Порядок регистрации сделок с недвижимостью: инструкция

По законодательству РФ ряд сделок, связанных с недвижимым имуществом, должны пройти обязательную процедуру госрегистрации в Росреестре. Порядок регистрации сделок с недвижимостью: инструкция предполагает, что процедуру госрегистрации в Росреестре обязаны пройти большинство соглашений прав на недвижимость, в особенности право на собственность.

Стоит учесть, что операция по проведению регистрации сделки и регистрации прав, возникших на базе заключения сделки без этапа прохождения регистрации договора – это различные процессы, подлежащие регистрации.

Основным отличием этих соглашений является тот факт, что при регистрации сделки она не будет являться заключенной, пока не пройдет госрегистрацию. Процедура регистрации прав получит статус заключенной, когда произойдет заверение самого договора. Процесс регистрирования потребуется только на право, для приобретённой недвижимости, возникшее на основе заключённого договора.

Необходимость регистрации сделок

В ст. 558 ГК РФ сказано, что все проводимые операции на юридической основе, связанные с заключением сделок по недвижимости, обретают силу после их официальной регистрации в Едином реестре.

Заключив сделку купли-продажи либо любого другого договора, где будет подтверждаться переход прав владения на объект недвижимого имущества новому собственнику, её нужно обязательно зарегистрировать. Пока не будет получена выписка из ЕГРН, новый собственник помещения не будет признан официальным и законным собственником.

Действия, которые нужно выполнить до регистрации

Прежде, чем совершать покупку дома, квартиры, земельного участка и так далее, необходимо удостовериться в юридической чистоте желаемого объекта. Если в ходе проверки выясниться, что помещение или участок числится в залоге либо обременено прочими ограничительными правами, самым оптимальным вариантом будет – отказ от заключения сделки. Ознакомиться с описанием деталей нужного объекта можно запросив выписку из ЕГРН.

Выписка ЕГРН содержит следующую информацию:

• Вид предмета недвижимости;
• Кадастровые сведения;
• Техническое описание объекта недвижимости;
• Данные о всех зарегистрированных собственниках;
• Сведения о присутствии обременительных ограничений;
• Каким путём собственник получил право на имущество.

Выписка из ЕГРН выдаётся в Росреестре либо с помощью бланка в МФЦ. В ситуации, когда понадобилась помощь при составлении электронной версии выписки, которая равносильна печатному варианту и заверяется ЭЦП, граждане имеют право, чтобы воспользоваться услугами официального сайта ЕГРН – EGRNKA.

Оформление справки на сайте

Чтобы получить информацию с помощью интернет-портала ЕГРН нужно:

• В поисковой строке вводится точный адрес месторасположения объекта либо его кадастровый номер. После чего кликаем – «Найти»:
  • Росреестр показывает вам результат поисков, когда данные об объекте были внесены в его базу. Нажимаем – «Подробнее».
  • На сайте не показало никаких дополнительных сведений на объект поиска или его не было найдено в базе совсем. Нужно обратиться за пояснительными сведениями, об отсутствии данных по объекту, в Росреестр или МФЦ.
• В меню «Информация», знакомимся с доступной информацией и подбираем удобный, для вашего региона, вид выписки. Вписываем свой почтовый ящик и нажимаем: «Заказать документы».
• Для того, чтобы появился полный доступ к сведениям нужно уплатить госпошлину. Её размер будет варьироваться от вида необходимой документации, а также нужно будет прийти в МФЦ или Росреестр.

Оплатив госпошлину за документы, изготовление необходимой справки длится не более 1 часа (если на портале идет проведение тех. работ, срок её изготовления может затянуться максимум до 48 часов). На указанный почтовый ящик должен прийти файл в формате PDF, с содержащейся в нём нужной информацией.

Обращаясь в МФЦ или к интернет-порталу Госуслуги, необходимые сведения нужно будет ожидать 3-7 рабочих дня. Самым быстрым способом для получения информации является электронная копия документа, для дополнительного подтверждения сведений параллельно можно заказать оригинал в отделении госструктур.

