Имея в собственности жилое помещение, не использующееся по назначению, многие люди принимают решение сдавать его в аренду тем, кому оно действительно необходимо.
В этом есть ряд положительных сторон как для арендодателя, так и для арендатора:
- Квартира или дом не простаивают «впустую»;
- Владелец не тратит личные средства на оплату коммунальных услуг, которыми никто не пользуется;
- У людей, нуждающихся в жилье, есть возможность его получить, не покупая в полную стоимость;
- Собственник имеет пассивный доход.
Плюсов в такой сделке действительно много, но бывают ситуации, когда ее необходимо расторгнуть. Инициатива бывает и со стороны владельца квартиры/дома, и со стороны съемщика помещения.
Во втором случае арендодателю не нужно прикладывать усилий к выселению людей — это их личное желание, но что делать в той ситуации, когда арендатора необходимо выселить принудительно? Об этом пойдет речь в статье.
Основной момент
Важно акцентировать внимание на том, что аренда/наем жилого помещения должны в обязательном порядке закрепляться договором об аренде/найме. Только в таком случае, у каждой из сторон будут основания для защиты своих прав в случае их нарушения. Очень часто люди пренебрегают такими юридическими формальностями, основываясь на доверии к другому, и это является распространенной ошибкой. Потому что ни арендодатель, ни арендатор не смогут определить границы договоренности, что будет способствовать нарушению интересов обеих сторон.
Если арендаторы не хотят съезжать из квартиры добровольно, многие собственники рассуждают следующим образом: «я владелец этого помещения, могу просто поменять замки и выставить их вещи за дверь». Это, к сожалению, нередкое явление, которое, в том числе, сопровождается взаимными оскорблениями и угрозами.
Если в договоре указан пункт, что арендодатель вправе запереть квартиру с вещами жильцов, то проблем не возникнет. Но даже в таком случае он не может избавиться от имущества, испортить его. Также это не дает ему права выгонять арендаторов, применяя силу и угрозы, даже при тех обстоятельствах, когда они нарушают условия договора. Вторжение на их территорию — ответственность собственника.
Арендодатель, конечно, рассчитывает на адекватность и понимание жильцов, когда он уведомит их о необходимости освободить помещение. Одно дело, когда арендаторами выступают один-два человека, другое — когда семьи с несовершеннолетними детьми, пожилые люди. Эмоции от неприятной новости могут захлестнуть всех, особенно когда выселяют порядочных и добросовестных граждан.
В некоторых случаях прежние жильцы могут обратиться в суд, подав жалобу на собственника. Это касается тех ситуаций, когда владелец, не контролируя эмоций, срывается на жильце, нанося ему и эмоциональный, и материальный вред. Иногда это может обернуться уголовным делом, зависит от того, насколько далеко зашел собственник в своих действиях.
Представим и другую ситуацию: поверив в порядочность знакомых или родственников, собственник решил договор не заключать, и в ответ на просьбу освободить квартиру он получает отказ. Единственный способ их выселить — вызвать полицию, сотрудники которой составят протокол и незаконном проживании, чем впоследствии будет обосновано заявление в судебные органы.
Но даже при таких условиях на владельца будут наложены санкции. В частности, по причине неуплаты налогов, ведь он регулярно получал арендную плату от жильцов. Не заключив договор, собственник освободил себя от налоговых выплат. Уклонение от них впоследствии приведет к тому, что арендодатель сам станет ответчиком по делу о неуплате налогов.
Таким образом, мы рекомендуем обязательно заключать договор и не отступать от норм, установленных законом. Это гарантирует защиту обеих сторон и помогает уменьшить напряженность в их отношениях.
Предварительное уведомление
Владелец должен заранее уведомить арендатора о намерении выселить его из жилого помещения и дать срок, в течение которого у человека будет возможность найти новую квартиру/дом и перевезти вещи. Самый распространённый период — в течение 30 дней с момента оповещения. Если инициатива исходит от арендатора, то он точно так же за месяц до переезда сообщает арендодателю о своем желании.
