Обеспечительный платеж в договоре аренды нежилого помещения

Многие юридические лица (ООО, АО), а также индивидуальные предприниматели (ИП) в своей деятельности арендуют офисы (нежилые помещения).

В процессе нашей многолетней практики, мы изучили сотни форм договоров аренды и практически в каждом из них было условие об обеспечительном платеже. Его еще называют гарантийный платеж, гарантийный депозит, гарантия оплаты и обеспечение договора аренды.

Вне зависимости от того, как называть данный платеж, он, фактически, является суммой, которую берет арендодатель в обеспечение платежеспособности арендатора по договору аренды.

Размер обеспечительного платежа в договорах аренды нежилых помещений варьируется в зависимости как от самого арендатора (для новых компаний без оборотов сумма гарантии больше), так и от арендуемого нежилого помещения.

Сегодня подробнее разберемся о том, что такое обеспечительный платеж в договоре аренды нежилого помещения, как он оформляется, как проводится в бухучете, как его прописать и как взыскать.

Обеспечительный платеж по договору аренды что это

Обеспечительный платеж при аренде – это, простыми словами, та сумма, которую переводит арендатор арендодателю в обеспечение своевременности оплаты арендных платежей в будущем.

Например:

ООО «Дом» (Арендатор) заключило договор аренды офиса с ООО «БЦ Феникс». Ежемесячная арендная ставка за офис – 100 000 рублей. По договору аренды, обеспечительный платеж составляет 2 месяца. Значит,   ООО «Дом» (Арендатор) должно будет в первый месяц заплатить ООО «БЦ Феникс» 300 000 рублей, как сумма 100 000 рублей аренда в первый месяц + 200 000 рублей обеспечительный платеж за нежилое помещение.

Обеспечительный платеж находится у Арендодателя весь период аренды.

С юридической и бухгалтерской точек зрения обеспечительный платеж не является деньгами Арендодателя, поскольку у него на момент заключения договора и получения такого платежа не возникло права оставить эти деньги себе.

Фактически, многие арендодатели используют полученный обеспечительный платеж по договору аренды нежилого помещения в своем обороте. Главное, чтобы в тот момент, когда потребуется вернуть эти деньги арендатору (как правило, при расторжении договора аренды), у арендодателя были эти деньги, иначе у него возникает так называемое неосновательное обогащение, которое арендатор может взыскать в суде.

Вот несколько примеров формулировки из договоров аренды нескольких бизнес-центров Москвы:

Обеспечительный платеж при расторжении договора аренды возвращается арендатору. При этом есть нюанс.

Как правило, обеспечительный платеж при расторжении договора аренды возвращается арендатору за вычетом задолженностей перед арендодателем.

В случае просрочки уплаты арендных платежей подлежит начислению неустойка по договору аренды. Рассчитать ее вы можете на нашем калькуляторе неустойки по договору аренды.

Оплата обеспечительного платежа по аренде

Оплата обеспечительного платежа по аренде осуществляется арендатором нежилого помещения (офиса, склада и прочих) в срок, указанный в самом договоре аренды. Как правило, деньги переводятся в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя на основании его счета.

Вот пример счета на оплату обеспечительного платежа:

Также пример платежного поручения об оплате обеспечительного платежа:

Обеспечительный платеж в договоре аренды образец

Ниже приведем несколько формулировок условия об обеспечительном платеже из разных договоров аренды.

Данные формулировки отвечают на вопрос «как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды»:

3.1.В качестве обеспечения исполнения денежных обязательств Субарендатора по Договору, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения Договора, Субарендатор обязуется оплатить в течение 3 (Трех) банковских дней с даты подписания Договора Обеспечительный платеж в размере 105 000,00 (Сто пять тысяч рублей 00 копеек) рублей (НДС не облагается). При надлежащем исполнении Субарендатором условий Договора в течение всего срока его действия (п.7.3.) Обеспечительный платеж подлежит возврату на расчетный счет Субарендатора.

Вот еще образец текста обеспечительный платеж в договора аренды нежилого помещения:

3.6. Сумма депозита обеспечивает исполнение (надлежащее исполнение) любого из обязательств «Арендатора» по настоящему Договору, в т.ч. обязательств, предусмотренных  п.2.2.5, п.2.2.9, п.5.6, п.4.10. Соответствующее нарушение обязательств «Арендатором» «Арендодатель» констатирует  самостоятельно и сообразно нарушению, допущенному «Арендатором», вправе использовать указанную сумму для возмещения сумм штрафов, неустоек, задолженности по всем видам платежей и пр. В этом случае сумма депозита должна быть восстановлена «Арендатором», в течение 5 (пяти) дней с даты получения уведомления об использовании «Арендодателем» части или всей суммы депозита в соответствии с настоящим пунктом Договора.

Другой пример обеспечительный платеж в договоре:

4.1. Во исполнение условий настоящего договора, Арендатор в течение 5 (пяти) рабочих дней, с даты подписания акта приёма-передачи Помещения, перечисляет на расчетный счет Арендодателя денежные средства, в размере обшей месячной суммы арендной платы, указанной в п.3.2. настоящего Договора, в качестве гарантийного взноса.

Под гарантийным взносом в настоящем договоре Стороны понимают — платеж, в сумме общей месячной постоянной части арендной платы, установленный в п. 3.2. настоящего Договора, единоразово перечисляемый Арендатором на расчетный счет Арендодателя, в целях гарантий обеспечения платежеспособности Арендатора, а также использования Арендодателем данной суммы для погашения возможной задолженности Арендатора по арендным платежам, а также для возмещения нанесенного имуществу ущерба, как в период действия настоящего договора, так и при его расторжении или досрочном прекращении.

