Срок действия договора аренды и срок аренды

При составлении договора аренды следует уделить тщательное внимание её срокам. Зачастую у арендодателя и арендатора возникают вопросы на этом моменте и включением данного пункта в договор. Срок действия договора аренды и срок аренды, какие в них отличия и настолько ли существенным является внесение пункта о сроках в соглашение, рассмотрим подробнее в собранном материале.

Срок аренды в соглашении

Согласно ГК РФ, срок аренды недвижимости не относится к обязательным требованиям в договоре. Так как такое соглашение руководствуется свободой его оформления. Арендодатель и арендатор лично принимают решение, вносить ли пункт о сроках аренды в договор, и на какой период он составляется (долгосрочная либо краткосрочная аренда помещения). Когда сроки в договоре не указаны – это подразумевает, что соглашение заключается на неопределённый период времени.

Но рекомендуется всё же указывать сроки в соглашении. Как минимум по следующим причинам:

• Если указан срок аренды, такой договор подлежит обязательной регистрации. Когда период аренды недвижимости составляет менее одного года, проводить его регистрацию не нужно, если более – процедура регистрации является необходимой. А если срок не указывается в соглашении – такой договор не регистрируется;
• Когда не указан максимальный период аренды недвижимости, каждая из сторон участников соглашения, после предварительного уведомления, имеют право разорвать договор в любой период времени. Такие действия способны привести к ущемлению прав и интересов, чаще всего это касается арендатора.

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что срок аренды рекомендуется всё же указывать в договоре. В противной ситуации, может возникнуть риск появления арендного конфликта, который придётся решать в судебном порядке.

Срок действия договора аренды и срок аренды: отличия

Согласно ст. 610 ГК РФ, особых различий между сроком аренды и сроком действия соглашения аренды нет. Но данные понятия нельзя назвать равнозначными.

Срок аренды – это период времени, на который гражданину предоставляется объект во временное пользование.

Срок действия соглашения аренды – это период времени, в течение которого действуют требования соглашения и обе стороны договора должны следовать выполнению списка своих обязательств.

Оба эти периода могут совпадать. Такие ситуации происходят, когда в один день заключается договор и арендатору передаётся недвижимость в пользование. Но чаще всё происходит не так. Участники договора сразу его заключают, а спустя конкретный период времени владелец недвижимости передаёт своё имущество в пользование арендатору.

Какие виды сроков нужно внести в соглашение

Составляя договор аренды, рекомендуется в него внести следующие виды сроков:

1. Период аренды. Владелец и квартиросъёмщик должны зафиксировать начало и окончание периода аренды помещения. Эти сроки могут быть указаны в соглашении таким образом:

• Конкретное число месяца;
• Окончание периода времени – неделя, месяц или год;
• Поправка на форс-мажорные обстоятельства.

2. График внесения оплаты. Этот пункт не менее важный, чем срок договора аренды помещения. В пункте подразумеваются период, когда арендатор должен вносить плату за объект: конкретное число месяца или временного промежутка (с такого-то числа по такое-то);
3. Период уведомления арендодателя о расторжении соглашения. В ситуации, когда договор составлен на неопределённый срок – это проще сделать. Заинтересованная сторона должна направить другой стороне уведомление за три месяца. Но в договоре можно этот срок подкорректировать. Когда соглашение заключалось на конкретный период (месяц и более), арендодатели могут предусмотреть ситуацию с односторонним разрывом от контракта. В такой ситуации они могут установить период самостоятельно;
4. Период возвращения арендуемого помещения и освобождения его от имущества арендатора. Чаще всего этот срок совпадает с периодом прекращения договора аренды. Но стороны соглашения могут отойти от правил и указать сроки, которые будут удобны обеим сторонам договора.

Согласно законодательству РФ, допускается изменение срока договора аренды: участники соглашения в любой момент могут заключить дополнительный договор. Но для этого необходимо согласие обеих сторон участников.