После этого стороны обсуждают дату, когда собственник (сам или через агента) должен осмотреть квартиру: проверить ее состояние и соответствие условиям содержания. Данная информация указывается в передаточном акте, который фиксирует, что помещение принято в надлежащем виде. В таком случае, арендодатель возвращает арендатору депозит. Если же были выявлены нарушения, то депозит остается на руках собственника, чтобы он смог исправить вред, причиненный бывшими жильцами.
При досрочном расторжении договора по инициативе владельца (например, арендатор не был предупрежден заранее о планируемой продаже квартиры), и если со стороны квартиросъемщика не было выявлено нарушений, закон будет на стороне второго. В таком случае к собственнику применяются штрафные санкции. Этот пункт обязательно должен быть прописан в договоре.
Дальнейшие действия
Жильцы бывают разные — и образцовые, и непорядочные. Из этого фактора складывается и процесс выселения.
Практически невозможно выселить жильцов, которые честно выполняли условия договора, своевременно оплачивали аренду, бережно относились к помещению. Наиболее приемлемый вариант — найти с ними компромисс. Арендаторы такие же люди, с которыми можно при спокойном диалоге дать объяснение ситуации, договориться о дате переезда, которая устроит и их самих, и арендодателя.
Если люди недолгое время снимают жилье, то необходимо выяснить об их договоренности с риелтором (если они пользовались услугами специалиста): частое явление, когда в обязанности риелтора входит поиск нового жилого помещения бесплатно, если первый вариант оказался неудачным. Также арендодатель может сам поучаствовать в поиске, компенсировать доставленные неудобства денежными средствами или помочь с переездом.
Однако примерных жильцов нельзя выгнать даже путем судебного разбирательства. Поэтому единственный способ — получить их согласие. В ином случае, закон будет на их стороне, а собственник не добьется своей цели.
Что же делать с жильцами, которые нарушают договорные условия? Есть хорошая новость: даже если какие-то требования не были указаны при заключении сделки, закон предусматривает некоторые нарушения, которые дают арендодателю полное право выселить таких арендаторов.
Установленные законодательством нарушения:
- Несоблюдение сроков арендной платы;
- Причинение вреда квартире/дому;
- Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника (например, сдача квартиры/дома в субаренду, осуществление профессиональной деятельности с постоянным потоком клиентов и др.);
- Систематическое нарушение общественных прав и интересов (имеются в виду соседи). В том случае, если арендаторы мешают жизнедеятельности соседей, даже когда собственник их предупреждал, их можно выселить из помещения.
Но «систематически» подразумевает постоянно повторяющееся, регулярное нарушение. Шум по ночам один-два раза не дает владельцу права выселить жильцов.
К основаниями для выселения можно отнести не только личное поведение арендатора, но и поведение тех людей, за которые он несет ответственность. Обычно это дети или гости.
С арендной платой ситуация более сложная: условия, когда человека можно выселить, варьируются в зависимости от длительного договора:
— задержание платы более 2 раз или не внесение ее в полном размере характерно для краткосрочного договора;
— нарушение срока на 6 месяцев (если более долгий не указан в договоре) — для долгосрочного (он заключается на год и больше).
Важно отметить, что внесение платы не в полном размере приравнивается к «неоплате».
Если арендодатель не уверен в том, что арендаторы освободят квартиру/дом в добровольном порядке, то мы советуем высказать претензию в письменной форме:
- Необходимо описать ситуацию, основываясь на статье 687 Гражданского кодекса;
- Приложить подтверждение нарушений (к примеру, это могут быть выписки со счета, которые подтвердят, что жильцы несвоевременно вносят арендную плату, или же фотографии порчи имущества квартиры/дома съемщиками);
- Обязательно заявить требование об освобождении квартиры (срок устанавливается либо договором, либо, при отсутствии этого условия, самим собственником).
Если же претензия не даст результатов, нужно будет обратиться с ней в суд, тогда нерадивые жильцы будут выселены путем принятия судебного решения.
