Обустройство жилья по собственному вкусу – мечта, ради которой не жаль ни сил, ни средств. Демонтируешь стену между кухней и комнатой – получаешь комфортную студию для дружеских посиделок. Объединяешь ванную, туалет и часть прихожей – получаешь уютную спа-зону в собственной же квартире. Выделяешь часть помещения под гардероб, подключаешь сушильную машину и гладильный шкаф – решаешь проблемы с хранением одежды.
Современный, функциональный интерьер, как правило, предполагает существенные изменения в первоначальной планировке помещения. Демонтаж стен и возведение новых, перенос сантехнических труб и развод электрики, организация полноценной вентиляции и обогрева пространства.
Все эти манипуляции должны быть выполнены без ущерба архитектурной целостности и устойчивости здания, а также пожарной безопасности и комфорта обитателей. Поэтому должны соответствовать нормативным требованиям к перепланировке и переустройству помещений.
Перепланировка и переустройство: только с разрешения властей
Переустройство, в отличие от перепланировки, подразумевает установку в помещениях инженерного, технологического, сантехнического и иного оборудования. Например, подъемного механизма для людей с ограниченными возможностями. Или замену газового отопительного оборудования на электрическое.
Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения. Например, расширение границ санузла, оборудование проёмов в стенах и перекрытиях.
Разрешение на переустройство и перепланировку необходимо получить у местных властей прежде, чем приступать к ремонту. Это называется согласование.
Согласование перепланировки – процедура сложная, забюрократизированная и довольно затратная. Для неё потребуются:
- во-первых, терпение и решимость довести начатое до конца.
- во-вторых, финансирование. Затраты на согласование и получение необходимых документов могут составлять от нескольких десятков, до нескольких сотен тысяч рублей.
- в-третьих, план изменений, по которому вы последовательно сделаете все работы и уложитесь в срок.
Кстати, срок перепланировки тоже установлен законом и составляет один год. При необходимости его можно продлить ещё на шесть месяцев, но только один раз.
Жить в квартире с несогласованной перепланировкой можно. Однако если о нарушении узнает управляющая компания, ЖЭС или ТСЖ, собственника могут оштрафовать и через суд потребовать привести квартиру в первоначальное состояние.
Рискованно. Многие пренебрегают предварительным согласованием и делают ремонт на свой страх и риск. В таком случае перепланировка считается незаконной, а сами работы могут быть выполнены с нарушением СНиП.
Узаконить перепланировку – зачем
Кроме этого, самовольная перепланировка является проблемой при продаже квартиры, оформлении в качестве залога или совершения иной сделки.
Как правило, покупатель не хочет приобретать жильё, не соответствующее техпаспорту, и нести связанные с перепланировкой риски. Нет гарантий того, что во время ремонта рабочие не повредили несущие конструкции или вентиляционные короба. И правильно положили гидроизоляцию, чтобы избежать затопления соседей снизу. Более того, на покупку такой квартиры банк не даст ипотечный кредит.
Поэтому собственнику придётся узаконить изменения.
Что узаконить нельзя
Не получится легализовать перепланировку, из-за которой многоквартирный дом рискует обрушиться. Или если она ухудшает условия проживания в нём людей. В этом случае владельца обяжут привести помещение в первоначальное состояние.
Нельзя узаконить демонтаж несущих стен и колонн, перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды. Запрещено вторгаться в вентиляционные короба, объединять кухню, оснащённую газовой плитой, и жилую комнату.
Поэтому согласовать планировку удастся лишь в том случае, если она соответствует строительным нормативам.
Узаконить перепланировку – как
Легализовать перепланировку можно в административном или судебном порядке. Административная процедура схожа с предварительным согласованием, но придётся уплатить штраф. При отказе в согласовании перепланировки придётся обращаться в суд.
Рекомендуем следующий алгоритм действий.
Шаг 1.
Если сомневаетесь, что перепланировка сделана без нарушений, рекомендуем проконсультироваться с проектной организацией. Специалисты оценят технические характеристики помещения и посоветуют, что и как можно исправить – прежде, чем перейти к шагу 2.
Шаг 2.
Обратитесь в БТИ для получения плана квартиры до перепланировки и составления нового. Напишите заявление, оплатите услугу. Приедет инженер БТИ, сделает замеры и составит отчёт. БТИ изготовит новый поэтажный план с отметкой о несогласованных изменениях планировки. В плане их обозначат красными линиями.
Шаг 3.
Закажите проект перепланировки в организации, имеющей допуск СРО к проектным работам. Она же даст заключение о допустимости и безопасности проведённых работ. Специалисты приедут на объект, сделают замеры и решат, влияет ли перепланировка квартиры на целостность дома и безопасность коммуникаций. Проект согласовывается с Роспотребнадзором, санитарно-эпидемиологической службой, архитектурно-планировочным управлением местной администрации и надзором за противопожарной безопасностью.