Какие могут возникнуть последствия за нарушение сроков

Сроки аренды должны соблюдаться обеими сторонами участниками договора. За их нарушение предусматриваются следующие неприятные последствия:

• При окончании периода соглашения аренды, гражданин арендовавший объект, должен вернуть его в том же состоянии, в котором проходило заселение. Если арендатор продолжает жить в помещении и арендодатель не высказывает возражений, предполагается, что соглашение было заключено на новый период. Когда арендодатель против таких действий, он имеет право потребовать возвратить недвижимость. При этом могут возникнуть денежные последствия;
• Когда гражданин, арендующий помещение, не вносит положенные платежи больше двух сроков подряд, владелец объекта имеет право досрочно расторгнуть договор в суде. При этом оплата задолженности не лишает права арендодателя возможности расторгнуть соглашение, если он обратиться с иском в суд в положенные сроки. Кроме того, в соглашение можно внести пункт об оплате арендатором неустойки за нарушение сроков внесения денежных средств;
• Когда арендатор не желает выселяться из объекта, арендодатель может добиться взыскания оплаты аренды за время пользования помещением, а также компенсацией за понесённые убытки и выплаты штрафов (если такие пункты были указаны в соглашении).

Минимальный и максимальный срок действия соглашения

В ст. 610 ГК РФ говорится, что договор аренды может быть заключен на срок, указанный в соглашении, но законом может быть установлен максимальный период соглашения для некоторых видов аренды и аренды конкретных видов имущества.

В ситуации, когда период аренды в соглашении не определён, а арендатор и арендодатель не отказываются от соглашения до окончания максимального срока, установленного законодательством – соглашение по истечении максимального срока прекращается.

Соглашение об аренде, заключаемое на период, превышающий установленный законодательством РФ максимальный период, относится к оформленным на период, равнозначный максимальному.

Если в действующем законодательстве РФ не указывается о максимальных и минимальных сроках на которые может быть составлено соглашение аренды, участники сторон договора имеют право прописать этот период самостоятельно.

Сроки, установленные законодательством

В действующем законодательстве РФ есть конкретно установленные сроки на:

1. Участки земли, которые находятся в собственности государства либо муниципалитета. Период соглашения аренды на них зависит от цели и вида использования земельного участка;
2. Участки земли, которые были получены в наследство несовершеннолетними гражданами. Законные представители несовершеннолетнего имеют право заключить договор аренды на период до достижения малолетними лицами совершеннолетнего возраста;
3. Водные объекты могут быть предоставлены в аренду не больше, чем на 20-ь лет;
4. Участки леса, которые находятся в собственности муниципалитета;
5. Имущество государства и муниципалитета, предоставленное бизнес-инкубаторами, ИП малого и среднего бизнеса;
6. Недвижимость, расположенная на участках земли, которая относится к государственной либо муниципальной собственности;
7. Участок земли, предоставленный под аренду для возведения жилого строения, согласно ФЗ РФ;
8. Имущество, которое расположено на территории опережающего социально-экономического развития;
9. Участок земли, который был предоставлен физическому лицу в безвозмездное пользование;
10. Объекты культурного наследия, которые не используются, но были включены в ЕГРОКН и относятся к объектам федеральной собственности. Такие объекты могут быть предоставлены физ. и юр. лицам в аренду на период до сорока девяти лет, с установлением внесения льготной арендной оплаты, но при условии соблюдения конкретно установленных в договоре требований;
11. Земельные участки сельскохозяйственного назначения;
12. Участки леса для проведения изыскательских работ, без организации аукциона на период не больше 1-о года.

Вышеперечисленные пункты подразумевают, что при заключении договора аренды государственного либо муниципального имущества, потребуется учитывать все нюансы, касающиеся периодов соглашения аренды, а также период действия соглашения, аренды участков земли.

Моменты, на которые следует обратить внимание

Составляя договор аренды следует учесть несколько важных нюансов, которые могут привести к непредвиденным обстоятельствам:

1. Изменился состав владельцев недвижимости

В ситуации, когда со стороны арендодателя присутствует несколько собственников недвижимости, тогда гражданин, арендующий квартиру, должен будет перечислять оплату за аренду каждому из владельцев в соответствующих пропорциях. Такое правило работает не только в случае, когда недвижимость сразу принадлежала нескольким владельцам, но и случае, когда состав собственников изменился за срок аренды квартиры.

