Выселение из коммунальной квартиры

Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких комнат для проживания и помещений, предназначенных для общего пользования (кухня, санитарный узел и коридор). Главная особенность такой недвижимости – это наличие минимум двух собственников. Проживание под одной крышей разносторонних граждан часто приводит к возникающим спорам и конфликтам.

Чаще всего проживающие в коммунальной квартире относятся к представителям малообеспеченных или неблагополучных слоёв граждан. Не исключаются ситуации, когда собственники коммунальной квартиры сдают своё помещение мигрантам из других стран, что нередко создаёт неблагоприятные условия для проживания остальных соседей. Добропорядочные граждане не без оснований начинают искать любой повод на выселение из коммунальной квартиры неблагонадёжных соседей, чтобы обеспечить себе дальнейшее спокойное проживание.

Какие могут быть законные основания для инициации процесса выселения беспокойных соседей? Что для этого нужно? Эти вопросы стоит рассмотреть более тщательно.

Содержание:
Какие типы коммунальных квартир бывают
Причины, по которым можно выселить из коммуналки
Прочие основания, по которым могут выселить из коммуналки
Досудебный порядок урегулирования выселения
Как обратиться в суд
Как проходит процесс выселения
Акт о выселении из коммунальной квартиры
Выселение за образовавшуюся задолженность

Коммуналки выдавались нынешним собственникам по договору соц. найма, но согласно Закону РФ от 04.07.1991 г. №1541, часть таких объектов недвижимости были приватизированы.

Выделяются следующие типы коммуналок:

• Приватизированные;
• Выдаваемые муниципальными службами;
• Смешанного типа (часть жилых помещений приватизированы, а часть – нет).

От типа жилого помещения зависит форма документации, с помощью которой подтверждается право владения или пользования квартирой. Также от правового статуса собственника квартиры зависит, какие к нему могут быть применены нормы закона при выселении.

Если гражданин проживает в коммунальной квартире по договору соцнайма, единственный документ, подтверждающий право на место жительства в ней – это ордер. Он даёт право на владение квартирой и использование её по прямому назначению, но не даёт право проживающему распоряжаться ей по своему усмотрению (включить в завещание, заключить сделку купли-продажи и так далее).

Документ, удостоверяющий право владения коммунальной квартирой, служит выписка из ЕГРП (до 15.07.2016 г. было свидетельство о регистрации права собственности). Собственник приватизированного жилого помещения имеет законное право распоряжаться ей на своё усмотрение.

Выселить из занимаемой коммунальной квартиры можно практически любого гражданина, но для этого потребуется предоставить обоснованные причины и доказательства.

Основания, согласно которым можно инициировать выселение соседа из коммунальной квартиры:

1. Жилое помещение применялось не по назначению;
2. Госсобственности был причинён существенный ущерб;
3. Халатное отношение к занимаемой жилплощади и создание антисанитарных условий;
4. Не соблюдались меры по противопожарной безопасности;
5. Неоднократные грубые нарушения в отношении других проживающих;
6. Не вносилась плата за услуги ЖКХ или не оплачивалась аренда квартиры;
7. Неоднократное нарушение общественного спокойствия и порядка;
8. Неадекватное поведение в отношении соседей по коммунальной квартире;
9. Коммуналка сдавалась в качестве арендного жилья без одобрения владельца;
10. Квартира пустовала более шести месяцев, без обоснованных на то причин;
11. Несоблюдение условий договора соцнайма;
12. Была произведена незаконная перепланировка помещения;
13. Другие обоснованные причины для обращения в суд.

Для каждого из вышеперечисленных оснований требуются обоснованные задокументированные доказательства: ксерокопия выписки из лицевого счёта; полицейский протокол; акты ЖКХ; заключение независимого эксперта о сумме нанесённого ущерба и так далее.

Согласно ст. 85 ЖК РФ предусмотрены ситуации, когда владельцы коммунальных квартир подлежат выселению, но с предоставлением равноценного жилья.

