Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: этапы и нюансы сделки

Прежде всего, стоит разобраться, что такое договор ДДУ – это бумага, в которой указывается, что гражданин передаёт денежные средства на этапе постройки объекта недвижимости застройщику, для использования этих финансов на возведение строения. То есть покупатель, вкладывающий собственные деньги на приобретение доли в конкретно строящемся объекте приобретает статус дольщика. Главная отличительная черта ДДУ от соглашения купли-продажи в том, что этот договор заключается на этапе стройки и сдачи готовой недвижимости в эксплуатацию. Но для проведения такой процедуры нужны немалые средства, не у каждого гражданина в наличии есть запрашиваемая сумма для взноса на участие в ДДУ. Поэтому заинтересованное лицо обращается в отделение банка за ипотекой. Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: этапы и нюансы сделки стоит рассмотреть более детально.

Содержание:

• Особенности ипотечного кредитования
• Условия получения ипотеки
• Каким образом проводится оплата по ДДУ
• Как выбрать банк
• Как подать заявку
• Как найти подходящую недвижимость
• Когда можно получить отказ
• Проведение оценки недвижимости
• Заключение ипотечного договора
• Пройти регистрацию недвижимости
• Положительные и отрицательные стороны покупки квартиры в кредит и ипотеку
• Возможные риски для покупателя
• Государственная поддержка ипотеки в 2023 году

Особенности ипотечного кредитования

Банковские кредитные программы могут иметь некоторые отличия. Во многом это зависит от объекта покупаемой недвижимости:

• Построить частный дом или купить уже готовый;
• Заключить договор ДДУ с застройщиком на покупку квартиры в строящемся доме;
• Купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

Для банка, возлагающего на заёмщика кредитные обязательства, нужно чётко знать на какой объект недвижимости выделяются средства и заранее рассчитать всю степень возможных рисков и ликвидности объекта. А это имеет непосредственное влияние на предоставляемые условия по кредитованию.

Условия получения ипотеки

Ипотечный кредит может быть двух типов:

• Коммерческий;
• Социальный.

Социальная ипотека предполагает под собой государственное участие, за счёт которого будет компенсирована часть затрат кредитополучателя либо оказывает помощь в получении кредита на более льготных условиях.

Чтобы получить ипотеку, разработаны несколько обязательных требований, среди них:

• У гражданина должно быть гражданство РФ;
• Заёмщик должен быть совершеннолетним;
• Наличие трудового стажа;
• Постоянное место работы;
• Бумаги, на которых подтверждается наличие пассивного и активного дохода;
• Гражданин должен быть трудоспособным.

Первоначальный размер взноса по ипотеке и ставка по процентам будут рассчитаны исходя из запрашиваемой суммы, уровня дохода и к какой возрастной категории относится заёмщик.

Некоторые банки готовы снизить процентную ставку, если кредитополучатель соглашается оформить дополнительный страховой полис (не беря в расчёт основные).

Каким образом проводится оплата по ДДУ

Ипотечный кредит можно выплачивать следующим образом:

• Аннуитетные платежи – погашение кредита, на протяжении всего срока кредитования, происходит равными суммами;
• Дифференцированные платежи – с каждым взносом сумма задолженности по кредиту снижается.

Как выбрать банк

Подбирая банк для оформления кредита, граждане чаще всего акцентирую внимание на рекламные или рекомендательные сведения. Особое внимание придаётся низким процентам и низкому первоначальному взносу. Однако нужно быть еще и уверенными, что банк в ближайшее время не закроется или не будет лишён лицензии на проведение банковских операций, а кредитные программы, рекомендуемые в нём, на самом деле имеют выгоду для заёмщика.

Выбирая банк для кредитования, стоит остановить свой выбор на такой информации:

• Период деятельности банковского отделения и его репутация – чем выше срок работы на финансовом рынке, тем положительнее характеристика;
• Насколько высокий (или низкий) рейтинг благонадёжности – рейтинг не должен быть ниже середины перечня всех банковских отделений;
• Наличие лицензии на осуществление кредитования населения – узнаётся на официальном портале ЦБ РФ;
• Есть ли у банка программы по кредитованию ипотеки с государственной поддержкой – нужно сразу читывать насколько в реальности низкая ставка по льготному кредитованию, на какой период она распространяется, и произвести подсчёт итоговой стоимости ипотечного кредита исходя из данных других банков;
• На каких условиях выдаётся кредит – имеются ли льготы для клиентов банка, вкладчиков, покупателей недвижимости у определённых застройщиков (общая сумма дополнительных льгот позволит сэкономить немало денежных средств).

Как подать заявку

Выбрав предпочитаемый банк, заёмщику предстоит написать заявление на рассмотрение ипотечного кредита. Заявку на ипотеку можно подать еще до момента окончательного выбора недвижимости. Получив одобрение, оно будет действительно в течение девяносто дней. Если заявитель передумал оформлять ипотечный кредит, отказ не повлечёт никаких санкций и не испортит кредитную историю.

