Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости участка земли подразумевает процесс его переоценки. Это осуществляется для того, чтобы владелец участка, арендатор либо другое заинтересованное лицо имели возможность снизить налог на землю, тем самым уменьшив арендные взносы или цену земли при сделке купли-продажи.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – достаточно трудный и бюрократический процесс, который следует изучить более тщательно, выяснив его скрытые нюансы.

Основные характеристики земельного участка

Земельный участок – участок земли, обладающий фиксированными границами. Кроме того, он относится к объектам недвижимого имущества и для него полагается право собственности. Владелец земельного участка вправе распоряжаться этим имуществом на своё усмотрение: Заключать сделку купли-продажи;

Оформить дарственную;

  • Сдавать в аренду;
  • Оставить в виде залогового имущества;
  • И так далее, но в рамках законодательства РФ.

Для того чтобы земля не осталась бесхозной, госорганизации выделяют ряд характеристик: индивидуальные, количественные и качественные. К индивидуальным относится:

  • Наименование,
  • Адрес расположения,
  • Устанавливаются границы.

К количественным и качественным относятся следующие характеристики:

  • Категория земельного участка,
  • Площадь,
  • Вид разрешённого использования,
  • Информация о расположившихся строениях.

Каждый земельный участок подлежит целевому назначению, согласно нормам законодательства РФ.  Это подразумевает, что воспользоваться им можно в следующих целях:

  • Участок предназначен под строительство дома,
  • На участке будут заниматься сельским хозяйством,
  • Прочие цели подобного характера.

Всё вышеперечисленное касается характеристик участка. От его назначения будет зависеть размер налога на участок, будет ли налогообложение на строение и арендная плата.

Кадастровая стоимость и оценка

Чтобы установить точную оценочную стоимость земли, потребуется провести государственную кадастровую оценку. Когда проводится это мероприятие будет учитываться не только общая площадь и целевое предназначение участка, но также его рыночные параметры (транспортное сообщение, наличие газа, какая проложена канализация, имеются ли оптоволоконные сети). В оценку входит расстояние до ближайшего областного центра и прочих крупно населённых пунктов, наличие школы, садика, почты, медицинской части, продуктовые и хозяйственные магазины и прочие общественные места.

Проводиться кадастровая оценка должна один раз в 3-5 лет, согласно решению местного управления. Согласно итоговым показаниям, кадастровая стоимость земли может меняться, а это напрямую влияет на размер оплачиваемых налогов и арендные взносы.

Оспаривание оценки

Кадастровая стоимость приравнивается к среднерыночной. В теории они должны быть равными, но на деле – кадастровую неоднократно завышают. Это случается из-за банальной ошибки в определении границ участка, при смене целевого предназначения либо из-за стоимости дома расположенного на нём.

Результат кадастровой оценки подлежит оспариванию для таких спорных ситуаций, как:

  • Снижение налога за землю,
  • Уменьшение оплаты за аренду,
  • Снижение цены на дом, который заинтересованное лицо собирается приобрести в собственность у госорганизации или местного муниципального управления.

Оспаривание оценки проводится в административном порядке (собирается комиссия для рассмотрения спора о результатах проведённой оценки) либо обращаться с иском в суд.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость в судебной комиссии, для физ. лиц необязательно обращаться к комиссии. Для юр. лиц досудебное урегулирование оспаривания является обязательной процедурой. Гражданин и ИП имеют право обратиться с исковой заявкой в суд сразу, но, если есть возможно решить проблему более быстро и дешевле – лучше обратиться изначально к комиссии.  Если комиссия вынесет нежелательное решение для гражданина, всегда можно его обжаловать, обратившись к правосудию.

Оспаривание через комиссию

Комиссия для проведения анализа спора по вопросу о кадастровой стоимости создаётся в территориальном управлении Росреестра. Чтобы обратиться к комиссии необходимо подать заявку с указанием конкретного повода, почему кадастровая стоимость подлежит корректированию.