К таким ситуациям относятся:

• Объект недвижимости признан находящимся в аварийном состоянии, дальнейшее проживание в нём несёт угрозу для жизни;
• Подлежит сносу;
• Переводится в статус нежилого помещения;
• Изымается под нужны государства;
• Принято решение отдать под нужды религиозной организации;
• В связи с проводимым капитальным ремонтом измениться общая площадь помещения.

Досудебное урегулирование конфликтной ситуации – это возможность мирным путем, без подачи искового заявления в судебные органы, решить назревший конфликт. Суть ДУ заключается в том, что истец должен направить ответчику письменную претензию, в которой предъявляет свои требования:

• Прекратить совершать незаконные действия;
• Устранить нанесённый ущерб в конкретно установленный срок.

В жалобе должны быть указаны последствия в случае игнорирования требований, ссылки на статьи закона, на которых они были основаны.

Претензию можно передать одним из удобных способов:

• Лично в руки ответчику;
• По электронной почте, на почтовый адрес нарушителя;
• Заказным письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату.

В ситуации, когда нарушитель решил проигнорировать претензию, потерпевший имеет законные основания обратиться с иском в суд.

Рекомендуется воспользоваться третьим вариантом (или всеми тремя одновременно), чтобы у пострадавшего имелись на руках доказательства о попытке мирного урегулирования создавшейся конфликтной ситуации. Претензия должна обязательно быть приобщена к иску, чтобы заявление не было отклонено за несоблюдение досудебного порядка.

Как обратиться в судебные органы

Для того, чтобы подать исковое заявление о выселении из коммунальной квартиры нарушителя общественного порядка, потребуется предоставить минимальный пакет документов:

• Иск;
• Документы, согласно которым подтверждается право истца проживать в объекте недвижимости;
• Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• Документация, выступающая в качестве доказательной базы о противозаконном поведении ответчика;
• Показания свидетелей;
• Чек об оплате государственной пошлины.

В качестве доказательств, противозаконных действий ответчика может выступать следующая документация:

• Ксерокопии полицейских протоколов, которые составлялись по каждому факту вызова в коммунальную квартиру из-за частого нарушения общественного спокойствия и порядка;
• Акт осмотра жилого помещения специальной комиссией, где был зафиксирован факт нанесения урона имуществу, которое предназначалось для общего пользования;
• Копия письменной претензии, как факта попытки мирного урегулирования конфликтной ситуации;
• Выписка из лицевого счета, где будет указана денежная сумма по задолженности за невнесение платы по услугам ЖКХ.

Заниматься выселением из коммунальной квартиры имеют законное основание только уполномоченные лица ФССП, согласно оглашённому на суде решению.

Согласно ст. 107 п. 2 №229 ФЗ РФ В процессе выселения занимаемая жилплощадь должна быть освобождена от:

• Бывшего владельца и граждан совместно с ним проживающих;
• Личного имущества (предметы интерьера, мебель, личная одежда и так далее);
• Домашних питомцев.

Выселение из коммунальной квартиры проходит таким образом:

• После оглашения судебного решения, истец должен лично либо через судебную канцелярию обратиться в ФССП с заявлением о возбуждении исполнительного производства;
• В течение трёх суток пристав должен возбудить исполнительное производство. Ответчику направляется письменное уведомление (заказным письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату), где указывается требование об освобождении занимаемой жилплощади. Также в документе указывается срок для добровольного выселения (до пяти суток) и основание, согласно которому проводится процедура выселения;
• В случае, если ответчик отказывается покинуть помещение в установленные сроки, пристав определяет новый срок и назначает финансовое взыскание за невыполнение требований. Нарушителю выносится предупреждение, в случае повторного игнорирования требований, что о дате предстоящего принудительного выселения он не будет повторно оповещён;
• Выселение проходит с обязательным участием минимум двух понятых. В некоторых случаях, во время выселения требуется привлечение представителей правоохранительных органов и ООиП. Судебный пристав должен составить акт о выселении из коммунальной квартиры (три экземпляра).

