Порядок проведения сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество

Порядок проведения сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество

Граждане РФ активно участвуют в приватизации жилого фонда. Многие семьи уже имеют в личном владении доли в общей долевой собственности на недвижимость. Плюс, долевая собственность часто появляется при оформлении наследства, разделе совместного имущества мужа и жены, в других ситуациях. Поэтому тема относительно проведения сделок с долевой собственностью продолжает оставаться актуальной, требует внимания.

В гражданском кодексе России обозначено, что имущество, находящееся во владении у нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом в законе описывается два ее вида:

  • общая собственность с обозначением долей собственников – долевая;
  • общая собственность, не предусматривающая обозначение долей – совместная.

 

Преимущественное право приобретения

Если говорить о продаже и других сделках с имуществом, которое находится в долевом владении, то следует обозначить, что они осуществляются только по соглашению всех участников.

Продажа доли в квартире, которой люди владеют по праву общей собственности, предусматривает риски для остальных собственников. Ведь это доставит им дискомфорт. Поэтому закон предусматривает наличие механизмов, регулирующих данный вопрос. Речь идет о преимущественном праве. Оно создает строго обозначенные ограничения по действиям, связанным с долями в общей собственности. Первоочередное право обеспечивает защиту остальным собственникам, ведь человек, решивший продать свою долю имущества, сможет сделать это только в соответствии с гражданским законодательством.

По закону при реализации доли в праве общей собственности какому-то человеку остальные дольщики получают преимущественное право на покупку. Они могут приобрести продаваемую долю по стоимости, установленной владельцем, и на других обозначенных условиях. Продавец обязательно должен уведомить в письменной форме остальных дольщиков о том, что собирается продавать свою долю, указав все условия сделки, в частности, цену имущества. Если они не приобретут это имущество, его можно будет реализовать посторонней личности. На принятие решения остальными дольщиками относительно выкупа части недвижимости отводится месяц. Для ситуаций, касающихся движимого имущества, срок меньше – 10 дней.

Сделка с третьим лицом (не сособственником квартиры) может быть проведена раньше, если остальные участники долевой собственности предоставят в письменной форме отказ от использования преимущественного права, предоставленного им законом.

В ситуации, когда дольщиком является несовершеннолетний, ему, как и остальным собственникам, также принадлежит преимущественное право приобретения реализуемой части недвижимости в случае ее продажи владельцем.

В 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ обозначено, что родители, управляя имуществом ребенка, должны придерживаться правил, сформулированных гражданским законодательством относительно распоряжения имуществом подопечного. В п. 2 ст. 37 ГК России опубликован запрет на совершение опекуном определенных юридических действий, влекущих отказ от прав, которые принадлежат подопечному, или уменьшение его имущества, не получив на это разрешение органа опеки. Согласно этому же пункту, попечитель не может давать согласие на совершение обозначенных действий без разрешения органа опеки.

Учитывая то, что первоочередное право покупки – это имущественное право, отказ от него способствует уменьшению объема прав несовершеннолетнего. То есть, отказ подопечного от приобретения относится к сделкам, совершение которых, согласно п. 2 ст. 37 ГК России, может проводиться только после одобрения органами опеки. Если данное требование закона не выполняется, это может привести к нарушению прав несовершеннолетнего, которые принадлежат ему ввиду участия в общей собственности.

Период, на протяжении которого действует отказ от приобретения, а также уведомление дольщиков и свидетельство нотариуса о его получении адресатами, не обозначен на законодательном уровне.

Стоит обозначить, что рассматриваемый правовой механизм не проработан идеально. Как минимум из-за того, что он работает только при отчуждении доли при продаже или обмене. Получается, что передавать долю в аренду, дарение или завещать ее удается без каких-либо ограничений. Таким образом собственник доли может обойти преимущественное право, например, подарив ее незначительную часть определенному лицу, а затем продав остаток ему же. Остальные владельцы долей могут подать иск в суд для признания процедуры дарения недействительной. Но решение судебного органа в их пользу не гарантировано.