В законодательстве РФ предусмотрены следующие основания, исходя из которых ранее проведённая оценка подлежит пересмотру:

  • Сомнительная информация о строении, которая была использована для выяснения его цены. Если имеются доказательства, что во время оценки была допущена грубая ошибка;
  • Выяснение средней рыночной цены дома, на тот период, когда проводилась оценка. Если подразумевается, что обе цены имеют существенные различия.

Пакет необходимой документации будет формироваться в зависимости от основания с которым гражданин собирается открывать спор:

  • В первой ситуации нужны справки и заключения, служащие доказательством о допущенной ошибке в сведениях о строении, которые были использованы во время его оценки.
  • Во второй потребуется отчёт об установлении средней рыночной цены дома. Чтобы подготовить отчёт, нужно будет прибегнуть к услугам СРО оценщиков (обязательно попросить специалиста показать допуск к работам).

Ответ будет составлен не на сегодняшнее число, а на дату, когда проходила оценка имущества. Это подразумевает, что, если оценка строения производилась год назад, тогда и доклад будет составлен на этот период времени. Для комиссии ответ можно предъявить как в электронном виде, так и в бумажном.

Дополнительная документация, которая может потребоваться:

  • Ксерокопия права собственности на объект недвижимости (свидетельство о госрегистрации прав на участок, сделка купли-продажи, договор дарения и так далее);
  • Выписка из ЕГРН.

Комиссия отклонит заявку на пересмотр оценки, если ей не будут предоставлены эти документы. Если документация будет подана в полном объёме, и у комиссии нет дополнительных вопросов – заявление будет рассмотрено в период до 1-о месяца.

Если заинтересованный гражданин правильно сформирует свою позицию, комиссия откорректирует кадастровую стоимость участка. Но, если комиссия не выявит ошибок в оценке – заявка будет оставлена без удовлетворения или отклонена. После этого гражданин может обращаться с обжалованием к правосудию.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд

Порядок рассмотрения административного дела по оспариванию результатов кадастровой стоимости оглашён в гл. 25 КАС РФ.

В суд можно подать претензию к оспариванию:

  • Кадастровой стоимости участка земли;
  • Итоговое решение проведённой комиссии.

Но заявитель не имеет права предъявлять какие-либо дополнительные условия (компенсация переплаченного налогового сбора и прочее).

Рассмотрением таких дел занимаются суды других инстанций, но изначально необходимо получить положительный вердикт на пересмотр ранее вынесенного решения, после чего заниматься составлением заявки о взыскании материальной компенсации.

Дела по оспариванию кадастровой стоимости рассматриваются в следующих инстанциях:

  • верховный суд РФ,
  • областной суд,
  • суд города федерального значения,
  • суд автономной области и автономного округа.

Заявка пишется в тот суд, который находится по постоянному месту проживания истца либо того госоргана, где вынесли итоговую оценку.

Когда обращаться за помощью в суд

Гражданин имеет законное основание обратиться с административным исковым заявлением в судебную комиссию о пересмотре итоговой кадастровой стоимости земельного участка, когда:

  • Является владельцем земли;
  • На участке находится строение с правом бессрочного использования либо пожизненным наследуемым правом собственности;
  • Согласно итогам проведённой оценки, были затронуты права и обязательства гражданина, независимо от того, какое он имеет отношение к земельному участку;
  • Истец является бывшим владельцем недвижимости, и согласно проведённой кадастровой оценке были затронуты его права и обязательства как налогоплательщика;
  • Заявитель является арендатором, а арендный взнос напрямую зависит от кадастровой стоимости недвижимого объекта;
  • Гражданин обладает исключительным правом выкупа либо аренды участка земли, который находится в собственности государства или муниципальных органов власти.

Ответчиком в споре о кадастровой стоимости будет выступать Росреестр и то государственное учреждение, где были утверждены оспариваемые итоги оценочной кадастровой стоимости.