Шаг 4.
Соберите пакет документов и обратитесь в организацию, ответственную за согласование перепланировки – жилищную инспекцию по месту нахождения квартиры или отдел капитального строительства при местной администрации. Подать документы можно и через портал «Госуслуги» или МФЦ.
Какие документы необходимы
- заявление о переустройстве и/или перепланировке;
- правоустанавливающие документы на помещение: свидетельство о праве собственности или договор социального найма (подлинники или нотариально заверенные копии);
- проект перепланировки квартиры, изготовленный организаций с допуском СРО, или оформленный самостоятельно эскиз, если перепланировка несложная;
- протокол общего собрания собственников помещений о согласии на перепланировку, если она невозможна без присоединения к вашей квартире части общего имущества в многоквартирном доме;
- техпаспорт квартиры до и после перепланировки, выданный БТИ;
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих, если переустраиваемое жилое помещение используется на основании договора социального найма;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры.
Перечень документов, необходимых для согласования перепланировки, определён частью 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ. Требовать другие справки, акты и заключения от заявителя административный орган не вправе.
Документы можно представить на бумажном носителе, в виде нотариально заверенных копий либо в электронной форме.
Имейте ввиду, что свидетельство о праве собственности, техпаспорт и заключение органа по охране архитектурных памятников можно не предоставлять. Жилищная инспекция запросит их по внутренним каналам межведомственной коммуникации.
Шаг 5.
Дождитесь решения. Оно должно быть принято не позднее 45 дней с момента подачи документов в административный орган.
Заплатите штраф. Его выпишет сотрудник жил.инспекции.
Ответственность за самовольное переустройство и перепланировку помещения в многоквартирном доме предусмотрена частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 рублей, для должностных лиц 4 000-5 000 рублей, для юридических лиц – 40 000 – 50 000 рублей.
Если перепланировку согласовали, переходите к шагу 7.
Если результат отрицательный, обращайтесь в суд. Решение административного органа об отказе в согласовании вы вправе оспорить в порядке статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Для этого необходимо составить административное исковое заявление и уплатить госпошлину.
В иске нужно указать:
- наименование организации, принявшей решение об отказе в перепланировке;
- номер, дату и место принятия оспариваемого решения;
- сведения о ваших правах и законных интересах, которые нарушены оспариваемым решением;
- нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить указанное решение.
К исковому заявлению прилагаются следующие документы:
- копии иска для ответчика и заинтересованных лиц;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются ваши требования (указаны в «шаге 4»);
- решение административного органа об отказе в перепланировке.
Если отсутствует возможность приложить необходимый документ, это нужно указать в исковом заявлении.
Представлять свои интересы в суде вы вправе самостоятельно. Но лучше обратиться за помощью к опытному юристу. В этом случае к заявлению следует приложить доверенность или иные документы, подтверждающие его полномочия.
Иск и документы, указанные в «шаге 4», подаются в районный суд по месту нахождения административного органа. Сделать это необходимо в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.
Не следует пропускать срок без уважительных причин. Если обратитесь в суд по истечении трёх месяцев, он вправе отказать в удовлетворении иска.
Шаг 6.
Не пренебрегайте участием в судебном заседании. Даже если у вас есть представитель.
Согласно части 1 статьи 226 КАС РФ дело об оспаривании решения госоргана суд рассматривает в течение одного месяца.
В суде необходимо показать, каким нормативным актам противоречит отказ административного органа. И подтвердить фактами то, что перепланировка соответствует стандартам безопасности, не нарушает права и законные интересы иных проживающих в доме лиц.
При рассмотрении дела суд может назначить строительно-техническую экспертизу. Она докажет, соответствует ли перепланировка строительным нормам.
Если суд вынесет решение в вашу пользу, дождитесь вступления его в законную силу. Это произойдёт по истечении срока на апелляционное обжалование.
Переходите к шагу 7.
Если результат отрицательный, вы вправе обжаловать решение суда в апелляционном порядке. Срок для подачи жалобы составляет один месяц со дня отказа в удовлетворении иска.
Шаг 7.
Получите решение суда и представите в БТИ для внесения корректировок в техническую документацию квартиры.
Процесс согласования перепланировки действительно очень не простой, тем более, если вы собираетесь согласовывать перепланировку в коммерческом помещении.
Тем не менее, если все вышеуказанные шаги вами будут выполнены правильно и в установленные сроки, а также, если сама перепланировка соответствует строительным нормам и правилам безопасности, то перепланировка почти во всех случаях будет согласована контролирующими органами.