Заявка на ипотеку может быть подана без личного обращения в банк, а с помощью сети интернет. Для оформления заявки гражданину потребуются следующие документы:

• Паспортные сведения кредитополучателя;
• ИНН;
• СНИЛС;
• Предоставить справку о среднемесячном доходе:

1. Для физ. лиц – справка по форме 2-НДФЛ;
2. Для юр. лиц – предоставить налоговую декларацию за последний отчётный период;
3. Гражданам пенсионного возраста – получить выписку со счёта в банке о сумме пенсионных начислений;

• Ксерокопия трудовой книжки, для военнослужащих – ксерокопия контрактного договора;
• Справка по форме 3-НДФЛ (при наличии дополнительного дохода);
• Предоставить разрешение и согласие от ООиП (когда ипотека оформляется с участием семейного капитала);
• Если ипотечный кредит предоставляется с государственной поддержкой, нужно будет предоставить свидетельство о рождении на каждого ребёнка;
• При участии в выдаче кредита созаёмщика либо поручителя, нужно предоставить их документы, удостоверяющие личности и справки о доходах.

В среднем, рассмотрение заявки банком занимает от одного до трёх суток.

Как найти подходящую недвижимость

Если гражданин проходит по субсидированной программе кредитования, тогда выбор объекта недвижимости имеет некоторые ограничения. Для обычного кредитования нет ограничительных требований по подбору недвижимости. Основное требование заключается в том, чтобы покупатель удостоверился в чистоте проводимой сделки, для этого потребуется заказать проверку жилья в банковском отделении.

Когда жильё покупается на вторичном рынке, покупателю следует попросить продавца предоставить следующую документацию:

• Документ, удостоверяющий личность;
• Правоустанавливающий документ;
• Выписку из домовой книги;
• Предоставить свидетельство об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• Предоставить свидетельство, что жильё не находится в качестве залогового имущества;
• Согласие на заключение соглашения от супруга, заверенное в нотариальной конторе (для граждан, состоящих в брачных отношениях);
• Если объект недвижимости был приватизирован и на период проведения приватизации в нём жили граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста – потребуется их письменный отказ, заверенный в нотариате, от права требования доли в жилом помещении (при этом не имеет значения возраст детей на данный момент).

Когда можно получить отказ

Есть ситуации, при которых можно получить отказ в предоставлении ипотечного кредита на приобретение жилья на вторичном рынке:

• Сделки купли-продажи конкретной квартиры проводились слишком часто;
• В качестве продавца выступает гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста;
• Объект недвижимости перешёл по наследству, но не прошло положенного срока, предоставляемого для вступления в право наследования;
• У квартиры несколько собственников.

Проведение оценки недвижимости

Чтобы оформить ипотечный кредит, потребуется произвести независимую оценку приобретаемого объекта. Кредитополучатель должен предоставить в банк отчёт оценки квартиры, где специалист удостоверит запрашиваемые в заём денежные средства необходимые для покупки. Проводить оценку входит в обязанности независимого оценщика, у которого должен иметься, допуск СРО, позволяющий заниматься соответствующей деятельностью.

Чтобы сделать оценку объекта недвижимости, гражданин должен предъявить оценщику документ, удостоверяющий его личность, технический паспорт на объект, кадастровый план и правоустанавливающие документы на жилплощадь. Если помещение находится в новостройке, потребуется предъявить ДДУ. Покупая квартиру в доме, построенном до 1979 года, потребуется предъявить справку, что объект не входит в перечень объектов, попадающих под снос либо реконструкцию.

В оценочном отчёте указываются следующие пункты:

• Месторасположение объекта и ближайшая инфраструктура;
• Период эксплуатации объекта;
• Какая степень износа строения, где расположена квартира;
• Имеется или нет перепланировка помещения;
• Сколько квадратных метров;
• В каком состоянии коммуникационные системы;
• Нет или есть ремонт, если есть, то в каком он состоянии;
• Среднерыночная стоимость подобных объектов;
• Окончательная оценочная стоимость недвижимости.

От проведённой оценки напрямую зависит конечное положительное решение кредитора о предоставлении ипотечного кредита.

Заключение ипотечного договора

Ипотечный кредит подписывается на основании предъявленной кредитополучателем документации. Договор составляется в письменной форме и заверяется в Росреестре по месту расположения недвижимости.

Ипотечный кредит оформляется в отделении банка, в документ вносятся следующие сведения:

• Информация о кредитополучателе;
• Если присутствует созаёмщик нужно указать его финансовое положение;
• Информация о приобретаемом объекте: адрес, соглашение купли-продажи и так далее;
• Сумма предоставляемых денежных средств;
• В какой валюте предоставляется заём;
• Процентная ставка по кредиту;
• Ежемесячные взносы: размер взносов и график внесения сумм;
• Период погашения согласно условиям кредитного соглашения.

Кредитор предоставляет заём, деньги передаются на счёт кредитополучателя и сразу же бронируются банковским отделением до момента проведения регистрации ипотечного кредита в Росреестре. Процесс регистрации занимает до трёх рабочих дней, получив уведомление, кредитор осуществляет перевод денежных средств на счёт продавца с помощью сервиса безопасных расчётов. После подписания соглашения кредитор накладывает на объект обременение, так как он относится к залоговой недвижимости, пока не будут погашены кредитные обязательства в полном объёме.

