Договор ренты — это договорённость, по которой владелец предоставляет права на своё недвижимое имущество другому лицу в обмен на:
- оплата коммунальных услуг,
- медицинское обслуживание,
- помощь в хозяйственной деятельности,
- прочие социальные взаимодействия.
Такую поддержку и принято называть рентой. Контракт не ограничивается определёнными сроками, его можно в любой момент расторгнуть, если один из его участников недобросовестно выполняет свои обязательства. Чаще всего граждан РФ интересует полный объём всех возникающих вопросов касательно: «Договор ренты: условия, особенности, советы».
Основные условия соглашения
Главные условия договора ренты напрямую зависят от его вида. Объединяет все виды соглашений – предмет ренты. К основным условиям соглашения относится обязанность лица, заключившего его с рентным кредитором, предоставлять своему «наследодателю» благоприятные условия для жизни.
Соглашения ренты подразделяются на:
- Постоянная;
- Пожизненная;
- Пожизненное содержание с иждивением.
Согласно составленному контракту, рентный кредитор имеет право передать во владение любую собственность. Имущество, передаваемое по такой сделке, может быть передано как безвозмездно, так и за внесение материальных средств. Безвозмездно (бесплатно) не подразумевает, что по соглашению не нужно будет совсем вносить плату. Платежи будут фиксированными и на регулярной основе – это рентные платежи. В случае, когда имущество, по договору, передаётся за внесение платы, тогда изначально производится выплата определённой суммы (в пределах 20-45% от стоимости квартиры), а затем получателю ренты должны также переводить ежемесячные регулярные взносы.
Постоянная рента
Постоянная рента – это соглашение, заключая которое плательщик обязуется на регулярной основе производить материальные выплаты (либо оказание заранее оговорённых в договоре услуг) взамен на движимое и недвижимое имущество получателя.
Получатель имеет право на передачу прав ренты третьим лицам, а также передать в качестве наследства. Этот договор относится к бессрочным, в случае скоропостижной кончины получателя право получения ренты передаётся его преемникам.
Пожизненная рента
Пожизненная рента – это договор, заключая который, плательщик обязуется на регулярной основе, ежемесячно, производить конкретно указанные суммы материальных выплат. Период вынесения оплаты может быть разным, в зависимости от условий соглашения. Получатель, в данном случае, сохраняет за собой право пользоваться своей собственностью до наступления смертельного исхода. Это соглашение может быть выплачено только материальным способом.
Если квартира, согласно контракту, переходит во владение к новому собственнику на безвозмездной основе, тогда сумма ренты не может быть ниже прожиточного минимума (размер прожиточного минимума напрямую зависит от региона РФ, в котором располагается объект недвижимости).
Пожизненная рента не может быть унаследована, обязательства касающиеся выплаты ренты будут прекращены в связи со скоропостижной кончиной получателя.
В ситуации, если квартира, передаваемая для выплаты пожизненной ренты, при форс-мажорных обстоятельствах будет повреждена (в помещении случился пожар, квартиру затопили соседи и прочее) либо разрушена, плательщик обязан будет продолжать производить выплаты согласно требованиям, прописанным в соглашении.
Главным отличительным признаком от пожизненного содержания с иждивением является то, что не просто производятся выплаты конкретно прописанных сумм, но и возлагаются на плательщика обязательства в уходе и содержании рентного кредитора. Предметом этого соглашения может стать только объект недвижимости.
Особенности соглашения
Основной особенностью пожизненной ренты является её период, не имеющий срока давности. Пожизненная рента зависит от срока жизни её рентного кредитора. Такие контракты заключаются в основном с людьми старческого возраста, для которых это хороший способ получить гарантии на достойный уровень жизни в последние годы своей жизни в обмен на свою собственность.
С одной стороны, этот договор затрагивает такие вопросы, как – этика и мораль. Не каждый человек по моральным и этическим принципам согласен пойти на такую сделку, ведь в таком случае, чтобы получить желаемый объект недвижимости, нужно будет дожидаться смерти своего кредитора. Когда это становится навязчивой проблемой, проще составить обычный договор купли-продажи.
В каком виде производится выплата ренты
Вид выплаты ренты подчиняется её типу:
- Постоянная – в соглашении прописывается, в какой форме плательщик будет производить выплаты (деньги, предоставление социальных услуг, помощь с выполнением определённых работ);
- Пожизненная – выплачивается только в материальной форме.