Пакет необходимой документации

В постоянный пакет документации, предоставляемой в Росреестр при регистрации сделок, связанных с объектом недвижимости, должны входить:

• Документы, подтверждающие личности граждан, совершающих сделку либо их законных представителей;
• Договор, согласно которому проводится переход на право владения недвижимым имуществом от одного гражданина к другому;
• Передаточный акт на объект;
• Документация, на основе которой появилось право собственности на объект у настоящего владельца;
• Чек об уплате госпошлины;
• Документ жилищного учёта, с указанием о количестве зарегистрированных жильцов;
• Выписка из ЕГРН с указанием характеристик объекта недвижимости.

Этот список документов относится к стандартным, который, в случае необходимости, потребует дополнительных сведений и справок, касательно объекта или его владельцев. Если в графе собственник указан несовершеннолетний, потребуются дополнительные разрешающие документы, выдаваемые в органах опеки. Для граждан, состоящих в официально зарегистрированных брачных отношениях, нужно получить согласие супруга на проведение сделки купли-продажи.

Проходя процесс регистрации прав собственности на объект необходимо уплатить госпошлину, её размер варьируется в зависимости от вида сделки и статуса заявителя.

Пример выписки ЕГРН, который можно получить онлайн:

Предоставление документации в госструктуру

Собрав всю нужную документацию, заплатив госпошлину, необходимо оформить заявление на регистрацию сделки с объектом недвижимости и предъявить её в Росреестре.

Способы, которыми можно предоставить документы:

• Прийти в Росреестр или МФЦ лично;
• С помощью почтового отделения;
• Составить заявление в онлайн-формате, приложив к ней отсканированные копии всех нужных документов.

С помощью регистрации сделок, связанных с недвижимостью, в онлайн-формате можно сэкономить много времени. Этот процесс будет выгоден участникам сделки, в ситуации, когда они находятся в разных регионах РФ и не в состоянии присутствовать при предъявлении заявления лично.

Подтверждаем регистрацию

Чтобы подтвердить госрегистрацию прав на объект, а также официальный статус других проводимых юридических сделок, нужно получить выписку из ЕГРН с подписью уполномоченного лица госоргана на документе. Период, за который будет рассмотрена заявка, зависит от способа предъявления документации и необходимой услуги.

Если в предъявляемой документации будут выявлены ошибки, орган, в котором производится рассмотрение, может приостановить процесс регистрации либо выдать отказ на предоставление такой услуги. Чтобы получить выписку из ЕГРН, нужно будет устранить все недочеты и ошибки, а также повторно отправить заявление.

Госструктуры в которых проводится регистрация сделок

Как зарегистрировать права на недвижимость с помощью госструктур:

• МФЦ– собрав пакет документов и уплатив госпошлину, нужно произвести запись на приём к специалисту МФЦ. В назначенный период, гражданину, подавшему заявку на приём, необходимо явиться на приём в МФЦ и предоставить нужную документацию, а также получить расписку, где будет указано время получения выписки. В указанный период потребуется вновь посетить сотрудника МФЦ, чтобы получить готовую выписку из ЕГРН;
• Интернет-портал Госуслуги– по действующему законодательству РФ, для владельцев недвижимости и участков земли можно проводить регистрацию сделок купли-продажи с помощью официальных онлайн-сервисов. Это не потребует больших усилий и не отнимет много времени. Нужно только:
  • пройти регистрацию на официальном портале госоргана,
  • авторизоваться,
  • заполнить информационное поле,
  • выбрать отправку документов удобным способом,
  • в назначенный период обратиться за готовым документом.
• Удалённо– воспользовавшись дистанционным способом для регистрации сделки, связанной с недвижимым имуществом, предоставляет возможность владельцу собственности не присутствовать лично во время регистрации заявления. Чтобы подать заявление на интернет-портале Росреестра необходимо:
• заполнить соответствующую форму,
• добавить отсканированные копии документов,
• получить на почтовый ящик электронную копию выписки из ЕГРН.

Данная версия выписки полностью соответствует бумажному варианту и носит в себе ту же информацию.

Не имеет значения, каким доступным способом для граждан будет оформлен перевод прав на недвижимость и пройдёт регистрация сделки, список нужной документации и система действий остаётся такой же.

Сделки, которые должны пройти процесс регистрации

Какие сделки проходят процедуру регистрации:

• имущественного найма и субаренды;
• уступка права требования по ДДУ;
• передача в безвозмездное использование объектов историко-культурного наследия;
• лизинг по договору цессии, где необходимо пройти процесс госрегистрации;
• о переоформлении задолженности по договору, необходимому пройти госрегистрацию.

