Продление договора аренды лесного участка

Если арендатор добросовестно пользовался участком, он имеет право продлить срок аренды используемого лесного участка и заключить новый договор без организации аукциона. Для этого за 2-3 месяца до того, как истечет действующий договор, нужно подать соответствующее заявление.

Общими правилами на продление договора аренды лесного участка (ДАЛУ) являются:

• Отсутствие задолженности: У арендатора не должно быть задолженности по арендной плате или иных нарушений договора, которые могли бы препятствовать продлению аренды.
• Цель аренды: Продление может быть связано с потребностью арендатора в продлении срока для реализации первоначальной цели аренды (например, заготовка древесины).
• Уведомление арендодателя: Арендатор должен заранее уведомить арендодателя о своем намерении продлить договор и получить согласие. С учетом сроков обработки такого рода заявлений, а также в связи с тем, что зачастую подобное продление нужно согласовывать с представителями департаментов лесного комплекса, рекомендуем начинать подготовку к продлению минимум за пол года до даты истечения вашего текущего договора.
• Используемый лесной участок отмежеван и поставлен на кадастровый учет

В случае соблюдения всех условий, добросовестный арендатор может иметь преимущественное право на заключение нового договора аренды на тот же участок (например, если срок аренды истек, но требуется продолжение использования участка).

Продление договора аренды лесного участка – общие сведения и информация

Нормативной базой для продления ДАЛУ являются:

1.1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ):

• Статья 7 — в состав земель Российской Федерации входят земли лесного фонда, их использование и охрана регулируются в соответствии с Лесным кодексом РФ.
• Статья 39.8 Земельного кодекса РФ: Установлен порядок предоставления публичных земель в аренду, включая лесные участки. Важно, что на лесные участки могут действовать дополнительные ограничения, например, на изменение условий аренды.

1.2. Лесной кодекс Российской Федерации (Лесной кодекс РФ):

• Статья 71 Лесного кодекса регулирует порядок предоставления лесных участков в аренду для различных целей, включая заготовку древесины.
• Статья 74 Лесного кодекса: Предусматривает возможность продления договора аренды лесного участка, но с соблюдением определенных условий, включая возможность изменения срока аренды при наличии изменений в условиях лесопользования (например, вследствие стихийных бедствий).

1.3. Закон РФ от 14.03.2022 № 58-ФЗ:

• Часть 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ: Арендатор, имеющий договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать продление срока действия договора аренды, если выполнение договора в условиях санкций или иных непредвиденных обстоятельств затруднено. Важно, что это продление возможно при отсутствии задолженности по арендной плате и без выявленных нарушений законодательства.

1.4. Постановления и решения правительства/региональные акты:

• Региональные органы могут принимать нормативные акты, например, по освобождению от арендной платы, если арендаторы не могут выполнить условия договора из-за внешних факторов (например, санкций). Это также может служить основанием для продления срока аренды.

Здесь было бы уместно проанализировать два судебных акта:

Первый.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 марта 2024 года касается интересного и сложного правового вопроса, связанного с продлением срока аренды лесного участка. Суд отменил решения арбитражных судов всех инстанций, которые удовлетворили требования общества о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды, и отказал в удовлетворении иска. Рассмотрим ключевые аспекты этого судебного акта.

Суть дела:

• Истец: ООО «КронЛес» (арендатор лесного участка).
• Ответчик: Министерство природных ресурсов и экологии Калининградской области (арендодатель).
• Спор: ООО «КронЛес» подало иск о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения для продления срока аренды лесного участка на три года. Причиной продления была указанная необходимость продолжения заготовки древесины.

Основные положения:

1. Применение Закона № 58-ФЗ: ООО «КронЛес» утверждало, что в соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, оно имеет право на продление аренды лесного участка, несмотря на возможные нарушения условий договора (например, по арендной плате).
2. Отказ Министерства: Министерство отказало в продлении договора, ссылаясь на отсутствие правовых оснований, указывая на наличие нарушений со стороны арендатора.
3. Решения нижестоящих судов: Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций ранее удовлетворили иск общества, считая, что Закон № 58-ФЗ дает арендаторам право на продление срока аренды.
4. Позиция Верховного Суда: Верховный Суд согласился с доводами Министерства и отменил решения нижестоящих судов. Важное значение имела специфика лесных отношений и норм Лесного кодекса, который ограничивает возможности продления аренды лесных участков.