В акте о выселении указываются следующие сведения:

• Личные данные участников выселения (уполномоченного лица, понятых, выселяемого, заявителя);
• Адрес коммунальной квартиры;
• Проводится опись имущества (в ситуации, когда выселяемому некуда переезжать или он отказывается подчиняться);
• Сведения о гражданине, взявшему имущество выселяемого на хранение.

Акт закрепляется подписями участников. По одному из экземпляров передаются выселяемому и заявителю, а третий приобщается к материалам дела. Если выселяемый отказывается подписывать акт – это должно быть зафиксировано в документе.

Бывшего владельца выселяют из занимаемого помещения, а его имущество отправляется на место хранение.

Все расходы за хранение и транспортировку имущества возлагаются на выселяемого. На хранение имущество выселяемого предоставляется 60-т суток, после этого срока оно подлежит выставлению на торги. Полученные денежные средства за вычетом расходов, относящихся к выполнению исполнительных мероприятий бывший жилец сможет получить в течении 3-х лет. По истечении предоставленного срока возвратить денежные средства будет невозможно, деньги перечисляются в федеральный бюджет.

Выселить гражданина из коммунальной квартиры за образовавшуюся задолженность по услугам ЖКХ можно, но крайне трудно.

Если у нарушителя имеются обоснованные причины (сложное заболевание, потеря рабочего места, скоропостижная гибель единственного кормильца семьи и так далее) по задержке внесения обязательных платежей за услуги ЖК и возможность доказать свою невиновность (медицинские выписки, приказ об увольнении, свидетельство о смерти, справки и так далее), суд встанет на сторону ответчика, предоставив возможность погасить образовавшийся долг в рассрочку (согласно п.38 № 14 ПП ВС РФ от 02.07.2009 г.).

Согласно ст. 90 ЖК РФ, выселить гражданина и совместно с ним проживающих членов его семьи из коммунальной квартиры за неоплату услуг ЖКХ, можно только с условием предоставлением другого жилого помещения по договору соцнайма. При оглашении судебного решения должен указываться адрес нового места проживания.

Как выселить за нарушения спокойствия и общественного порядка

Когда нарушителем порядка и спокойствия выступает собственник коммунальной квартиры, остальные жильцы имеют законное основание самостоятельно обратиться с исковым заявлением о выселении в суд.

Для этого потребуется:

• Доказательная база (протоколы, письменные свидетельские показания);
• Коллективное заявление от проживающих, закреплённое подписью каждого участника;
• Написать исковое заявление (самостоятельно или воспользовавшись услугами законного представителя);
• Обращаться нужно в судебные органы по месту расположения объекта недвижимости;
• Попытаться доказать судебной комиссии, что обвиняемый нарушает общественный порядок своим поведением;
• Дождаться положительного решения суда;
• На основании решения суда обратиться в ФССП и возбудить исполнительное производство;
• Проконтролировать ход исполнительного производства.

Если сосед относится к разряду – хулиганов и дебоширов, нужно по каждому факту правонарушения сразу же обращаться в полицию. Требовать, чтобы сотрудник правоохранительных органов составил протокол. Этот документ впоследствии сможет выступить неопровержимым доказательством в суде за неоднократные нарушения ответчиком общественного порядка в коммунальной квартире. Чем большее количество их соберётся, тем больше шансов, что судья вынесет решение в пользу истца.

Подведение итогов

Коммунальная квартира характеризуется наличием не менее двух собственников.

Если выселение проводится по независящим, от проживающего, причинам (объект признан находящимся в аварийном состоянии), ему должно быть предоставлено другое равноценное помещение для проживания.

Если процесс выселения был инициирован по причине непристойного поведения проживающего – другое жильё не предоставляется.

Подать иск на выселение шумного соседа может то лицо, права которого были ущемлены.

Подавая исковое заявление, нужно соблюдать досудебный порядок.

Принудительно выселить из жилого помещения может только официальный представитель ФССП. Гражданину, подлежащему выселению, предоставляется время (максимум дважды) покинуть занимаемую площадь в добровольном порядке.

Процедура принудительного выселения неблагополучных соседей из коммунальной квартиры проводится в присутствии двух понятых с составлением акта.