Долгострой – как много в этом слове для тысяч обманутых дольщиков, заморозивших свои средства в строительство объектов, которые или никогда не достроят или достроят с существенной просрочкой.
Помимо собственно рисков потерять деньги, даже в случае если объект хоть и медленно, но строится, у инвесторов (дольщиков) возникают дополнительные расходы – многие вынуждены снимать квартиры, чтобы дождаться окончания строительства. Некоторые берут дополнительные кредиты, так как не планировали, что строительство так затянется.
Так или иначе, долгострой — это риск каждого инвестора, вкладывающего свои средства на этапе строительства жилого дома.
Как не стать жертвой очередных недобросовестных строителей, как не заморозить на годы свои деньги и вселиться в свою квартиру в обещанный застройщиком срок – об этом поговорим в сегодняшней статье.
ОГЛАВЛЕНИЕ
- Как не стать обманутым дольщиком;
- Алгоритм проверки надежности вложения в долевое участие в строительстве;
- Проверка благонадежности застройщика по Единому ресурсу застройщиков;
- Правильное оформление долевого участия;
- Проверка застройщика на судебные дела и исполнительные производства;
- Социальные сети, СМИ и тематические группы;
- Что делать, если ДДУ заключен, но у застройщика проблемы;
Как не стать обманутым дольщиком
Возможность «нарваться» на недобросовестного застройщика – это риск, который сопровождает каждого дольщика, решившего вложиться в покупку недвижимости на «этапе котлована» или в процессе строительства, до завершения объекта.
Как и любой другой риск, риск участия в долгострое можно контролировать и существенно снизить.
Для этого нужно следовать простому алгоритму проверки контрагента – застройщика. Благодаря тотальной цифровизации и эпохе Интернета, сегодня это можно сделать за несколько минут не выходя из дома.
Итак, алгоритм проверки надежности вложения в долевое участие в строительстве:
1. Проверка благонадежности застройщика по Единому ресурсу застройщиков.
Этот ресурс, во-первых, является СМИ (Регистрационное удостоверение ЭЛ № ФС 77–70042 от 07.06.2017 г), что дает основание полагать, что информация на ресурсе контролируется надзорными органами.
Во-вторых, портал является источником полезной и простой информации для дольщиков. На этом сайте в доступной форме собрана и проанализирована информация о застройщиках и их дочерних и подконтрольных структурах, участвующих в строительстве. Сделан анализ соответствия заявленных и фактических сроков сдачи жилья. На основе этого анализа каждому застройщику присвоен рейтинг с максимальной оценкой в 5 баллов. Чем ближе застройщик к максимальной оценке, тем выше вероятность, что и ваш объект он сдаст в срок.
2. Правильное оформление долевого участия.
Добросовестный застройщик, при продаже квартиры на этапе строительства предложит вам заключить Договор долевого участия (ДДУ). Его огромным преимуществом является законодательная защита дольщика в случае, если застройщик заморозит строительство или будет признан банкротом.
В случае заключения ДДУ, дольщик защищен от таких рисков и может рассчитывать на получение возврата своих денежных средств.
Кроме того, ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 года) устанавливает также требования к качеству объекта строительства, срокам сдачи, порядку расторжения договора; требования к раскрытию информации о застройщике и объекте строительства.
Некоторые застройщики до сих пор предлагают заключить, так называемый, предварительный договор купли-продажи или, еще хуже, выдают вексель в обмен на денежные средства. Такая практика была распространена до вступления в силу 214 ФЗ и несет огромное количество рисков для дольщиков.
Во-первых, вексель – это ценная бумага, позволяющая требовать с векселедателя (в данном случае застройщика) сумму, указанную в векселе. Ранее схема работала так: застройщик выдавал вексель, брал деньги с покупателя, вкладывал в строительство объекта и по его завершении дольщик требовал погашения векселя. Застройщик в свою очередь выдавал дольщику квартиру и требования погашались путем зачета встречных однородных требований.
