Управляющая компания (УК) — это организация, созданная на коммерческой основе, с которой заключают письменное соглашение, владельцы МКД, для оказания услуг в управлении жилого объекта.
Обязанности УК:
- Предоставление противопожарной безопасности;
- Капитальный ремонт дома;
- Уборка лестничных площадок;
- Устранение неисправностей и их результата;
- Облагораживание придомовой территории;
- Уборка и вывоз отходов;
- Установка и обслуживание счетчиков в квартирах.
С полным списком предоставляемых услуг заказчик знакомится при заключении договора с организацией.
Но возникают ситуации, когда жильцы дома не довольны выполняемой работой нанятой организации и возникает вполне логический вопрос, чтобы произошла смена управляющей компании на более компетентную в своей работе.
Когда стоит сменить управляющую компанию
Когда гражданин обращает внимание на то, что квитанции на оказание услуг приходят регулярно, но фактически не оказываются, стоит задуматься о том, как сменить управляющую компанию.
Факторы, которые должны послужить «первым звоночком» о смене УК:
- Обслуживание дома проходит некачественно;
- УК, не предъявляя чётких разъяснений завышает квартплату;
- Работы по дому не выполняются в должном порядке.
Чтобы объективно подойти к вопросу о смене УК, стоит воспользоваться следующими пунктами:
- Сделать выписку из договора УК и квитанций услуги, оказываемые этой компанией.
- Составить перечень всех обоснованных претензий по каждой услуге.
- Написать претензию по каждому пункту и обратиться с ними в УК.
В ситуации, когда компания никак не отреагирует на жалобу, нужно самостоятельно либо с другими собственниками квартир обращаться в вышестоящие инстанции. Когда будет собрано достаточное количество официально подтверждённых доказательств о неправомерных действиях УК, можно приступать к процессу замены организации.
Этот процесс может продолжаться длительный период времени и в нём потребуется поддержка большинства владельцев квартир.
Разновидности УК
Управляющие компании подразделяются на несколько видов:
- УК была выбрана на общедомовом собрании владельцев многоквартирного дома. Контракт устанавливается на срок от одного года до пяти лет.
- Компания назначается через муниципалитет, где проводится открытый конкурс. Это происходит, когда владельцы квартир, по истечении 20 дней со дня введения здания в эксплуатацию, не пришли к единому мнению и не произвели наём компании. Результаты конкурса муниципальный орган предоставляет владельцам дома, которые должны заключить с выбранной компанией контракт (до трёх лет). В такой ситуации, смена управляющей компании проводится после общего заседания собственников МКД. Итоговое решение выносится согласно единогласному мнению большинства.
- УК временного назначения – назначаются застройщиком после ввода здания в эксплуатацию (договор оставляется на срок не более трёх месяцев). Временные организации предоставляют услуги коммунального характера до того времени, пока владельцы не составят контракт с постоянной компанией.
Вид УК зависит от способа, при котором состоялось заключение договорённостей. Это повлияет на алгоритм работы, чтобы заменить организацию.
Основания, чтобы расторгнуть контракт
Расторгнуть контракт с УК можно, сославшись на следующие обстоятельства:
- Срок действия контракта истёк. Компании часто предусматривают автоматическое продление контракта, но только если собственники жилых помещений не решат прекратить пользоваться их услугами (принимается на общем собрании всех владельцев квартир) и не продлевать соглашение;
- В условиях контракта есть возможность его аннулирования. Нужно более тщательно изучить условия договора (обратиться за помощью к соответствующим специалистам) на случай написанных в нём дополнительных условий для отказа от соглашения;
- Компания не производит выполнение своих прямых обязанностей должным образом. Нанятая организация не выполняет заявленные, ей ранее, услуги, согласно договору, либо делает это плохо. Владельцы жилых помещений, пользуясь законными основаниями, могут прекратить действие контракта в одностороннем порядке. Чтобы провести такую операцию, нужны обоснованные доказательства некомпетентности компании;
- Собственники решили сменить способ управления многоквартирным домом. Владельцы квартиры имеют законные основания, чтобы сменить способ управления домом (приняв единогласное решение всех собственников в конкретном доме).
