Так как апартаменты начали продаваться в нашей стране сравнительно недавно, многие не знают в чем их особенности, достоинства и недостатки.
В последние годы «апы» стали выгодной альтернативой покупке классической квартиры или студии ввиду меньшей стоимости и лучшего расположения за те же деньги. Вложения в апартаменты – это зачастую инвестиционное решение, которое покупатель принимает с целью вложения денег. Такой объект затем сдают и получают ренту.
Тем не менее, покупка такой недвижимости с не инвестиционной целью может таить в себе ряд рисков.
Наш юрист по жилищным вопросам подготовил краткий обзор особенностей этого вида недвижимости и попробовал ответить на наиболее популярные вопросы среди наших клиентов.
Что такое апартаменты, каким законом регулируются
Прежде всего, нужно определить, что апартаменты относятся к коммерческой недвижимостью, следовательно, и законы к ним применяются, как к коммерческой, а не жилой недвижимости. Чаще всего апартаменты регистрируются как общественно-деловые или гостиничные помещения.
Из этого следует что:
- В апартаментах, чаще всего невозможно прописаться, во всяком случае, на постоянной основе. В некоторых апартаментах можно прописаться не более чем на 5 лет;
- Владельцам апартаментов не гарантируется предоставления полного пакета ЖКХ-услуг, да и цены на них значительно выше;
- Такая недвижимость облагается налогом как коммерческая и достигает астрономических сумм.
Справка:
В городе Москва ставка налога на недвижимость определяется гл. 32 главой НК РФ и Законом города Москвы № 51 «О налоге на имущество физических лиц».
Законом №51 апартаменты отнесены в Москве к нежилым помещениям и, соответственно, ставка налога на недвижимость составляет от 0,5% до 2% в зависимости от особенностей объекта.
- При покупке апартаментов невозможно воспользоваться государственной программой поддержки, поскольку апартаменты изначально не предназначены для жилья;
- Не взимается накопительный капитал на капитальный ремонт здания, что приводит к тому, что весь груз по его ремонту ложиться на собственников.
То есть правовой статус апартаментов – коммерческая недвижимость, приобретенная для получения дохода, со всеми вытекающими последствиями. В конце 2020 года было анонсирован пересмотр статуса апартаментов. Однако еще много правовых вопросов нужно решить законодателям:
- Статус земли, где находятся апартаменты – большинство из них построены на территориях признанных не пригодными для жилищного строительства;
- Возле большинства аппарат-отелей нет обязательной социальной инфраструктуры и ее невозможно построить;
- Как перевести в жилой фонд апартаменты, находящиеся в офисных центрах и других зданиях находящихся в центре города;
- Все ли апартаменты можно перевести в жилые помещения или только по определенным признакам.
Помимо решения этих вопросов законодателям также придется решить вопрос о том, запретить ли в дальнейшем строить апартаменты, или ужесточить требования к таким зданиям.
Какие бывают виды апартаментов
Апартаменты принято классифицировать по классам, согласно уровню комфортабельности:
- Класс А – однокомнатные помещения объединяющие на едином пространстве гостиную и кухню. Такие помещения имеют площадь до 50 метров квадратных, и в них может проживать до 4 человек.
- Класс В – апартаменты квартирного типа, имеющие отдельные 2 спальни, гостиную и кухню. Площадь таких помещений до 90 метров квадратных и рассчитаны они на проживание до 6 человек.
- Класс С – апартаменты с изолированными четырьмя спальнями, столовой, гостиной и кухней. Площадь таких помещений может достигать 120 метров, а проживать в них может до 12 человек.
- Элитные апартаменты – еще одна отдельная категория. К ним относятся отдельно стоящие здания. Виллы, переоборудованные санатории, базы отдыха и так далее. К ним же можно отнести пентхаусы – помещения в верхних этажах элитных отелей. Такие апартаменты могут включать кроме жилых помещений могут быть оборудованы бассейном, сауной, спортзалом, оранжереей и так далее.
Помимо комфортабельности апартаменты принять классифицировать и по их назначению:
- Апартаменты в многофункциональных комплексах – могут использоваться как объекты для постоянного проживания с правом регистрации до 5 лет с правом продления прописки по упрощенной процедуре;
- Доходные дома – помещения в них используются для сдачи в аренду на длительный срок без права прописки. Как правило, арендатор оплачивает не только проживание, но и дополнительные услуги – уборку, охрану и так далее;
- Номера апарат-отелях – сдаются на короткий срок. Обеспечивает необходимым сервисом их или сам владелец или с привлечением управляющей компании.
- Конд-отели – позволяют владельцам выкупать помещения и сдавать их в аренду в полноценном отеле. Все заботы, по размещению и обслуживанию постояльцев берет на себя компания-оператор, владелец получает доход, не вникая в проблемы постояльцев.
Права родственников и членов семьи на апартаменты
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, и соответственно права родственников на них нужно рассматривать в этом ключе.
- Если апартаменты были приобретены человеком, состоящим в браке, то половина их принадлежит супругу (супруге). Исключением является ситуация, когда помещение куплено с денег, полученных в наследство или после продажи наследства.
- Апартаменты могут перейти по наследству, как по завещанию, так и по закону. Преимущественное право на наследование имеют родственники первой линии.
Порядок наследования апартаментов
Наследование апартаментов происходит согласно статье 1112 Гражданского кодекса, так как является таким же недвижимым имуществом, как и другое имущество, принадлежащее наследователю. Значит ли это, что нет никаких особенностей при вступлении в наследство? А вот тут давайте разберемся.
- Апартаменты могут быть частью объекта, оформленного на юридическое лицо. Например, могут быть куплены компанией, принадлежащей наследователю. Могут быть и другие формы владения апартаментами, например совместное владение – соответственно, в этом случае переход права к наследникам может быть оспорен таким лицом;
- Вместе с апартаментами в наследство переходит и договор аренды. Говоря проще, новый владелец зачастую не может расторгнуть длительный договор аренды, заключенный предыдущим владельцем и ему в наследство достается не только апартаменты, но и арендатор.
Из этого следует, что зачастую наследникам требуются юридические услуги по жилищным вопросам и консультация адвоката по таким вопросам, чтобы не лишиться дорогостоящего объекта недвижимости.
Так же не всегда вопрос с наследованием апартаментов самостоятельно можно решить быстро. Например, могут возникнуть споры по имуществу, если апартаменты принадлежат юридическому лицу с несколькими совладельцами или имеют другие обременения.
Можно ли оформить дарственную на апартаменты
Как показывает практика, передача апартаментов по дарственной является достаточно простой процедурой. Она ничем не отличается от передачи в дар другой недвижимости близким родственникам. При этом налог на такую сделку не предусмотрен.
Более подробную консультацию по жилищному праву вы можете получить у наших экспертов — адвокатов и юристов по жилищным вопросам.