Сам факт, когда изменяется состав владельцев объекта недвижимости, не оказывает какого-либо существенного давления на соглашение аренды: договор продолжает действовать на прежних условиях, указанных в договоре. Но у нового владельца возникает право на получение части дохода от сдачи объекта недвижимости в арендную собственность, равнозначной его доле в праве собственности на эту недвижимость. Данное право не связано с тем, были внесены изменения в соглашение или нет. Если новый собственник квартиры предъявит требование о перечислении на его счёт плату за аренду помещения, гражданин, арендующий объект, должен будет разделять оплату на соответствующие части и перечислять их каждому из собственников по отдельности. Если данное правило будет нарушено, оно может повлечь за собой наложение штрафных санкций, и может быть расценено как основание, чтобы расторгнуть соглашение аренды.

2. Отказ в одностороннем порядке

Согласно ст. 310 ГК РФ, когда обе стороны соглашения занимаются предпринимательской деятельностью, они имеют законное право внести в соглашение пункт об одностороннем разрыве соглашения, если для этого наступают определённые условия. Если в договоре участвует только одна сторона, которая занимается предпринимательской деятельностью, тогда право на односторонний разрыв договора ей не может быть предоставлен, зато такое право имеется у другой стороны участника договора. То есть, когда недвижимость арендуется у физ. лица, которое не является ИП, тогда в соглашении нельзя внести пункт на право арендатора (юр. лица) на односторонний разрыв договора аренды.

Если арендуется государственное либо муниципальное имущество, такое условие не может быть внесено в соглашение, так как право корректировать условия одностороннего разрыва соглашения могут только граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью.  Арендуя государственное или муниципальное имущество, в качестве арендодателя выступают органы власти, которые не имеют право заниматься предпринимательской деятельностью по определению.

3. Разрешение арендодателя на субаренду

Если арендатор планирует перенаём (не заключая договор аренды напрямую), для этого у него должно быть соответствующее согласие собственника объекта недвижимости. Арендодатель может предоставить своё согласие различными способами: отдельным письмом, где ставит в уведомление, что он не против перенайма недвижимости; собственноручно внести соответствующую надпись на соглашении перенайма.

Когда от арендодателя нет согласия на перенаём сдаваемой квартиры – такой договор считается ничтожным. Сама сделка не повлечёт за собой никаких юридических последствий, но будет признана недействительной с периода её заключения.

Можно ли продлить срок действия соглашения

Когда срок действия соглашения аренды заканчивается, то с согласия обеих сторон участников его можно продлить.

В соглашении должны быть следующие пункты:

• Возможность продления договора аренды;
• Есть ли у арендатора право, чтобы заключить договор аренды на новый период времени;
• Какой порядок продления был указан в соглашении;
• За какой период времени нужно уведомить арендодателя в намерении продления договора аренды.

Срок действия соглашения аренды помещения может быть продлён, когда арендатор уведомляет о желании продолжить пользоваться недвижимостью в дальнейшем.

Для продления договора аренды гражданину, арендующему объект недвижимости нужно составить и отправить уведомление, в письменной форме, с просьбой продлить период действия соглашения аренды на почтовый адрес собственника арендуемого жилья. Рекомендуется дополнительно уведомить арендодателя о своём намерении путём телефонного звонка.

В ситуации, когда период действия соглашения закончился, а арендатор продолжает пользоваться арендуемым помещением, но при этом собственник недвижимости получает своевременную оплату и не имеет никаких возражений – соглашение считается возобновлённым, но на неопределённый период времени.

При необходимости, можно составить дополнительный договор о продлении периода действия соглашения аренды, сделать перезаключение договора на новый период или оставить соглашение, которое действует в настоящий момент.

Внесение изменений либо прекращение срока действия соглашения

При внесении изменений в сроки действия соглашения, рекомендуется предоставить письменное уведомление второму участнику соглашения с просьбой внести изменения в договор в некоторых его пунктах, в особенности, если это касается периода аренды.

Если второй участник договора высказывает недовольство, или против указания меньшего либо большего срока действия соглашения, первому участнику потребуется привести весомые аргументы при отправке уведомления в свою пользу.

После внесения в договор изменений, нужно будет подписать дополнительную бумагу к основному договору, для фиксации изменённых моментов.

Если одна из сторон желает прекратить период действия соглашения аренды, до того периода как он закончится – нужно об этом обязательно уведомить второго участника договора.

Окончание периода действия соглашения аренды подразумевает: возврат имущества, взятого в аренду, сверка всех производимых расчётов и возвращение залога (если такой пункт был указан в договоре).