Ключевые моменты:

1. Специфика лесных участков: Лесные участки являются публичным достоянием и регулируются особыми нормами, что создает дополнительную специфику для договоров аренды таких участков. Заключение договора аренды лесного участка связано не только с частным интересом арендатора, но и с обеспечением охраны и рационального использования лесных ресурсов в интересах общества.
2. Невозможность изменить условия договора аренды: Верховный Суд подчеркнул, что продление договора аренды лесного участка не может повлечь изменение других существенных условий договора, таких как допустимый объем заготовки древесины, если такой объем уже освоен в рамках действующего договора.
3. Отказ в удовлетворении иска: Суд отклонил требования общества о продлении срока аренды, поскольку заявленные санкции и введенные меры поддержки, направленные на помощь арендаторам, уже были достаточны для реализации существующего договора. Признание продления аренды на три года не обосновано необходимостью по смыслу закона и не поддержано фактическими доводами об объективной невозможности исполнения условий договора.
4. Баланс интересов: Верховный Суд отметил, что продление срока договора аренды в данном случае нарушает баланс частных и публичных интересов и противоречит установленному законодательством порядку аренды лесных участков. Продовольствование договора должно происходить в исключительных случаях, которые оговорены в лесном законодательстве, а не по желанию арендатора.

Вывод:

Это определение Верховного Суда подчеркивает важность соблюдения строгих норм лесного законодательства при аренде лесных участков. Решение о продлении договора аренды не должно нарушать установленные законом ограничения и обеспечивать баланс между частными интересами арендатора и публичными интересами охраны лесного фонда.

Второй.

Анализ судебного акта: Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2023 № 306-ЭС23-5655 по делу № А72-15617/2021

Суть спора:
ООО «Лесной мир» обратилось в суд с требованием внести изменения в условия договора аренды лесного участка, заключённого по результатам аукциона. В частности, истец добивался снижения арендной платы в связи с якобы уточнившимися характеристиками участка после проведения лесоустроительных работ и изменением категории защитности.

Суды трёх инстанций удовлетворили иск, изменив условия договора, включая расчет арендной платы, на основании положений ст. 74.1 Лесного кодекса РФ и ссылок на изменения кадастровых и таксационных данных.

Правовая позиция ВС РФ:
Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, указав на существенные нарушения норм материального права, заключающиеся в следующем:

1. Неполнота исследования обстоятельств дела:
   Суды не проверили данные аукционной документации, на основании которой был заключен договор аренды (включая расчёт арендной платы и применяемые коэффициенты из Постановления Правительства РФ № 310). Также не было исследовано, существовала ли дорога, наличие которой ранее обосновывало применение повышающего коэффициента 3,5.
2. Ошибочное применение ст. 74.1 ЛК РФ:
   Верховный Суд указал, что положения ст. 74.1 ЛК РФ допускают изменение договора аренды, заключенного по результатам аукциона, только при наличии исключительных обстоятельств (например, стихийные бедствия, существенные изменения параметров лесопользования). Между тем, истец ссылался на обстоятельства, возникшие до или на момент заключения договора, что не может служить основанием для изменения условий аукциона.
3. Недопустимость пересмотра условий аукциона:
   ВС напомнил, что пересмотр условий договора, заключенного по итогам торгов, противоречит принципам публичности, равенства участников и недопустимости необоснованного занижения арендной платы. Истец должен был доказать, что изменение условий не направлено на снижение платы в обход конкурентных процедур, чего сделано не было.

Значение определения для правоприменительной практики:

• Суд подтвердил жёсткость подхода к изменению условий договоров аренды лесных участков, заключённых по итогам торгов.
• Подчёркнуто, что наличие «новых» сведений о лесном участке не может автоматически служить основанием для пересмотра условий договора, если такие сведения уже существовали на момент торгов или не вызваны объективными изменениями в период аренды.
• Важно: вмешательство суда в аукционные условия возможно только при наличии исключительных обстоятельств, прямо указанных в законе.

Продление договора аренды лесного участка после истечения срока

На практике иногда возникает вопрос – можно ли продлить ДАЛУ после истечения срока действия договора аренды?

Коротко – нет.

Согласно ст. 407 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 72 Лесного кодекса, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет.

Поскольку после окончания срока действия договора аренды он считается прекратившим свое действие, то права и обязанности сторон по нему прекращают свое действие.

Институт продления ДАЛУ существует как механизм пролонгации существующих прав и обязанностей сторон, т.е. юридически договор аренды леса невозможно продлить после истечения его срока (истечения срока аренды).