Риски продления договора аренды леса без проведения торгов

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 указано, что в случаях, прямо предусмотренных законом (например, ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», ст. 30–30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключён исключительно по результатам торгов. Данное правило в полной мере распространяется и на аренду лесных участков, находящихся в собственности государства или муниципалитетов.

Согласно ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ (далее – ЛК РФ), заключение договора аренды возможно только по итогам аукциона. Таким образом, любое продление договора аренды лесного участка без проведения повторных торгов противоречит публично-правовой природе такого имущества и нарушает принцип равного доступа к природным ресурсам.

1. Ничтожность продлений договоров аренды лесных участков без торгов

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Следовательно, договор аренды лесного участка, заключённый на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, как и соглашение о его продлении. Это правовая позиция подтверждена судебной практикой, включая Постановление АС Волго-Вятского округа от 29.11.2016 по делу № А11-5411/2015.

Пример:
Арбитражный суд Пермского края признал недействительным дополнительное соглашение между Министерством и ООО «АПЕКС», продлевавшее аренду лесного участка без проведения торгов. Суд обязал вернуть участок площадью 1 604 га в распоряжение государства. Прокуратурой также было предотвращено незаконное использование более 50 тыс. га леса

2. Недопустимость внесудебного изменения условий договора, заключённого по результатам торгов

Ч. 1 ст. 74.1 ЛК РФ прямо запрещает изменять условия договора аренды лесного участка, заключённого по итогам торгов, по соглашению сторон. Такие изменения допускаются только по решению суда и лишь при существенном изменении характеристик участка, например, в результате лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других природных катастроф (ч. 3 ст. 74.1 ЛК РФ).

Пример:
ООО «РОЗАС» и Министерство подписали дополнительное соглашение к договору аренды, увеличив годовой объём заготовки древесины из-за санитарных рубок. Прокуратура оспорила сделку, и Арбитражный суд Пермского края признал соглашение ничтожным (дело № А50-31870/2018)

3. Последствия переоформления договоров после вступления в силу ЛК РФ

Арендаторы, имевшие договоры до введения ЛК РФ (до 01.01.2007), могли привести их в соответствие с новым законодательством. Однако, согласно ч. 5 ст. 4 ФЗ от 04.12.2006 № 201-ФЗ, по окончании срока таких договоров арендатор не вправе заключать новый договор на аренду того же лесного участка без проведения торгов.

Пример:
ООО «Чусовой-Лес» заключило договор аренды до 2016 года, затем допсоглашением продлило его до 2018 г. А в 2018 г. — подписало новый договор на основании ранее продленного. Арбитражный суд Пермского края признал данный договор недействительным как ничтожный (дело № А50-1929/2020).

Мнение юриста

Изложенные случаи наглядно демонстрируют, что любые попытки продлить аренду лесных участков без торгов, изменить условия таких договоров по соглашению сторон либо использовать фиктивные основания (например, санитарные рубки) — являются нарушением закона и могут повлечь признание договоров ничтожными, а действия арендаторов — незаконными.

Такая правовая конструкция основана на принципах публичности, конкуренции и приоритета интересов государства в сфере распоряжения природными ресурсами. Лес, как объект права собственности Российской Федерации, должен передаваться в пользование через открытую, конкурентную процедуру

Вывод

• Продление аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только по результатам аукциона.
• Любое изменение условий договора аренды, заключённого на торгах, возможно только по решению суда при наличии предусмотренных законом оснований.
• Суды стабильно признают ничтожными соглашения о продлении или изменении договоров аренды, нарушающие указанные требования.
• Прокуратура и контролирующие органы активно реагируют на подобные нарушения регулярно подает иски в суд о признании незаконным продления ДАЛУ и расторжении договора аренды.

Рекомендация:
Арендаторам, имеющим лесные участки на праве аренды, настоятельно рекомендуется заблаговременно готовиться к участию в торгах по истечении срока аренды. Попытки обойти публичную процедуру могут повлечь не только утрату прав на участок, но и административную или даже уголовную ответственность за незаконную заготовку древесины.

Особо важно корректно проанализировать ситуацию и подготовить правильный пакет документов.

Обращайтесь за помощью к нашим юристам по лесному праву, мы имеем большой опыт работы с договорами аренды лесных участков, а также обширную судебную практику.