Если изучить судебную практику детальнее, то удается обозначить, что большинство дел, открытых по заявлениям лиц, желающих оспорить договор, подтверждающий продажу доли, стало результатом таких ситуаций:

  • продавец не уведомил должным образом дольщиков о запланированной сделке;
  • уведомления были отправлены по адресам, по которым адресаты не могут их получить;
  • дольщики умышленно предпринимают меры, чтобы не получать уведомления.

Случаи бывают разные. Например, будучи зарегистрированным в той же квартире, продавец может намеренно вытаскивать извещения из почтового ящика, чтобы их не увидели адресаты, соответственно, не смогли воспользоваться преимущественным правом приобретения.

Чтобы уменьшить вероятность появления проблем, касающихся извещений, есть смысл отправлять их телеграммой с получением на почте ее копии. Также доступно передать бумаги через нотариуса. Он уполномочен выдать свидетельства, подтверждающие направление извещения и его передачу (после получения адресатом).

Также есть возможность уведомить дольщиков о намерении одного собственника продать собственную долю, пользуясь законным правом на это, через официальный сайт Росреестра. Воспользоваться ею можно в ситуации, когда необходимо известить более 20 лиц. Извещение публикуется на сайте Росреестра бесплатно. Разместить его доступно, воспользовавшись функционалом ЛК, заполнив специально разработанную форму. Все дольщики, имеющие активный ЛК на сайте Росреестра, получат уведомление о публикации извещения в ближайшие три дня после ее выполнения продавцом. И если последний извещал остальных собственников о запланированной реализации имущества рассматриваемым способом, ему не понадобится подтверждать этот факт, обращаясь к нотариусу. Нотариус сам сможет проверить необходимую информацию на сайте Росреестра. Размещенное тут ранее извещение доступно просматривать в течение 3 месяцев.

В ситуации, когда преимущественное право собственников было нарушено путем рассылки уведомлений по некорректным адресам, они могут обратиться в суд. В данном случае действует срок исковой давности продолжительностью 3 месяца. В течение этого времени любой дольщик, чье преимущественное право было нарушено при проведении сделки с имуществом, может затребовать через суд получение всех прав и обязанностей покупателя.

 

Особенности сделки с долями в праве собственности на недвижимое имущество

В ст. 42 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обозначено, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость требуют удостоверения нотариуса. Исключением являются сделки:

  • предусматривающие отчуждение своих долей всеми дольщиками, проводимое в рамках одной сделки;
  • связанные с имуществом, находящимся в составе паевого инвестиционного фонда;
  • связанные с земельными участками (доли в праве собственности на угодья сельскохозяйственного назначения).

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса России, участок земли, как и доля в праве общей долевой собственности на земельные угодья, будут переходить к новому владельцу вместе с объектом недвижимости. При отчуждении, например, здания, земельный участок, на котором оно располагается, не будет рассматриваться, как самостоятельный предмет сделки. Договор о продаже здания не требует нотариального заверения. Доля земельного участка будет следовать судьбе отчуждаемой недвижимости. Так обозначено действующим законодательством.

Важно! Основанием для выполнения гос. регистрации права на здание и участок земли, на котором располагается нежилое помещение, должен быть один правильно оформленный договор продажи, где обозначены данные объекты недвижимости.

Теперь есть смысл поговорить о том, требуется ли нотариальное заверение, например, если единственный собственник доли в принадлежащем ему объекте недвижимости хочет оформить дарение нескольким лицам по одному договору. Сразу обозначим, что этот вопрос со всеми присущими тонкостями пока не урегулировали на законодательном уровне. Решение принимает регистратор права собственности. Иногда хватает одной только письменной формы. Но если не хочется идти на риск, сталкиваться с приостановкой регистрации, лучше сразу заверить договор у нотариуса.