Пройти регистрацию недвижимости

Последним этапом соглашения считается оформление права собственности на квартиру:

• Кредитополучатель и продавец ставят подписи в акте приёма-передачи объекта;
• Право владения жильём проходит процедуру регистрации в МФЦ;
• Новому владельцу предоставляется выписка из ЕГРН.

В МФЦ новому владельцу потребуется предъявить следующую документацию:

• Письменное заявление от продавца и кредитополучателя;
• Договор на предоставление ипотечного кредита;
• Соглашение купли-продажи квартиры;
• Документы, удостоверяющие личность заёмщика и продавца;
• Чек об оплате госпошлины.

Положительные и отрицательные стороны покупки квартиры в кредит и ипотеку

У любого кредитного договора есть свои положительные и отрицательные стороны. А приобретая недвижимость по ипотечному кредиту, следует тщательно обдумать возможные риски и финансовые возможности кредитополучателя.

Среди преимуществ покупки квартиры в кредит выделяют следующие моменты:

• На приобретаемую недвижимость нет обременительных рамок, следовательно, им можно распоряжаться по своему усмотрению;
• Условия кредитования более лояльные;
• Меньше требований к заёмщику;
• Если запрашиваемая сумма незначительная и не превышает одного миллиона рублей – её можно получить практически в любом отделении банка;
• При отсутствии залогового имущества можно приобщить к участию платёжеспособного гражданина выступающего в роли поручителя;
• Условия кредитования подбираются самостоятельно, которые устраивают заёмщика;
• Отсутствует обязательное страхование приобретаемой квартиры.

К минусам обычного кредитования относят следующие пункты:

• Ставка по процентам выше ипотечного кредитования;
• Срок погашения задолженности меньше;
• Без предоставления в залог собственности не стоит рассчитывать на получение крупной суммы;
• Финансовая нагрузка на семейный бюджет, так как ежемесячные взносы превышают взносы по ипотечному кредиту;
• Общая сумма кредита зависит от платёжеспособности клиента и его семейного положения.

Плюсы ипотечного кредитования:

• Процентная ставка ниже, чем у обычного кредита;
• Покупая квартиру в ипотеку, банк самостоятельно делает запрос на чистоту сделки (кредитор действует в собственных интересах, сводя к минимуму возможные риски);
• Возможно кредитование на крупную сумму;
• Для ипотеки разработаны специальные льготные программы, как вариант государственной поддержки определённых слоёв населения.

Минусы ипотеки:

• Потребуется внесение первоначального взноса;
• На квартиру накладываются ограничительные меры: нельзя сделать перепланировку, заключить сделку купли-продажи и так далее;
• Переплата по ипотеке выше, чем по обычному кредиту;
• Необходимость в обязательном страховании квартиры;
• Большой срок выплаты задолженности.

Кредит или ипотека

Однозначно ответить, какой из вариантов кредитования предпочтительнее, невозможно. Всё зависит от финансового положения кредитополучателя. Если у заёмщика есть возможность в быстром погашении кредита и сумма на покупку жилья нужна незначительная – стоит отдать предпочтение потребительскому кредиту. Но если бюджет семьи имеет ограничительные рамки, жилплощадь, оставляемая в залог кредитору, не отпугивает, а также есть возможность получить от государства социальные льготы – ипотека будет более выгодным вариантом. Кроме того, есть банки, предоставляющие ипотечный кредит с возможностью досрочного погашения.

Возможные риски для покупателя

Покупая недвижимость в кредит, всегда остаются минимальные риски для покупателя. Среди таких выделяют самые распространённые:

• Покупка квартиры, где прописаны граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста, оставшиеся без законного опекуна или родителей;
• Квартира была куплена с участием семейного капитала, но положенная на ребёнка доля не была официально оформлена;
• Недвижимость, доставшаяся по наследству, но позже появились другие преемники, пропустившие и восстановившие положенный срок принятия наследственной массы;
• Квартира была куплена супругами в браке, для проведения сделки купли-продажи второй супруг не давал своё письменное согласие.

Государственная поддержка ипотеки в 2023 году

Необходимые условия, чтобы получить льготную ипотеку в 2023 году:

• Минимум требований к кредитополучателю:
• Являться гражданином РФ;
• Возраст кредитополучателя должен быть старше 18 лет;
• Имеется постоянное место работы и регулярный доход;
• Покупка недвижимости в любом регионе РФ, но либо по договору ДДУ, либо в новостройке уже сданной в эксплуатацию;
• Первоначальный взнос можно произвести не только из собственных наличных средств, но и за счёт материнского капитала;
• Недвижимость можно приобрести за любую стоимость, но кредитор сможет одобрить не более 3-х млн. руб.;
• Срок кредитования определяется банком.

Льготная ипотека не распространяется на приобретение:

• Частного дома;
• Земельного участка;
• Нежилых объектов;
• Квартир на вторичном рынке недвижимости.