Соглашение об изменении некоторых условий в этих сделках, должно пройти процесс регистрации. Процессу регистрации подлежит и отмена сделки.

Прочие сделки с имуществом, согласно законодательству ГК РФ, которые должны пройти процесс госрегистрации:

• на продажу жилого помещения;
• на продажу конкретного заведения;
• дарственная;
• рента (когда в сделке предусматривается пункт с полным отчуждением объекта недвижимости).

Процедуру госрегистрации должны пройти такие права касающиеся недвижимости как:

• право собственности на недвижимость;
• хозяйственное ведение;
• вещное право;
• ограниченное имущественное право на использование земельного участка;
• право пользования чужой собственностью;
• залоговые обязательства на всё недвижимое имущество;
• доверительное управление имуществом;
• прочие ограничительные и обременительные мероприятия, касательно недвижимого имущества.

Варианты оплаты госпошлины:

• В кассе банка;
• Через интернет-банкинг;
• С помощью мобильного приложения банка;
• На интернет-портале Госуслуги;
• В отделении МФЦ.

Оплата госпошлины проводится удобным для клиента способом: с помощью наличных либо безналичных денежных средств.

Регистрация прав на земельный участок

Имея на руках пакет необходимых бумаг, процесс госрегистрации земельного участка проводится легко и быстро. Составляется письменное заявление, которое предоставляется в Росреестр либо МФЦ, дополнительно нужно предъявить кадастровый паспорт и правоустанавливающие документы на участок:

• Договор (сделка купли-продажи, рента и прочее);
• Удостоверяющий документ о праве на наследство, вступивший в законную силу по решению суда.

Не стоит забывать про обязательную оплату госпошлины в выбранную госструктуру. Специалист, принявший документацию должен выдать расписку, где будет указана дата, когда можно приходить за выпиской из ЕГРН.

Подробная инструкция по оформлению сделок и прав на жилые помещения и земельные участки

Подготовка ценных бумаг

Чтобы провести процедуру регистрации, гражданину будет необходим следующий пакет документации:

