Правила выписки из квартиры при продаже

Правила выписки из квартиры при продаже

При продаже жилья собственник сообщает органам регистрационного учета о смене места жительства, выписываясь из квартиры. Процедура снятия с регистрационного учета подробно разъясняется в ряде федеральных законов (среди которых закон «О государственной недвижимости», Гражданский кодекс и др.), в постановлениях Правительства РФ. Важно понимать, что выписка из квартиры не вызывает трудностей в осуществлении и должна быть произведена в кратчайшие сроки.

Несложным и быстрым является процесс выписки собственника из жилого помещения. Проблемы возникают, в большинстве своем, при снятии с регистрации несовершеннолетних детей и лиц с ограниченными возможностями. Также возникают трудности при аннулировании регистрации человека, который умер, если этого вовремя не сделали родственники или правомочные на то лица.

Если говорить о несовершеннолетних детях, то закон гарантирует им привилегированные права. Например, ребенка нельзя выписать «в никуда». А при аннулировании регистрации умершего новому собственнику придется пройти один или несколько судебных процессов.

 

Содержание:

Нужно ли выписываться из квартиры при продаже
Можно ли выписаться из квартиры после продажи
Какие разновидности выписки существуют
Процедура снятия с регистрационного учета в добровольном порядке
Процедура снятия с регистрационного учета в принудительном порядке
Кого и в каких случаях нельзя выписать при продаже квартиры
Способы самостоятельной защиты покупателя
Куда выписаться

 

Нужно ли выписываться из квартиры при продаже?


В соответствии с частью 2 статьи 292 Гражданского кодекса: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника».

Таким образом, продавая квартиру другому лицу, человек передает ему право собственности на жилье. Далее он должен сам выписаться из квартиры и выписать из нее всех прописанных жильцов — жену, детей, родственников и так далее.

 

Можно ли выписаться из квартиры после продажи?


В статье 26 Федерального закона «О государственной недвижимости» приведены условия, при которых сделку купли-продажи не признают действительной. Тем не менее в статье не указан запрет на продажу квартиры, если в ней на этот момент прописаны собственники или другие граждане. Следовательно, законодательство не устанавливает этот юридический факт обязательным требованием.

Однако на практике ситуация другая: большая часть покупателей не соглашается на сделку, пока в квартире прописаны какие-либо прежние жильцы. Солидарны с ними некоторые банки — они дают отказ в оформлении ипотечного кредита на приобретение квартиры, в которой до настоящего момента зарегистрированы граждане.

Выписываться из квартиры до продажи или нет — условие, которое на первоначальном этапе должно обсуждаться между продавцом и покупателем. Если претенденты на покупку квартиры настаивают на снятии с регистрационного учета, и для них это является важным фактором, собственник может выписаться в «никуда» (подробнее об этом будет сказано в конце статьи).

При обстоятельствах, когда собственник не может или не хочет сняться с регистрационного учета, в договоре купли-продажи должно быть уделено внимание пункту, согласно которому зарегистрированные ранее граждане берут на себя обязательство выписаться из жилого помещения в течение установленного сторонами времени после заключения сделки. Законом не установлен максимальный срок, поэтому стороны просто договариваются. Наиболее распространенное условие — от 14 до 30 дней.

Пункт о снятии с регистрационного учета не имеет общепринятого стандарта. В различных договорах он изложен по-разному. Если в квартире прописаны не только граждане, продающие квартиру, но и третьи лица, то в пункте должны быть указаны и они.

Для более сильной мотивации продавцов выписаться из квартиры после заключения сделки, некоторые покупатели выдвигают следующее условие — расчет с бывшим собственником через банковскую ячейку. Принцип действия следующий:

  1. Покупатель кладет в ячейку два конверта с деньгами.
  2. Первый конверт продавцы получают после регистрации сделки путем предоставления сотруднику банка зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.
  3. Второй конверт они получают только после снятия с регистрационного учета, что подтверждается справкой по форме №14.

Следовательно, выписываться из квартиры необходимо, но у людей есть выбор — сделать это до или после заключения сделки.

 

Какие разновидности выписки существуют?


Физические лица снимаются с регистрационного учета по месту жительства в добровольном или принудительном порядке.

Добровольная процедура выписки характеризуется простотой, так как осуществляется в уведомительном порядке: необходимо подать заявление в территориальные органы МВД по вопросам миграции.