Чтобы расторгнуть договор с УК нужно заручиться поддержкой большинства владельцев жилых помещений в доме. Не стоит пытаться в одиночку разобраться с проблемой, найдя единомышленников, дело по смене организации будет продвигаться быстрее и плодотворнее.
Организация ничего не нарушила, но граждане хотят аннулировать договор
В ситуации, когда УК выполняет свою работу в полном объёме и ничего не нарушает, для того, чтобы отказаться от её услуг, придётся дождаться окончания действия контракта. Чтобы аннулировать договорённость, нужно обращаться к представителям компании или за помощью в суд и руководствоваться его итоговым решением.
Исключение из правила. УК была назначена муниципальным органом по итогам проводимого конкурса в госзакупках. Тогда сменить организацию можно путём проведения открытого голосования на общей встрече владельцев жилых помещений. Такие действия допускаются, даже если УК ничего не нарушала.
Инструкция по смене УК
Действие 1. Создать перечень жалоб к УК, а также собрать доказательства их неправомерных действий.
Действие 2. Проанализировать вопрос с остальными собственниками и сформировать активную группу собственников.
Действие 3. Выбрать новую УК. Проанализировать рейтинг УК и ознакомиться с независимыми отзывами постоянных обывателей. В частности стоит заострить внимание на публичном интернет-портале будущего кандидата и проверить наличие нужных документов (сертификаты, лицензии и так далее). Взглянуть на состояние жилых объектов, обслуживанием которых занимается выбранная организация (чтобы составить объективное мнение об её работе). Выбрав несколько симпатизирующих организаций, можно обратиться к ним и попросить разработать порядок проводимых работ по вашему МКД, а также запросить сведения об расценках компании.
Действие 4. Разработать план общего собрания жильцов, где должен быть включен вопрос об аннулировании соглашения с действующей УК, а также внести предложение о выборе новой организации, периоде передачи ей всех документов и остатке денежных средств.
Сразу же стоит определиться с обоснованными причинами по которым происходит расторжение контракта:
- Срок договора истёк;
- УК неоднократно нарушала условия соглашения;
- Жильцы решили сменить способ управления МКД.
Действие 5. Созвать общее собрание собственников МКД и записать итоговое решение в протоколе. На беседу лучше пригласить юридическое лицо, который поможет избежать форс-мажорных ситуаций, проведёт консультацию по данному вопросу и объяснит дальнейший порядок действий.
Действие 6. Предоставить в текущую УК оригинал решения, вынесенного на общем собрании жильцов МКД. К оригинальному соглашению прикрепить его ксерокопию.
В государственную жилищную инспекцию предъявить пакет нужной документации:
- Оригинальное соглашение с собрания собственников МКД;
- Список владельцев квартир;
- Перечень жильцов, которые были проинформированы об общем собрании;
- Подлинник анкет голосования;
- Список лиц, проголосовавших очно и заочно.
Действие 7. Предоставить ксерокопии оригинального соглашения собрания в новую УК.
Действие 8. Новая УК должна заключить письменное соглашение с каждым жильцом МКД.
Новая организация
Согласно законодательству РФ, чтобы контракт с новой УК стал действительным, его должны подписать не менее 50% владельцев многоквартирного дома, в противном случае он не будет иметь законной силы. Производить оплату новой УК, собственник должны после того, как наёмная организация заключит соглашение с ресурсоснабжающим товариществом на предоставление услуг коммунального характера.
Когда на собрании жильцов был принят единогласный выбор, в пользу, чтобы создать ТСЖ, тогда компания не проводит управление многоквартирным жилым объектом на самостоятельной основе, а производит наём УК. Таким способом владельцы квартир расторгают договор с УК выбранные застройщиком или муниципальной организацией. Лицо, выбранное уполномоченным представителем от всех жильцов дома, должен направить на фактический адрес старой и новой УК, в жилищный надзор, а также муниципальный жилищный контроль, принятое решение о смене УК. К письменному заявлению прикладывается оригинал соглашения и его копия с общего собрания жильцов. Протокол нужно отправить не позже 10 дней со дня проведения собрания. Контракт прекращает свою законную силу, когда компания получит уведомление об аннулировании его действия.