При составлении договора пожизненного содержания с иждивением оба участника могут дополнительно заключить сделку, в которой будут оговорены некоторые аспекты производимых выплат. Так плательщик может не в полном объёме предоставлять содержание и уход получателю (социальная, медицинская и бытовая помощь), но и периодически производить материальные выплаты. Все эти условия должны быть прописаны в договоре также, как и размер и период внесения денежных выплат.
Что указывать в соглашении
Прежде, чем заключать соглашение стоит детально проработать и обсудить все его нюансы. Чтобы избавиться от малейших сомнений в некоторых пунктах, лучше обратиться за помощью в юридическую контору.
В контракте должны быть обязательно включены следующие пункты:
- Произвести опись имущества, которое будет передано для выплаты ренты (место расположения объекта недвижимости и его характеристики);
- Вписать сумму выкупа;
- Составить расписание внесения суммы платежей;
- Отметить метод, с помощью которого будет выплачиваться рента либо перечень предоставляемых услуг;
- В ситуации с движимым имуществом, нужно в обязательном порядке внести условия об гарантийных выплатах рентных платежей (для недвижимого имущества это делать не нужно).
Составляя контракт вносимые в него условия должны быть понятны обеим сторонам. Чтобы производить ежемесячную уплату конкретной суммы, нужно регулярно совершать платёж и требовать с получателя давать расписку о получении им необходимых денежных средств. Когда условия несколько объёмнее (покупка медикаментов, продуктов питания и прочее), при возникновении разногласий у сторон договора, для плательщика могут появиться некоторые трудности с предоставлением доказательств в ходе судебных разбирательств. Чтобы избежать таких ситуаций, стоит составлять договор, учитывая любую мелочь и жизненные потребности получателя. В каждом пункте нужно подробно писать, что именно плательщик берёт на себя обязательство выполнять либо покупать. Такие мелочи помогут выяснить перспективы обеих сторон контракта (что необходимо получателю и что готов выполнять плательщик), и в случае возникновения разногласий в определённых пунктах, можно на уровне составления договора попытаться их урегулировать.
Нужно внести обязательный пункт, в котором будет указано, что послужит отправной точкой для нарушения требований соглашения и какие могут быть после этого последствия. Для того чтобы подкорректировать уже составленный договор либо внести в него дополнительные условия, согласовав это действие обеими сторонами, нужно будет в нотариальной конторе составить дополнение к уже готовому контракту.
Пакет необходимых документов
Чтобы составить договор ренты с предоставлением прав на квартиру, пакет нужных документов нужно собирать получателю. Чтобы заключить соглашение, нужно предоставить:
- Документы, удостоверяющие личность (плательщика и получателя);
- Выписка из ЕГРН;
- Ценные бумаги, в которых указано, на каком основании появилось право собственности;
- ЕЖД, где указаны все лица, имеющие прописку в квартире, и обладают правом на её пользование;
- Ксерокопия лицевого счета на квартиру (в ней указано имеются ли за помещением задолженности по коммуналке);
- Документация из БТИ (техплан, экспликация);
- Письменное подтверждение на сделку супруга получателя (когда объект недвижимости был куплен в браке), но он не относится к стороне соглашения;
- Заявка в Росреестр о смене права собственности на имущество.
- Чек об оплате государственной пошлины.
Договор ренты нужно оформлять в нотариальной конторе, в противном случае он не будет иметь законной силы. Если под соглашением подразумевается полное переоформление квартиры, данную бумагу необходимо зарегистрировать в Росреестре. Таким образом, на помещение накладывается обременение, о чем будут свидетельствовать соответствующая пометка в Росреестре. Это подразумевает, что имущество, в котором проживает получатель, будет относиться к собственности плательщика, но он не сможет ей воспользоваться в личных целях, пока контракт не прекратит своё действие (рентного кредитора постигнет смерть).
Отменяем сделку постоянной ренты
Составляя соглашение постоянной ренты, плательщик имеет законное право остановить выплаты, произведя выкуп ренты. Учитывая обстоятельства, при которых квартира была уничтожена либо повреждена, плательщик может отказаться от дальнейших выплат и аннулировать сделку.