Принудительная процедура применяется тогда, когда после заключения сделки, бывшие собственники и иные лица, зарегистрированные в в квартире, не хотят выписаться по собственному желанию. Тут в силу вступает часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса, которая была приведена выше. Закон ставит для лиц обязанность выписаться из квартиры. При таких обстоятельствах новых и прежних собственников ждет судебное разбирательство. Если иск нового владельца будет удовлетворен, органы МВД снимут с регистрационного учета бывшего собственника.

 

Процедура снятия с регистрационного учета в добровольном порядке


Добровольное снятие с регистрационного учета по месту жительства подразумевает под собой простую, доступную и бесплатную процедуру. Для ее реализации лицо должно предоставить пакет документов в территориальный орган МВД. Необходимы:

  1. Документ, удостоверяющий личность. Копия паспорта включает в себя 4 страницы — 2, 3, 4, 5. Тем не менее, при подаче гражданин должен иметь оригинал паспорта при себе, чтобы у сотрудника органа была возможность сверить данные. Если выписывается несовершеннолетний, нужно предоставить копию его свидетельства о рождении. А если супружеская пара — свидетельство о браке.
  2. Заявление по форме №6. Этот бланк используется как для регистрации по месту жительства, так и её снятию (он состоит из двух частей). Если заявление заполняется в органе МВД, специалисты предоставляют и форму бланка, и образец заполнения. Их можно увидеть на информационных стендах.
  3. Адресный листок убытия по форме №7. Указанный документ можно получить в паспортном столе по месту жительства. Если лицо по каким-либо причинам его не предоставило, это не является основанием отказа в принятии заявления.
  4. Листок статистического учета выбытия по форме №12. Его требуют у лиц, которые после выписки намерены покинуть территорию Российской Федерации. Документ оформляется в органах МВД в процессе оформления документов на выезд за границу на постоянное место жительства.
  5. Домовая книга. Предоставляют ее граждане, проживающие в частных домах, которые не обслуживаются управляющими компаниями.

 

Все эти документы подаются в территориальный орган МВД. Сотрудник должен сверить все данные, предоставленные гражданином. Если полный пакет документов соответствует требованиям, в паспорте ставится отметка о снятии лица с регистрационного учета, в соответствии с пунктом 33 Постановления Правительства РФ №713. После этого в карточках регистрации и домовых книгах проставляется штамп о выписке.

Вышесказанное является классической процедурой выписки. Помимо нее, граждане вправе оформить выписку со старого места жительства одновременно с пропиской по новому. Законом предусмотрен порядок, по которому при регистрации лицо должно заполнить заявление по форме №6 полностью (как было сказано ранее, этот документ состоит из двух частей: первая — для постановки на учет, вторая — для снятия с него), предоставить его в территориальный орган МВД по новому месту жительства. Проверив все данные, специалисты органов регистрации направляют в аналогичные органы по предыдущему месту жительства часть заявления о снятии с учета.

Не исключены ситуации, когда собственник проживает в другом регионе, тогда у него есть возможность управомочить иное лицо передать весь пакет документов. Для этого потребуется доверенность на имя этого лица на выполнение указанного действия. Обращаясь в территориальный орган МВД, управомоченное лицо обязано предоставить сотрудникам доверенность и свой паспорт, чтобы специалисты убедились в допустимости подачи этим гражданином документов.

 

Процедура снятия с регистрационного учета в принудительном порядке


В порядке вещей ситуации, когда прежние владельцы неумышленно или специально не выписываются из проданного жилого помещения. К сожалению, в таком случае процедура снятия с регистрационного учета будет длиться дольше из-за судебного разбирательства.

  1. Новый собственник должен подать иск в суд, приложив следующие документы:
  • Исковое заявление. Детальные требования к нему регламентируются статьей 131 Гражданского кодекса.
  • Копия паспорта истца. Те же страницы, что и при добровольном порядке, — 2, 3, 4, 5.
  • Выписки из домовой книги. Они помогают установить факт того, что лицо действительно проживало в квартире.
  • Копия документа, удостоверяющего право собственности. Чаще всего это выписка из ЕГРН, но в качестве него может быть и правоустанавливающий документ со штампом Росреестра.
  • Копия чека об оплате госпошлины в размере 300 рублей (согласно Налоговому кодексу).
  1. Суд рассматривает доводы сторон и выносит решение.
  2. Копия решения предоставляется в территориальный орган МВД, на его основании специалист снимает с регистрационного учета лиц, которые не вправе проживать в квартире.

