Оформление продажи части дома и части земельного участка

Не всегда дом и земельный участок оформляется на одного собственника. Они могут быть оформлены, как долевая собственность, в случае, если были получены в качестве наследства и разделены по количеству преемников. Если кто-то из наследников желает продать свою долю дома с принадлежащей ему частью земельного участка – это вполне осуществимо. Однако такой вид сделки имеет некоторые отличия от обычной купли-продажи. Как продать долю, и какие для этого потребуются документы, стоит рассмотреть более детально.

Нужно ли уведомлять других совладельцев

Прежде, чем приступать к оформлению сделки дома и земельного участка, нужно уведомить о своих намерениях других совладельцев. Без предварительного уведомления о желании продать свою долю остальные совладельцы могут воспрепятствовать заключению сделки.

Согласно правилам, на первоочередное право покупки, совладельцев другой доли предусмотрен такой порядок действий:

• Продавец должен оповестить остальных владельцев доли в доме и земельном участке о намерении продать свою часть;
• Другим владельцам даётся 30 суток на принятие решения. Если никто из совладельцев так и не сообщил никакого ответа – это может трактоваться, как отказ от права на покупку;
• В ситуации, когда продавец не поставил в уведомление остальных совладельцев о намерении продать свою долю. Любой из совладельцев имеет законные основания, в течение 3-х месяцев, после заключения сделки продажи, с помощью обращения в судебные органы, перевести договор на него. После этого он принимает на себя права и обязанности покупателя.

Чтобы не возникло спорных ситуаций и поводов для обращения в суд, обычного уведомления в устной форме других совладельцев будет недостаточно, так же, как и их устного отказа от сделки. Спустя время совладелец может заявить, что его права были нарушены. Чтобы этого не произошло, нужно получить письменное подтверждение отказа остальных владельцев от покупки. В такой ситуации два варианта развития событий:

• В первом – совладельцы добровольно пишут заявление об отказе;
• Во втором – нужно отправить письменное уведомление о продажи доли дома и земельного участка. Сделать это нужно при помощи заказного письма с описью вложения и обязательном уведомлении о вручении получателю.

Если совладелец в течение 30 дней не предоставляет никакого ответа, можно спокойно оформлять сделку продажи с третьим лицом. В случае возникновения спорной ситуации, у продавца будут доказательства того, что он отправлял уведомление и адрес его получил, но ответа так и не дал.

Как можно продать часть дома с участком земли

Продать часть дома с земельным участком собственник, может, воспользовавшись одним из предоставленных вариантов:

• Предложить свою долю другим совладельцам. Такой способ считается самым быстрым и простым, но не во всегда выгодным. Чаще всего другие собственники желают приобрести продаваемую долю по заниженной цене, но продавец имеет законное право выставлять свою часть по среднерыночной стоимости и не снижать её;
• Заключить сделку продажи на весь объект недвижимости вместе с участком земли совместно с другими собственниками. Стоимость долей в доме по отдельности гораздо ниже, чем продажа недвижимости целиком. Такой вариант продажи относится к наиболее выгодным, но не всегда другие владельцы части дома согласны на такую сделку;
• Выставить часть дома на продажу третьим лицам спустя один месяц, после письменного уведомления всех собственников и получения отказа;
• Выделить часть объекта недвижимости с участком земли в натуре. Относится к сложным способам, так как для его осуществления потребуется проведение дополнительных работ. Но, после проведения всех подготовительных мероприятий, вместо дольщика, продавец получает статус полноправным собственником дома с участком земли, так как была зарегистрирована в Росреестре. А это уже будет считаться не доля в доме, а отдельный объект собственности, поставленный на кадастровый учёт. Для заключения сделки купли-продажи не потребуется согласие остальных владельцев дома. Такую недвижимость можно выставлять на продажу в любое время.

Пакет документации для продажи части дома

Если сделка о продаже заключается только на долю в доме, без земельного участка, потребуется следующий пакет документации:

• Паспорт;
• Правоустанавливающие бумаги на дом;
• Выписка из ЕГРН;
• Техпаспорт;
• Кадастровый паспорт;
• Выписка из домовой книги;
• Ксерокопии о письменном уведомлении других совладельцев или их письменный отказ от покупки.

Если в сделке продажи участвует дом с участком земли, в таком случае потребуется подготовить дополнительные правоустанавливающую документацию на земельный участок.

Этот список документации может быть дополнен, в зависимости от ситуации (к примеру, дом приобретался в период брака и относится к совместному имуществу, тогда понадобится получить согласие второго супруга на заключение сделки).

Когда нужно уплатить налог с продажи

После успешно заключенной сделки продажи, считается, что продавец получил доход, с которого должен заплатить налог, составляющий 13% от цены, указанной в соглашении. Если продавец владел объектом недвижимости более пяти лет, он освобождается от уплаты налога.

Согласно ст. 217 ч. 1 НК РФ, не нужно уплачивать налог в следующих ситуациях:

• Часть объекта недвижимости была получена в собственность по наследству;
• Дом стал собственность путём приватизации;
• Доля была приобретена до 01.01.2016 г.;
• Объект недвижимости был получен согласно составленному договору дарения (близким родственником).

Также налог не нужно уплачивать, когда часть объекта недвижимости являлась единственным жильём у продавца.

Возможные нюансы

Договор о продаже доли в доме имеет ряд своих особенностей:

• Для продажи доли в доме, находящемся в статусе совместно нажитого имущества, для начала нужно её выделить. Согласно ст. 38 СК РФ, супруги имеют право разделить имущество в любое время, для этого заключается соглашение. В случае возникновения спорной ситуации, раздел совместного имущества происходит в суде;
• В случае, если доля принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетнего возраста, заключить сделку о продаже может его законный представитель. Но для этого потребуется получить согласие из ООиП. Органы опеки выдадут согласие на совершение сделки, если законные интересы и права несовершеннолетнего не будут нарушены;
• Если кто-то из совладельцев не согласен с продажей доли третьему лицу, он на законных основаниях может либо выкупить эту часть, либо обратиться в суд и оспорить совершённую сделку. Оспорить сделку получится в том случае, когда продавец не уведомил остальных владельцев о намерении продать свою долю;
• Когда доля в доме выделена в натуре, для заключения сделки о продаже не нужно получать согласие других совладельцев. Для того чтобы отделить часть дома, необходимо, чтобы остальные его части соответствовали определённым условиям: пригодны для проживания, соответствовать санитарным, а также техническим нормам. На выделенную часть дома нужно оформить технический план, на основании которого объект будет поставлен на кадастровый учёт.

Подводя итог

Первоочередное преимущество на покупку доли имеет каждый из совладельцев.

Заключить сделку продажи с третьими лицами можно только после получения письменного отказа всех собственников.

Сделка должна быть оформлена в нотариате. Исключением являются ситуации, когда в сделке участвует второй совладелец.

Новый собственник должен зарегистрировать право собственности в Росреестре.