В ситуации, когда плательщик на регулярной основе недобросовестно относится к договоренностям соглашения, получатель может потребовать выкупить ренту. Причинами могут послужить, если плательщик:
- не платит ренту долгий промежуток времени;
- был признан банкротом или появились некие обстоятельства подтверждающие, что денежные средства не будут вносить в оговорённой сумме и в отмеченные в контракте сроки;
- нарушает требования по оплате ренты;
- нарушает прочие пункты, содержащиеся в контракте.
Плательщик не желает отменять сделку или производить выкуп ренты, в таком случае получателю нужно обращаться с заявлением в судебную комиссию. Если суд вынесет решение в пользу получателя, будет считаться, что квартира снова сменила собственника. Новому собственнику необходимо будет вновь обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации перехода прав собственности.
Как не попасть в ловушку к мошенникам
Случаи мошеннических действий по такого рода сделкам не являются редким явлением, при этом пострадать от рук мошенников может любая из сторон заключающая соглашение. Чтобы избежать неприятных ситуаций с недобропорядочными гражданами, договор ренты стоит заключать в нотариальной конторе или воспользоваться услугами юриста.
Плательщику, до заключения сделки, стоит выяснить, имеются ли у получателя преемники. Чтобы не возникло спорной ситуации, когда у пожилого человека были родственники, с которыми он не поддерживал долгое время связь, но после его смерти они решили вернуть через суд рентную недвижимость. Прежде, чем заключать соглашение, нужно убедить получателя пройти медицинское освидетельствование и предоставить справку о своей дееспособности.
Существует риск, что пожилой человек решит изменить своё решение и обратиться за помощью в судебную комиссию, свидетельствуя, что плательщик не желает выполнять свои договорённости. Если судебная комиссия вынесет решение в пользу получателя, те средства, что уже были внесены по ренте, плательщику не будут возвращены, право владения недвижимостью будет также утрачено. Чтобы плательщик смог в суде доказать свою невиновность, нужно до конца действия ренты сохранять все квитанции, расписки и прочие доказывающие его невиновность документы. Это поможет на судебных заседаниях убедить комиссию в том, что соглашения не были нарушены, а получатель оклеветал своего оппонента.
Пожилому человеку стоит тщательно относиться к выбору плательщика. Популярной среди преступников схемой является подмена соглашения ренты на дарственную либо на сделку купли-продажи. Таким образом, пенсионер рискует остаться без денежной и социальной поддержки, а также без объекта недвижимости передав права на квартиру в обмен на минимальный взнос.
Как аннулировать сделку пожизненной ренты с иждивением
Отменить соглашение пожизненной ренты либо пожизненного содержания с иждивением достаточно трудно. Данная сделка прекращает своё действие, в связи со смертью рентного кредитора. Нельзя прервать выплату ренты, как и невозможно, договориться о выкупе помещения у получателя – в контракте не предусмотрено таких пунктов.
Отменить сделку можно только по распоряжению рентного кредитора и в той ситуации, когда плательщик недобросовестно относится к своим обязанностям и не желает в полной мере выполнять условия соглашения. Получатель, на законных основаниях, может потребовать, чтобы плательщик произвел выкуп ренты или сделать запрос на отмену сделки с выплатой материальной компенсации.
Когда плательщик не желает исполнять прописанные обязанности в полной мере, согласно контракту, получатель имеет все основания, чтобы затребовать возврат квартиры или произвести выплату полной её стоимости. В сложившейся ситуации, плательщик не сможет претендовать на возмещение убытков, которые он понес за период, пока получатель находился у него на содержании.
Подводя итог
Договор ренты – это хороший шанс для одинокого человека престарелого возраста, чтобы остаток жизни провести в хороших условиях с материальным достатком. Для рентного должника – это отличная возможность стать обладателем квартиры за сумму меньшую, чем её стоимость на рынке недвижимости.
Заключая любого виды сделки с недвижимым имуществом, нужно тщательно проверять всю предоставляемую документацию, внимательно изучить условия контракта (чтобы его условия удовлетворяли интересы обеих сторон) и главное на протяжении всего времени производить фиксацию всех вносимых платежей.
Не стоит забывать, что, заключая договор, он не будет иметь конкретного срока. Пожилой гражданин, заключив соглашение, может прожить еще достаточно долгий период времени. Возникали ситуации, когда получатель переживал плательщика, и в таком случае выплата по контракту переходила потомкам рентоплательщика.