Пакет документации

Подавая иск в суд, к нему нужно прикрепить следующие ценные бумаги:

  • Выписка из регистра о кадастровой стоимости строительного объекта. В справке будет указана информация об оспариваемых итогах произведённой оценки;
  • Ксерокопия правоустанавливающей документации на строение заверенная и подписанная в нотариальной конторе. Свидетельство о госрегистрации либо договор купли-продажи;
  • Документация, где есть подтверждающие сведения о допущенной кадастровой или технической ошибке (в ситуации, когда заявка предоставляется в связи с допущенной ошибкой в информационных документах касательно дома, которые были использованы во время его оценки);
  • Отчёт об оценке стоимости строения. Предоставляется независимой оценочной компанией (потребуется, если была написана заявка на необходимом основании);
  • Итоговый результат комиссии. В ситуации, если это решение стало основанием для предъявления ходатайства в суд физ. лица. Юр. лица должны предъявить такое решение в любой ситуации;
  • Ксерокопия заявки для ответчика и прочих привлечённых граждан;
  • Чек с оплаченной госпошлиной.

Истец вправе самостоятельно представлять собственные интересы во время проведения судебных заседаний. Но, более опытные специалисты рекомендуют прибегнуть к услугам квалифицированных юристов, специализирующихся на этой категории споров. Тогда к общему пакету документации необходимо будет получить нотариальную доверенность, в которой указан ряд полномочий законного представителя.

Специалисты окажут содействие в оспаривании неверной оценки

Чтобы выяснить точную среднерыночную цену на землю, располагающейся на ней постройку и провести проверку отчётности на соответствие условий законодательства РФ – назначается судебная экспертиза. Оплата экспертизы будет проводиться за счёт истца.

Согласно юридической практике, специалисты неоднократно предупреждают, что решение по проведённой экспертизе может повлиять на итоговое решение по рассматриваемому делу. Известны случаи, когда судья устанавливал рыночную стоимость в другом размере, в отличие от той, что была указана истцом в заявке. Из этого напрашивается вывод, что суд на законных основаниях может определить другую кадастровую стоимость участка, при этом больше предыдущей.

В ситуациях, когда поводом, чтобы написать обращение в судебную организацию было решение комиссии, судья может вынести решение в пользу административного истца, а результат комиссии признать нарушением прав и обязательств заявителя, которые не соответствуют нормам законодательства РФ. В выданном документе, согласно судебного решения, будут указаны все выявленные нарушения, а комиссию обязуют провести повторное рассмотрение дела.

Судебное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. Период, чтобы подать ходатайство даётся 1-н месяц с момента получения ксерокопии решения судебной комиссии.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и приравнивание её к среднерыночной, не каждый раз способно закрыть появившуюся проблему, связанную с завешенной ценой на участок. Есть ситуации, когда проще не прибегать к процессу оспаривания, а сменить целевое назначение участка, переведя его в категорию, более удешевлённую либо искать другие методы и подходы (всё зависит от деятельности гражданина и для каких целей будет использоваться строение на участке). Изначально необходимо тщательно изучить все характеристики участка, проанализировать нормативно-правовую базу, состояние цен на рынке, а также просмотреть результаты из судебных практик с подобными делами.

По этому и другим вопросам вы можете бесплатно проконсультироваться в BonteQ Consulting по телефонам +7 (812) 467-38-97 или +7 (931) 9999-579. Пишите нам в любом мессенджере по телефону +7 (931) 9999-579  или на почту hello@bonteq.ru

Кромовский Алексей
Опыт работы – более 9 лет
Юрист высшей категории эксперт по вопросам взыскания долгов и ипотечным спорам
Заполните заявку и мы вам поможем
Рассмотрим заявку в течении 3 часов

    Заполните заявку и мы вам поможем

    Рассмотрим заявку в течении 3 часов