Однако нередко недобросовестные застройщики брали деньги и выдавали вексели с фирм, которые не были застройщиками и вообще никакого отношения к объекту не имели, строили на это дом, а затем, по обстоятельствам, могли как отдать, так и не отдать квартиру.
Во-вторых, предварительный договор – это особый вид договора, регулируемый ст. 429 ГК РФ. По сути, это договор, о том, чтобы заключить договор в будущем. Почему ранее так делали? Потому что, до появления квартиры в готовом доме, застройщик не имел ее индивидуально-определенных признаков, а значит не мог их вписать в договор купли-продажи. А договор купли-продажи без конкретизации предмета договора (индивидуальных характеристик квартиры) в нем является недействительным.
О рисках и дополнительных сложностях такой схемы покупки не стоит даже упоминать.
Безусловно, также следует заранее проверить все документы на строительство, в т.ч. разрешение, права на земельный участок, договоры и все сопровождающие сделку документы, полученные от застройщика.
ВАЖНО!
Если вам предлагают заключить ДДУ, проверьте, опубликовал ли застройщик проектную декларацию (ПД). В соответствии со ст. 19 закона 214-ФЗ ПД включает всю существенную информацию о застройщике и об объекте строительства, ее размещение является обязательным по закону о долевом строительстве.
3. Проверка застройщика на судебные дела и исполнительные производства
Еще два важных барометра благонадежности застройщика: состояние его судебных споров и наличие исполнительных производств (процесса принудительного взыскания с застройщика денежных средств).
Поскольку застройщик – это всегда юридическое лицо, исчерпывающую информацию о его судебных спорах можно получить на официальном сайте Арбитражных судов РФ – КАД Арбитр.
Введя ИНН, ОГРН или полное наименование застройщика можно получить всю информацию о количестве судебных споров с его участием.
Обращайте внимание, в первую очередь, на споры, где застройщик является ответчиком. Заходите в карточки каждого из дел, там будут написаны суммы требований к застройщику. Общее количество исков к нему и их примерная сумма подскажут вам, есть ли у него шанс обанкротиться.
Еще шаг, который обычно пропускают обманутые дольщики – проверка по базе ФССП.
ФССП – это федеральная служба судебных приставов, она занимается принудительным взысканием долгов. В Интернете, на официальном сайте приставов по реквизитам компании можно понять, сколько денег с нее взыскивают приставы.
Само наличие компании в базе исполнительных производств – повод задуматься. Безусловно, нужно обращать внимание на сумму взыскания. Если она незначительная, то это не так страшно.
4. Социальные сети, СМИ и тематические группы
Как правило, у каждого объекта строительства есть тематические группы в социальных сетях, созданные дольщиками.
В таких группах содержится достаточно достоверная информация о ходе строительства, возникающих проблемах и рисках.
Оперативно там распространяется информация и о задержках строительства. Тем не менее, к такой информации нужно относиться критически, не поддаваться панике и проверять изложенные там факты и информацию из официальных источников.
Также следует мониторить и информацию в СМИ о застройщике или о вашем объекте, в случая появления серьезных проблем – данные обязательно появятся.
Что делать, если ДДУ заключен, но у застройщика проблемы
Вы собрали всю доступную информацию, проверили все факторы риска, заключили ДДУ, но у застройщика все же начались проблемы.
К сожалению, бывает и так. Застройщики, как глобальные компании, зависящие от многих факторов (сроки поставки стройматериала, цены на работы, на материал и пр.) подвержены не только внутренним рискам, как коммерческие компании, но и внешним, не зависящим от компании.
Если у вас есть заключенный ДДУ, но с объектом начались проблемы, к профессиональным юристам по жилищному праву.
Юридическая защита прав дольщиков все еще популярная услуга на юридическом рынке.
Наша компания имеет большой опыт судебных споров как по строящимся объектам, так и по готовым квартирам, по которым застройщик отступил от условий ДДУ.
Обращайтесь к нашим юристам и адвокатам по жилищному праву, мы поможем подать в суд на застройщика, взыскать пени и неустойку за просрочку передачи квартиры или ее несоответствие договору.