Как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды ответят наши юристы по корпоративному праву, они помогут вам правильно сформулировать условия об обеспечительном платеже в договоре, а также проверить ваш договор аренды и подготовить протокол разногласий, чтобы защитить ваши права.

Мы расскажем, как прописать обеспечительный платеж в договоре аренды чтобы защитить свои интересы и не потерять деньги.

Обеспечительный платеж при расторжении договора аренды

Гарантийный депозит или гарантия договора аренды используется часто для обеспечения полной оплаты как постоянных, так и периодических фиксированных и переменных платежей по договору аренды.

Что происходит с обеспечительным платежом при расторжении договора аренды разберемся ниже.

Когда договор аренды нежилого помещения расторгается, возможны следующие варианты:

• возврат обеспечительного платежа по договору аренды;
• зачет обеспечительного платежа в счет аренды;
• обеспечительный платеж за последний месяц аренды зачитывается в счет его оплаты;
• из обеспечительного платежа удерживаются пени и штрафы, после чего он возвращается арендатору.

Разберем подробнее каждую из ситуаций.

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды

Наиболее частый сценарий, в случае, если арендатор вовремя и в полном объеме платил, ничего не нарушал, а значит, не были начислены пени и штрафы.

В этом случае, арендатор в последний день аренды направляет арендодателю письмо на возврат обеспечительного платежа (образец ниже) с просьбой перечислить возврат на его расчетный счет.

Если в договоре аренды не были четко зафиксированы сроки такого возврата, то он может затянуться, поэтому мы рекомендуем всегда точно фиксировать сроки возврата гарантийного депозита (обеспечения договора аренды нежилого помещения) во избежание не нужных претензий и судебных споров.

Зачет обеспечительного платежа в счет аренды

Зачет обеспечительного платежа в счет аренды также довольно частый сценарий.

При нем арендатор не платит за последний месяц аренды (как правило, это тот месяц, когда арендатор уже уведомил о планируемом расторжении, но еще не выехал из помещения), а оплата за него просто зачитывается арендодателем из денег, уплаченных в обеспечение.

Получается, что последний месяц пока ООО или ИП арендовали нежилое помещение они ничего не платят, но при этом, для зачета обеспечительного платежа в счет аренды за такой месяц также требуется письмо от арендодателя, разрешающего сделать такой зачет.

В противном случае арендатор не имеет права в одностороннем порядке производить такой зачет.

При этом в данной схеме есть риски.

Если арендатор за этот месяц, например, повредит помещение или будут начислены штрафы и пени, то у арендодателя не будет обеспечения, чтобы оттуда вычесть эти суммы и их придется взыскивать с арендатора отдельно.

Обеспечительный платеж за последний месяц аренды зачитывается в счет его оплаты по заявлению арендатора. При этом не обязательно, чтобы такое заявление было формализовано официальным письмом с печатью и подписью (что, безусловно, лучше для арендодателя).

Обеспечительный платеж за последний месяц аренды может быть зачтен и на основании простого электронного письма с адреса арендатора на адрес арендодателя. Здесь есть важная деталь – нужно, чтобы стороны уже ранее пользовались данными электронными адресами для деловой переписки. В этом случае адреса могут быть признаны официальными адресами сторон, а, соответственно, переписка с них – юридически значимыми сообщениями.

Из обеспечительного платежа удерживаются пени и штрафы, после чего он возвращается арендатору

Схема используется реже, поскольку не так часто в арендных отношениях возникают проблемы, приводящие к начислению штрафов, неустоек и пеней.

Тем не менее, в данном сценарии, арендодатель удерживает (зачитывает) из суммы обеспечения, например, неустойку за просрочку оплаты аренды или коммунальные платежи, после чего оставшуюся сумму возвращает арендатору.

Обеспечительный платеж по аренде проводки

При бухгалтерском учете обеспечительных платежей нередко возникают сложности. Какой счет ставить при проводках обеспечительного платежа, ведь он не является доходом арендодателя, поскольку в юридическом смысле у него нет права на эти деньги и они просто «хранятся» на его счете.

В соответствии с Приказом № 208н от 16.10.2018 Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой: Дт 51 – Кт 76. А при возврате: Дт 76 – Кт 51.

УСН обеспечительный платеж по аренде доход

У бухгалтеров часто возникает вопрос – как учесть обеспечительный платеж при УСН (доход), где по идее учитывается весь валовый доход, поступающий на расчетный счет, но обеспечение не является фактически доходом.

Обеспечительный платёж не включается в доход, если он был возвращён арендатору при его выезде. Причина — отсутствие экономической выгоды от этих средств. Платёж не нужно отражать в книге учёта доходов и расходов (КУДиР) и облагать налогом. Это правило установлено п. 2 ч. 1 ст. 250 и п. 1 ч. 1.1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ. Эту позицию также подтверждали ФНС и Минфин в письме № 03-11-06/2/73977 от 17.12.2015.

Пример. ООО на УСН сдал в аренду офис, за что арендатор перечислил ему 150 000 рублей в качестве обеспечительного платежа. Арендатор выехал, не имея долгов по аренде и не нанеся ущерба помещению, поэтому обеспечительный платёж был ему возвращён в полном объеме. В таком случае предприниматель не включает эти 150 000 рублей в доход.