Договор ренты – это правовые отношения, в которых задействованы две стороны, возникающие при исполнении некоторых обязательств. Как правило, у соглашений подобного рода, условия состоят в следующем: одно лицо передает право собственности на имущество другому лицу, а за это систематически получает денежные средства (или вознаграждения в какой-либо другой форме) в течение определенного периода, который указан в договоре и одобрен обеими сторонами.
Сторону плательщика могут занимать как физические лица, так и коммерческие и социальные организации, имеющие возможность обеспечить пожизненное содержание, а именно уход и оказание необходимой помощи.
А получатели по такой сделке – некоммерческие компании и граждане Российской Федерации. Физические лица, выступающие получателем, могут быть как нетрудоспособные, так и трудоспособные. Они должны обладать правом собственности на дом, квартиру или другое имущество, которое имеет достаточную ценность.
Аналитики рынка недвижимости нашей страны считают, что отчуждение недвижимого имущества на основании договоров ренты в последнее время набирает значительные обороты. Несмотря на то, что рентные обязательства довольно подробно регламентированы в ГК РФ, все-таки вопросы по поводу расторжения договора ренты не теряют своей актуальности.
В первую очередь напомним, что договор ренты относится к числу алеаторных (или рисковых) сделок. Данное соглашение довольно легко заключить, но очень сложно разорвать. Плательщик ренты всегда должен быть готов к рискам случайного уничтожения или повреждения имущества (предмета ренты). Расторгнуть договор ренты можно по общим и специальным основаниям, которые закреплены в законодательстве. А процесс расторжения может быть мирным — по соглашению сторон, или же проходить в судебном порядке.
Общие основания для расторжения договора ренты
Ко всем договорам ренты в полной мере относится содержание главы девятой Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок.
Если судить по юридической практике, то наиболее часто встречающиеся причины для признания договора ренты недействительным, следующие:
- сделка реализована лицом, который не понимал значения своих действий и не мог должным образом руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
- если одна из сторон договора совершала свои действия под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
- сделка была совершена под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Если договор ренты объявлен недействительным по данным основаниям, то сторонам необходимо будет вернуть все, что было получено по сделке или же компенсировать стоимость этого имущества/расходов.
Специальные основания расторжения договора ренты
Данные основания для прекращения договора ренты закреплены в главе 33 ГК РФ.
В обязанности плательщика входит обеспечение исполнения своих обязательств или же он должен обеспечить страховку рисков ответственности за их неисполнение (ненадлежащее исполнение). Данное обязательство относится ко всем видам ренты и считается существенным условием заключения договора.
В том случае, если плательщик прекращает исполнять свои обязанности по договору, то получатель имеет полное право аннулировать договор и поднять вопрос о возмещении убытков.
Остальные специальные основания, влекущие за собой расторжение договора ренты, зависят от конкретного ее вида.
Какие бывают договоры ренты?
Существует три вида договора ренты:
- постоянная рента — это соглашение, при котором плательщик на регулярной основе передает получателю ренты деньги (или оказывает услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Срок данного вида ренты не фиксируется;
- пожизненная рента – это соглашение, при котором плательщик на регулярной основе передает собственнику имущества оговоренную сумму вплоть до его смерти, но у рентаполучателя на всю оставшуюся жизнь закрепляется право пользоваться своим имуществом;
- пожизненное содержания с иждивением — это соглашение, при котором плательщик ренты не только передает получателю оговоренную денежную сумму, но и берет на себя его пожизненное содержание. Предметом этого договора может быть исключительно недвижимость (приватизированная квартира, земельный участок, дом и пр.).
Расторжение договора постоянной ренты
Разорвать договор постоянной ренты имеет право плательщик, если соблюдены два условия:
- имущество, которое является предметом договора, было получено им возмездно, то есть за плату;
- имущество было случайным образом уничтожено (произошла его гибель).
В том случае, если имущество было передано бесплатно, а именно под выплату ренты, то вся ответственность за его случайную гибель (повреждения) несет плательщик ренты. Уничтожение имущества или же его значительное повреждение не дают причин для освобождения плательщика от выполнения своих обязательств по договору.
Других специальных оснований, способствующих расторжению договора постоянной ренты, законодательством не установлено.
Расторжение договора пожизненной ренты
Расторжение данного вида договора возможно, если этого потребует получатель ренты на основании регулярных серьезных нарушений плательщиком условий договора. Данная причина для расторжения договора регулируется частью первой статьи 599 ГК РФ. Это является самой популярной причиной расторжения договора ренты.
Под такими нарушениями закон подразумевает те, при которых сторона не получает большей части той выгоды, на какую изначально рассчитывала, если бы обязательства были исполнены надлежащим образом.
Прекращение договора о пожизненном содержании с иждивением
Ссылаясь на общее правило, обязательства по данному виду ренты завершаются после смерти получателя.
В том случае, если плательщик существенно нарушил свои обязательства, получатель имеет право требовать либо вернуть недвижимость, которая была передана по договору, либо выплату выкупной стоимости по общим правилам. С ними можно ознакомиться в статье 594 ГК РФ.
При возникновении подобной ситуации, плательщику ренты не компенсируются никакие расходы, которые он понес в процессе исполнения договора.
Договор ренты может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, если имеет место быть спор между ними.
Расторжение договора ренты по соглашению сторон
Любой вид договора ренты стороны могут расторгнуть самостоятельно по обоюдному соглашению, о чем нам говорит статья 450 ГК РФ.
Чтобы гарантированно исключить в будущем спорных ситуаций, в соглашении о расторжении ренты следует добавить такие моменты, как форма, способ и размер выкупной стоимости ренты, а также вопрос о возмещении или же отсутствии возмещения убытков.
Так как договор ренты должен быть нотариально заверен, то и соглашение о его расторжении соответственно тоже подлежит нотариальному удостоверению. Об этом подробнее можно почитать в статьях 452 и 584 ГК РФ. Договор будет являться разорванным после такого удостоверения соглашения сторон.
Если же стороны не могут прийти к обоюдному соглашению о расторжении договора ренты, то следует обратиться в суд для его расторжения.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
Содержание иска о расторжении договора:
- наименование и адрес районного суда;
- сведения об истце (ФИО, адрес регистрации, адрес фактического места жительства, контакты, данные паспорта);
- сведения об ответчике (ФИО, адрес регистрации, адрес фактического места жительства, контакты, данные паспорта);
- требования истца и просьбы к суду;
- полное описание обстоятельств, которые являются основаниями его требований;
- доказательства всех обстоятельств, на основе которых составлен иск.
Напомним, что к заявлению также стоит приложить квитанцию об уплате госпошлины. Если этого не сделать – дело будет оставлено без движения со ссылкой на статью 136 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь судебной практикой, можно сделать вывод, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве доказательств, таковыми не являются. Напротив, для суда большую силу оказывают свидетельства документального вида.
Как только судебное решение вступит в законную силу, а именно через 1 месяц со дня его принятия (если не было обжалования), договор ренты будет официально расторгнут.
