемого лица.
Согласно законам ГК РФ, госрегистрации в Росреестре подлежит не сам факт передачи прав владения на квартиру, а именно письменное соглашение обеих сторон. Для этого соглашение нужно составлять при жизни гражданина, решившего подарить объект недвижимости, так как договор предусматривающий передачу прав собственности на недвижимость после гибели дарителя будет считаться ничтожной сделкой.
Безвозмездно и безусловно
Договор дарения называют безвозмездной сделкой. Это подразумевает, что во время его заключения даритель не может получать (требовать) с одариваемого никакого вознаграждения или передачу прав на другой объект недвижимости. Если выясняется, что во время составления были совершены подобные действия, их можно будет оспорить в судебном порядке, так как они считаются мнимой или притворной сделкой. Это соглашение потому и называется безвозмездным, что ни к чему не обязывает обе стороны.
К еще одной особенности этой сделки относят – безусловность. Подразумевается, что даритель не должен выставлять в отношении одариваемого какие-либо условия или требования. В особенности, как принимающей стороне поступать с подаренным объектом недвижимости. Новый владелец вправе пользоваться домом как ему будет угодно: продать, подарить другому лицу, сдавать или жить в ней самостоятельно.
Однако есть один нюанс, если согласно составленному договору даритель оставляется за собой право проживания в подаренной квартире (право на пожизненное проживание в объекте недвижимости). Законом не предусмотрен такой вид обременительных обязательств и Росреестр не сможет произвести регистрацию. С юридической стороны, одариваемое лицо не несёт никаких материальных потерь и на него не возлагаются никакие обязанности. В основном судебные комиссии признают такие договорённости действительными.
В какой форме нужно составлять соглашение
Если собственником квартиры, которую собираются подарить является один человек, тогда договор можно не удостоверять в нотариате, достаточно просто грамотно его составленной формы. С этой бумагой потом нужно обратиться в Росреестр и пройти регистрацию квартиры на имя нового владельца.
Согласно законам РФ, договор дарения можно составить:
- В устной форме;
- В письменной:
- Самостоятельно;
- В Нотариате.
Но если предметом дарения является объект недвижимости, необходимо придерживаться именно письменной формы его составления и обязательно в нотариальной конторе, чтобы в дальнейшем эта сделка считалась действительной. Если соглашение на безвозмездное пользование квартирой было составлено в устном формате – оно будет признанно недействительным, а если недвижимость еще и не прошла регистрацию в Росреестре – то сделка будет относиться к официально незаключённой. Нельзя просто отдать всю документацию на квартиру заинтересованному лицу.
Если договор составляется на гражданина, который не относится к кругу близких родственников или является совершенно посторонним лицом – сделка также должна заключаться в нотариате и подтверждаться подписью нотариуса. Услуги нотариуса потребуются, если даритель является частично недееспособным либо в сделке участвуют граждане, не достигшие восемнадцатилетнего возраста.
Можно ли подарить недвижимость несовершеннолетнему
Одной из распространённых ситуаций, когда составляется договорённость, считается её оформление родителями или близкими родственниками на несовершеннолетних граждан.
Если обе стороны участников признаны полностью вменяемыми и дееспособными, договор можно оформить даже в отношение несовершеннолетнего гражданина. Его составление проводится по такому же принципу, как и для совершеннолетних лиц, только с обязательным посещением нотариуса и его заверенной подписью, и печатью. У малолетнего обязательно должен быть при себе оригинал свидетельства о рождении или другой удостоверяющий личность документ.
Необходимо учитывать, что до достижения лицом восемнадцатилетнего возраста он относится к частично недееспособным. Это значит, что самостоятельно принимать участие в этом процессе он не имеет права. Интересы такой группы граждан представляют их родители или законные представители (у которых есть нотариально заверенные бумаги, позволяющие совершать такие действия, а также получить письменное согласие в ОПП).
Если ребёнку не исполнилось четырнадцать лет, его присутствие не является обязательным. По достижении малолетним 14-и лет он уже самостоятельно принимает решение о своём участии в заключении договора, но только если ему было дано письменное разрешение от родителей или законных представителей. Когда договорённость была проведена, в конце должны поставить свои подписи как законные представители, так и сам ребёнок.
При передаче прав на квартиру малолетнему в договоре допускаются некоторые условия: до достижения 18-и лет гражданин не сможет самостоятельно принимать решения, как ему распорядиться недвижимостью либо до момента вступления в брачные отношения несовершеннолетний не сможет в полной мере получить право на распоряжение квартирой и так далее.
Можно ли подарить долю в квартире
Чтобы оформить дарение доли в квартире обеим сторонам сделки потребуется обратиться в нотариат. Оформление сделки у нотариуса понадобится, даже если она будет составляться между двумя владельцами одного помещения.
Если у квартиры имеется несколько собственников, согласно ст. 244 ГК РФ – эта недвижимость может находиться в долевом владении либо общим. Если гражданин является владельцем доли в квартире – это должно быть указано в правоустанавливающем документе, где прописана предназначающаяся доля для каждого собственника. В ситуации, когда речь идёт об общем владении квартирой, то здесь не существует чёткого разделения границ квартиры. В документах идёт указание части жилья, согласно количеству собственников.