Также обозначим, что согласно действующему законодательству, продавая долю человеку, не являющемуся собственником другой части этого имущества, необходимо предоставить дополнительные документы. К заявлению о гос. регистрации прав в рассматриваемой ситуации нужно приложить бумаги, которые подтверждают извещение продавцом в письменном виде остальных дольщиков. Уведомление должно сообщать о намерении продать имущество, содержать актуальную его цену, описывать иные условия продажи. Плюс, к заявлению о регистрации необходимо приложить подтверждение отказа дольщиков от приобретения реализуемой доли, если оно есть. Если у продавца имеется отказ от использования первоочередного права покупки, гос. регистрация перехода прав на долю в общей собственности проводится без учета срока, который прошел с момента извещения продавцом остальных владельцев. Также нет надобности предоставлять бумаги, подтверждающие отправку и вручение извещения. Плюс, если сделка подтверждена нотариально, в Росреестр не нужно предоставлять доказательства отказа других владельцев долей от приобретения. По умолчанию предполагается, что нотариус ответственно проверил этот момент, гарантирует его соблюдение.

 

Как заключается сделка купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость

Пошагово процедуру опишем следующим образом:

  • письменное уведомление дольщиков о намерении продать свою долю недвижимости. Если их больше 20, можно опубликовать извещение на сайте Росреестра через ЛК;
  • получение отказа всех дольщиков от первоочередного права приобретения части недвижимости. Он оформляется в письменном виде. Предпочтительно нотариальное заверение бумаги. Хотя, заверять нотариально отказ не обязательно. Главное – чтобы он был предоставлен в письменном виде. Тогда нотариус может применить нормы ст. 15 и 41 Основ законодательства РФ о нотариате, чтобы обеспечить законность оформляемого договора;
  • подтверждение сделки купли-продажи у действующего нотариуса. Эта процедура проводится через месяц после доставки извещений всем дольщикам или сразу после получения их отказа от покупки доли;
  • подача заявления и дополнительных бумаг для того, чтобы можно было зарегистрировать право собственности на долю имущества лица, купившего часть недвижимости. Есть возможность отправить все документы в электронном виде, воспользовавшись помощью нотариуса;
  • получение выписки ЕГРН. Бумага является подтверждением перехода права собственности. Скорость регистрации зависит от того, каким способом человек подавал запрошенные документы. Этот момент следует учитывать заблаговременно;
  • проведение последних расчетов по сделке между продавцом и покупателем. После них продажа недвижимости считается успешно выполненной, а сделка – завершенной.

Важно! Описанные в данном материале порядок проведения и особенности сделок с долями касаются только долевой собственности. При проведении сделок с недвижимым имуществом в рамках совместной собственности они не работают. В этих ситуациях применяются другие порядки, нормы, законы. Поэтому тема рассматривается отдельно.

Хотите, чтобы запланированная продажа недвижимости прошла быстро, законно и без малейших проблем? Для этого вам следует воспользоваться услугами юристов, которые обеспечат полное профессиональное сопровождение сделки, возьмут под контроль соблюдение всех имеющих место формальностей, оформят необходимые документы и помогут зарегистрировать перехода права собственности в строгом соответствии с действующими нормами и законодательством. И помощь опытных специалистов предлагает наша компания. Сотрудничество с нами позволит решить возникшие задачи быстро и результативно.

Подписывайтесь на наш telegram канал! Там много полезной информации, бесплатных документов, лайфхаков и инсатов, которые помогут вам в жизни.

Лучший юрист по недвижимости онлайн по Интернету, а также по телефону  +7 (931) 9999-579, в любом мессенджере на телефоне +7 (931) 9999-579  или по телефону +7 (812) 467-38-97 и получите бесплатную консультацию юристов и адвокатов BonteQ Consulting. Пишите нам на hello@bonteq.ru

Искрова Наталья
Опыт работы – более 6 лет
Юрист специалист практики гражданских и наследственных споров
Заполните заявку и мы вам поможем
Рассмотрим заявку в течении 4 минут 58 секунд

    Заполните заявку и мы вам поможем

    Рассмотрим заявку в течении 4 минут 58 секунд