• Заявления о: заключении сделки, переоформлении прав, оформление прав на квартиру (эта заявка формируется в Росреестре или МФЦ, подтверждается подписью заинтересованного лица или его законного представителя; госорганы, для совершения разных соглашений, устанавливают и различные условия, касательно подписания заявок о прохождении регистрации: в отдельных ситуациях разрешается предоставление заявления одним из участников операции, в прочих случаях нужно заверение заявлений подписями всех участвующих сторон);
• Регистрация помещения – регистрируемый договор. Когда договор заключался в обычном письменном варианте, нужно предоставить минимум два подлинника. Если договор был утверждён в нотариальной конторе, тогда нужно предъявить один оригинал и его копию (оригинал возвращается заявителю, после проведения регистрации);
• Оформляя право на недвижимость, необходимо предоставить документацию, на основании которой проходит процесс регистрации (письменное соглашение, по решению судебного заседания и прочее). Количество копий нужно столько же, как и при оформлении сделки с жилым помещением (заявление в обычном письменном варианте – минимум два экземпляра, документы, заверенные в нотариальной конторе – один подлинник и одна копия, судебные вердикты и решения госструктур – два экземпляра заверенных в суде либо в другом госоргане).
• Ценные бумаги, подтверждающие личность гражданина, предоставляющего документы либо его паспорт. Если документы предъявляет законный представитель – потребуется доверенность, заверенная нотариусом (оригинал и его копия);
• В ситуации, когда стороной соглашение выступает ИП, нужно предъявить пакет документов, являющихся основой его деятельности и определяющих его правовой статус (со всеми внесенными обновлениями и дополнениями). Потребуется подлинник либо копия, удостоверенная лицом, обладающим правом на действия без доверительного свидетельства от имени ИП, с печатью ИП. Кроме того, нужно будет предоставить решение об назначении ответственного, занимающегося предоставлением заявления, от имени ИП без доверенной бумаги. Необходимо предъявить свидетельство о прохождении госрегистрации ИП;
• Когда параллельно с процессом госрегистрации прав и сделкой на недвижимость, проводится кадастровый учёт недвижимого имущества, нужно будет предоставить межевой план по земельному участку либо технический план для другого недвижимого имущественного объекта. Этот материал нужно передать в ЭДО (электронный документооборот), с наличием подписи УКЭП от кадастрового инженера. В дополнение ко всем этим документам пишется заявление о постановлении на кадастровый учёт;
• Получение согласия на проведение крупной сделки от компании ИП либо решение, удостоверяющее, что проводимая операция для юридического лица не относится к крупной. Когда ООО или ОАО совершают крупную сделку, связанную с недвижимостью, необходимо согласие квалифицированного органа организации. Документ, удостоверяющий данное согласие, не включен в список обязательных для прохождения процедуры госрегистрации. Если ИП не предоставит данный документ, договор аренды пройдет регистрацию, но в госреестр будет добавлена пометка о том, что проводимая операция была проведена без получения согласия. Для ИП, чтобы избежать неприятных ситуаций, в особенности при совершении крупной сделки с недвижимостью, нужно будет предъявить этот документ;
• Нужно предъявить письменное согласие жены (мужа), заверенное в нотариальной конторе, владельца (когда объект недвижимости был приобретён в браке и относится к совместно нажитому имуществу). Удостоверенный документ с согласием предъявляется при отчуждении либо приобретении квартиры (дома, дачи, коттеджа и так далее) по регистрируемой сделке, а также по соглашениям, заверенным у нотариуса. Нотариально подтверждённое утвердительное решение супруга потребуется при реализации сделки для распоряжения, в личных целях, объектом недвижимости, право на который должно пройти процесс госрегистрации. В ситуации, когда гражданин РФ совершает операцию по приобретению или продаже недвижимого имущества (соглашение, которое должно пройти регистрацию) либо по договору ренты (сделка, заверяемая нотариусом), тогда необходимо получить письменное подтверждение на проведение сделки от супруга. Когда гражданин производит покупку жилого помещения согласно договору купли-продажи, подтверждение супруга на это действие не нужно (сделка, совершаемая при приобретении прав на объект, регистрация не требуется). Однако, когда лицо решает продать жилое помещение по такому же договору, в такой ситуации согласие супруга относится к обязательным;
• Чек о внесении государственной пошлины.

Чтобы провести процедуры регистрации сделки либо прав на недвижимость, нужно обязательно оплатить государственную пошлину. Чек об оплате не требуется прикреплять к подаваемому заявлению (квиток об оплате не является обязательством). Но, никто не запрещает заинтересованному лицу совершить это действие в собственных интересах.

Если в ГИС ГМП в течение 5 суток, с периода предоставления документации, не обновились сведения об оплате, Росреестр может вернуть все предъявленные документы, не приступая к их рассмотрению. Чтобы перестраховаться от такой неприятной ситуации, заявителю лучше прикрепить квитанцию об оплате ко всем документам на добровольной основе.

Размер госпошлины

Стоимость регистрирования прав на помещение, переоформление прав владения на имущество, оформление прочих сделок:

• физ. лицам – 2 000 руб.;
• ИП – 22 000 руб.

Госпошлина, оплачиваемая за процесс регистрирования прав на землю для сельхозназначения: 350 руб.

Процесс регистрации ипотеки, согласно договорённостям по ипотеке (сама ипотека не облагается госпошлиной):

• ИП – 4 000 руб.;
• физ. лицам – 1 000 руб.

Процедура оформления регистрации о внесении изменений либо расторжении договора на ипотеку:

• ИП – 600 руб.;
• физ. лицам – 200 руб.

Процедура регистрации внесения изменений в договор аренды, субаренды, использования объекта на безвозмездной основе:

• ИП – 1000 руб.;
• физ. лицам – 350 руб.

Оформление договора уступки по договору ДДУ: 350 руб.

Если в организацию, для получения госрегистрации, обращаются одновременно юридическое и физическое лицо, государственная пошлина для каждого из них будет составлять только 50% от суммы, которую необходимо было оплатить этой категории граждан.

Заинтересованные лица всё чаще прибегают к заказу услуг юристов, которые будут заниматься сбором всей документации и прохождению всего процесса оформления сделки в Росреестре.