Чтобы оформить договор на долю в имуществе, для него работают те же условия, что и при составлении обычной сделки. Но, передаваемая доля в недвижимости должна пройти обязательную приватизацию, не может находиться под обременительными обязательствами или быть арестованной.
На кого нельзя оформить договор
Договор дарения нельзя составить круг лиц, которые указаны в ГК РФ:
- Нельзя составить сделку между двумя юр. лицами. Это подразумевает, что одна компания не сможет подарить свой офис другой фирме.
- Нельзя составить соглашение между госслужащими.
- Граждане не могут составить договор дарения на квартиру для работников некоторых учреждений (медицинские работники, сотрудников учебного заведения и так далее).
Относительно сделки между юр. лицами существует нюанс. Если на офис, где располагается компания, все документы принадлежат на имя директора этой фирмы, он вправе распоряжаться таким объектом недвижимости по своему усмотрению. В такой ситуации, директор может составить договор на владельца другой компании и передать ему все право собственности на свой объект. Также директор может составить договор и в отношении своего работка, передав ему безвозмездное право владения на квартиру, которая была в его собственности.
Пакет необходимой документации
Для того, чтобы написать договор дарения на квартиру, потребуется собрать следующий пакет документации:
- Документы удостоверяющие личности обеих сторон сделки.
- Выписка из ЕГРН.
- Техпаспорт на объект недвижимости. Потребуется, если квартира была приватизирована, но не поставлена на кадастровый учёт.
- Акт приёма-передачи. Этот документ предоставлять не обязательно, но, если есть риск, что могут возникнуть претензии от одной из сторон сделки – лучше его составить. Соглашение принято считать заключённым, после того, как прошёл процесс регистрации квартиры на нового владельца в Росреестре, а передача самой недвижимости – после того, как был подписан акт её приёма-передачи.
Акт приёма-передачи поможет в таком спорном вопросе, когда даритель успел подписать сделку и акт, но не успел провести перерегистрацию прав собственности на квартиру в связи со скоропостижной кончиной. Наличие акта может доказать, что по факту право собственности перешло ко второй стороне сделки. Произвести регистрацию договора дарения можно будет в суде.
Какие существуют риски при заключении договора
Составив соглашение на одариваемое лицо и пройдя перерегистрацию прав собственности в Росреестре, даритель теряет все права собственности на подаренную недвижимость. Так как сделка заключается при жизни дарителя, она может содержать некоторые условные обязательства, такие как пожизненное проживание в подаренной квартире. Известны ситуации, когда эти условные договорённости не соблюдались одариваемой стороной. Через суд доказать правоту дарителя будет достаточно трудно, если эти условия не были прописаны письменно в соглашении.
Если сделка подразумевала передачу прав на собственность в будущем, но даритель попал в трудную жизненную ситуацию:
- Был лишён другого места проживания;
- Изменилось семейное положение;
- В связи с трудным заболеванием, при котором исполнение сделки может привести к резкому упадку уровня жизни дарителя (но для этого потребуется привести существенные доказательства).
В таких ситуациях судебная комиссия примет сторону дарителя и отменить заключенный договор. По решению суда, такое аннулирование соглашение не подразумевает какой-либо компенсации в отношении одаряемого лица.
Можно ли оспорить сделку
Договор дарения может быть оспорен в судебном порядке. Чаще всего этой услугой спешат воспользоваться наследники, лица заключившего такую сделку, после его кончины. Есть несколько моментов, когда договорённость в суде может быть оспорена:
- Письменное соглашение было составлено некорректно;
- Была проведена ничтожная сделка;
- Договор нарушил права других заинтересованных лиц;
- Была заключена устно и не имеет никаких письменных доказательств;
- Соглашение может оспорить сам даритель, если для этого у него появились затруднительные жизненные обстоятельства, доказательства которых он может предоставить судебной комиссии.
Нельзя просто отменить уже заключенную сделку, в особенности если был совершен переход прав собственности на недвижимость новому владельцу. Потребуется только письменное обращение в суд.
Положительные и отрицательные моменты
Если гражданин решает составить договор на близкого родственника, тогда это для обеих сторон считается выгодным процессом. Близкие родственники не облагаются каким-либо налогом на подаренную недвижимость, в отличие от посторонних лиц и родственников, не относящихся к близкому кругу.
В ситуации, когда квартиру собираются подарить дальнему родственнику или совершенно постороннему человеку – это уже может выглядеть не столь выгодным предложением. В юридической практике известны случаи, когда под договором дарения проводили сделку купли-продажи или обмен на другую недвижимость. Тогда близкие родственники имеют право подать исковое заявление в суд и оспорить такую сделку, так как она считается притворной. Для одариваемой стороны есть шанс остаться без квартиры, но и вторая сторона должна будет возвратить всё что получила обратно.