 

С первого взгляда этот процесс кажется не таким уж и сложным, но в нем есть немало минусов, например:

  • В соответствии с частью 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса, дело рассматривается в суде 2 месяца;
  • Затрачиваются силы и время людей из-за судебного разбирательства;
  • Необходимо уплачивать госпошлину (даже с тем учетом, что она небольшая).
  • Материальное обеспечение юридической помощи сторон.

Тем не менее цель оправдывает средства, если судебное решение было принято в пользу истца. А в каких случаях иск не будет удовлетворен? Об этом мы расскажем далее.

 

Кого и в каких случаях нельзя выписать при продаже квартиры?

Необходимо внимательно относится к документам на жилье, которое вы хотите приобрести. Существует категория лиц, которые имеют право пожизненного проживания в квартире. Даже суд некомпетентен принимать решение о снятии их с регистрационного учета.

К категориям таких лиц относятся:

  1. Несовершеннолетние, которые временно находятся в детских домах.
  2. Члены жилищных кооперативов.
  3. Получатели завещательного отказа, предусматривающего сохранение или предоставление гражданину права пожизненного проживания.
  4. Бывшие члены семьи лица, которое осуществило приватизацию этой квартиры, если до приобретения права собственности на равных основаниях они жили вместе.

Нужно очень хорошо подумать, прежде чем заключать договор купли-продажи, в которой прописаны такие граждане, ведь в случае чего, проблему не удастся решить даже через суд.

 

Способы самостоятельной защиты покупателя


Конечно, можно себя обезопасить до получения права собственности на квартиру. Но для этого придется приложить усилия.

Действенным методом будет обращение в управляющую компанию или товарищество собственников жилья, так как у них имеются домовые или поквартирные книги, содержащие информацию о лицах, которые прописаны во всех жилых помещения, на которых распространена их компетенция. Еще есть возможность заказать архивные выписки, которые освещают сведения о тех лицах, которые не могут быть выписаны из-за пожизненного права проживания.

При пожизненном праве проживания даже через суд нельзя снять определенных лиц с регистрационного учета. Это можно сделать только в том случае, если под сомнение ставится вопрос о принадлежности лица к той или иной категории. Единственный способ их выписать — получить согласие, договориться о снятии с учета в добровольном порядке. Безусловно, проще решаются ситуации, когда граждане такого права не имеют, а просто задерживают выселение. Такие дела, в подавляющем большинстве случаев, в суде решаются в пользу нового владельца.

 

Куда выписываться


Законодательные акты, регулирующие постановку на регистрационный учет и снятие с него, — это Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и Постановление Правительства РФ №713.

Согласно этим нормативно-правовым актам, выписаться из квартиры можно зарегистрировавшись на новом месте жительства или «в никуда» (человек в срочном порядке продает квартиру, но по определенным причинам ему в данный момент времени негде прописаться, или же он хочет уехать за границу на постоянное место жительства — тогда нет надобности в этой процедуре). Тем не менее во всех случаях, за исключением отъезда за границу, бывшим собственникам необходимо в течение десяти дней зарегистрироваться по какому-либо адресу (временно или постоянно), в ином случае гражданин может получить штраф.

Существенно облегчает жизнь то, что российским законодательством установлена удобная процедура, при которой человек имеет возможность одновременно сняться с регистрационного учета в одном месте и получить новую регистрацию в другом.

 

Подписывайтесь на наш telegram канал! Там много полезной информации, бесплатных документов, лайфхаков и инсатов, которые помогут вам в жизни.

Для дополнительной консультации по жилищным вопросам, позвоните нам по телефону  +7 (931) 9999-579, в любом мессенджере на телефоне +7 (931) 9999-579  или по телефону +7 (812) 467-38-97 и получите бесплатную консультацию юристов и адвокатов BonteQ Consulting. Пишите нам на hello@bonteq.ru

Искрова Наталья
Опыт работы – более 6 лет
Юрист специалист практики гражданских и наследственных споров
Заполните заявку и мы вам поможем
Рассмотрим заявку в течении 4 минут 58 секунд

    Заполните заявку и мы вам поможем

    Рассмотрим заявку в течении 4 минут 58 секунд