Обращение в Росреестр

Орган, занимающийся процессом оформления проводимых сделок и прав на недвижимость – это Росреестр.

Пакет документации и письменное заявление в Росреестр предоставляются следующими удобными для граждан способами:

• Посетив отделение Росреестра либо МФЦ лично (воспользовавшись услугами законного представителя). Место расположения данных органов от объекта, по которому проводится сделка, не имеет значения. Приём документации на госрегистрацию проводится только через отделение МФЦ, это не касается только приёма по экстерриториальному принципу.
• Прибегнув к услугам почтового отделения. Письмо нужно отправлять заказное с описью всего содержимого и обязательном уведомлении о его вручении лично в руки отправителю.
• В удалённой форме, при помощи интернета, воспользовавшись онлайн-порталами Госуслуги или Росреестр.

Отправляя документацию почтой, все подписи заявителя должны быть нотариально засвидетельствованы. Ко всем документам и заявлению потребуется прикрепить ксерокопию паспортных данных.

Предъявляя документацию, посетив отделение Росреестра лично, нужно обязательно показать паспорт заявителя. В конце заявления ставится подпись заявителя, которая подтверждается специалистом из МФЦ или Росреестра.

Пакет документации и заявление, предоставляемые в удалённом формате, необходимо заверить УКЭП гражданина их предъявляющего.

Предоставляя документы на госрегистрацию, заявителю выдаётся расписка о получении ценных бумаг.

В ситуации, когда гражданин предоставил все необходимые документы и заявление, но не оплатил госпошлину, ему придёт соответствующая информация. В уведомлении будут содержаться сведения, которые потребуются для подтверждения факта оплаты за определённую услугу с УИН платежа. Также в уведомлении будет указан период, который отводится для совершения этого действия. По истечении предоставленного времени, не произведя оплату, процесс регистрации может быть отменён.

Документация удостоверяющая процесс регистрации

Срок осуществления госрегистрации вступает в действие со следующего рабочего дня после принятия всей документации.

Госрегистрация считается подтверждённой, когда:

• в договоре появляется особая регистрационная запись (делается при оформлении соглашений с недвижимостью);
• соответствующей выпиской (когда проводится процесс оформления прав на помещение).

Закрытие отметки о выплате ипотеки не относится к процессу оформления прав, для этого не требуется получение выписки из ЕГРН. В ситуации, когда эту выписку всё же потребуют предоставить, тогда её нужно будет заказывать дополнительно, оплатив при этом госпошлину.

Госструктура, занимающаяся регистрацией, на законодательном уровне РФ, имеет право на приостановку процедуры госрегистрации, а также последующем отказе в ней. Основанием для остановки могут послужить не устранённые за отведённый период недочёты в предоставленных документах.  Гражданину, подавшему документы должно прийти должное уведомление.

Если гражданин, не согласен с вынесенным решением, он может обратиться с письменной претензией в суд и обжаловать его. Заявителю стоит всегда внимательно следить, за тем, как проходит процесс оформления соглашений и в случае необходимости во время устранять «всплывшие» в документах неточности.

Когда у гражданина не хватает свободного времени или возможности, чтобы провести оформление самостоятельно, он вправе обратиться за помощью и наделить необходимыми правами законного представителя либо в Росреестре запросить соответствующую услугу. В ситуации, когда лицо решит обратиться за помощью к доверенному представителю, ему потребуется получить нотариально заверенную доверенность.

Защита собственников недвижимости государством

Когда, после приобретения жилого помещения или земельного участка становится ясно, что продавец не мог на законных основаниях проводить сделку купли-продажи, за потерю прав на приобретённое имущество покупатель получит возмещение ущерба.

Чтобы получить компенсацию, продавцу нужно обратиться с письменной претензией в суд. Возмещение ущерба проводится, после решения вынесенного судебной комиссией о взыскании с недобросовестного продавца денежных средств. Истец имеет законные основания на компенсацию ущерба либо кадастровую стоимость изъятого жилого помещения.

Покупатель в таком деле считается добросовестным, так как при оформлении сделки он был не осведомлён об отсутствии разрешения на право отчуждения жилого помещения продавцом. Заключая соглашение пострадавшая сторона, пользовалась информацией, полученной из ЕГРН.