Говоря о том, что такое аренда с правом выкупа недвижимости мы подразумеваем достаточно распространённый случай продажи имущества: недвижимость, ТС, участки земли и так далее. Эти сделки считаются выгодным предложением для обеих сторон участников: гражданин, у которого на данный момент нет нужной денежной суммы, приобретает право пользоваться имуществом в личных или других целях до произведения полной оплаты его стоимости, а продавец в течение определённого периода получает регулярные платежи до передачи полного права владения объектом имущества. Какие риски поджидают обе стороны сделки и как она должна проводиться рассмотрим в сегодняшнем материале.
Аренда недвижимости с правом выкупа
Аренда объекта недвижимости с правом её дальнейшего выкупа предполагает под собой использование помещения в конкретных целях и дальнейший переход права собственности от старого владельца к новому собственнику. Этот переход совершается по окончании срока действия договора о найме жилого помещения или до его истечения, когда покупатель вносит всю нужную сумму в полном объёме.
В случае, если условие о внесении полной стоимости арендованной недвижимости не внесено в основной договор, этот пункт может быть добавлен в дополнительный документ между участниками соглашения. Обе стороны имеют право договориться о том, что ранее вносимые суммы будут зачтены в общий счёт выкупной стоимости объекта недвижимости.
Среди преимуществ таких сделок выделяют следующие моменты:
- Арендодатель:
- Можно продать объект недвижимости по завышенной стоимости;
- Право собственности переходит новому владельцу только после выплаты полной стоимости квартиры;
- Арендатор:
- Право пользоваться квартирой до момента проведения полной оплаты;
- Нет необходимости брать в банке кредит;
- Можно отказаться от права выкупа в любое время.
Среди отрицательных моментов считают следующие пункты:
- Арендатор:
- Объект недвижимости остаётся в собственности продавца, пока за него не будет уплачена вся нужна сумма. Также за продавцом всё ещё остаётся право совершать с помещением различные операции, в числе которых: оставить в виде залогового имущества для получения кредита и других похожих сделок;
- Существует риск, что договор может быть расторгнут в любой момент и собственник квартиры откажется возвращать уплаченные ранее деньги;
- Если собственник помещения скоропостижно скончается, покупателю придётся договариваться о праве выкупа с наследниками покойного;
- Арендодатель:
- Присутствует риск упустить выгоду, если за время проведения выплат стоимость квартиры на рынке недвижимости повысится;
- Квартирой могут пользоваться не по прямому её назначению, а преследуя другие интересы.
Все эти нюансы стоит учитывать заранее и предусматривать их при составлении договорных правоотношений.
В чём отличие от других видов рассрочки
Аренда с правом выкупа и лизинг имеют некоторые общие черты, что зачастую приводит к путанице этих двух понятий. Часто можно услышать, что лизинг – это тот же финансовый наём. Главное отличие лизинга от аренды с последующим правом выкупа в том, что наём по ним передаются совершенно разные активы. В лизинг можно купить активы, которые утверждены покупателем лизинга.
На самом деле сторона участник, которая предоставляет некие объекты в лизинг, будет выступать как посредник, а в арендных правоотношениях не должно присутствовать третьих заинтересованных лиц.
У арендатора присутствует приоритетное право выкупа квартиры, если арендодатель решит её продать.
Договор о приобретении имущества в кредит с рассрочкой внесения оплаты не может быть приравнен к соглашению аренды с последующим правом выкупа. Разница этих соглашений в том, что при покупке объекта в кредит и внесении покупателем половины стоимости объекта недвижимости, продавец больше не сможет отказаться от совершаемой сделки и потребовать возвратить помещение обратно.
Аренда квартиры с правом дальнейшего её выкупа подразумевает, что после окончания срока действия соглашения обе стороны выполнят договорные обязательства в полном объёме. Когда арендатор не выполняет своих обязательств, арендодатель имеет законное основание потребовать жильё обратно.
Какая реакция у банков на такой вид сделки
Программа аренды объекта недвижимости с последующим правом его выкупа начала работать относительно недавно. Среди физ. лиц еще нет заметного ажиотажа на заключение такого рода соглашений. Это же можно сказать и об банковских отделениях и организациях застройщиках.
Застройщик соглашается на проведение такой сделки, когда ему необходимо привлечь внимание заинтересованных лиц к новому проекту, своего рода маркетинговый ход организации. Чаще всего такое случается в регионе, где проводится застройка территории со слаборазвитой инфраструктурой, так как застройщику заинтересовать потенциальных покупателей гораздо затруднительнее к такому проекту. В таких ситуациях выстраивается максимально удобная для заинтересованных лиц маркетинговая схема, в которую может входить вариант с арендой квартиры и её последующим выкупом. Такой ход предлагается на те объекты недвижимости, которые пользуются малым спросом.
Среди банковских структур отношение к проведению подобного рода сделок еще не совсем однозначное. Проводя анализ предложений от различных банков, можно заметить, что каждый кредитор согласен на проведение такой сделки. Но среди тех банков, кто одобряет аренду с последующим выкупом, предлагаются следующие условия:
- Рассрочка по внесению платежей сроком до пятнадцати лет;
- Предоставляется возможно преждевременного погашения рассрочки;
- Регулярно вносимая сумма рассчитывается между внесением платы за аренду помещения и на оплату рассрочки;
- Подразумевается, что квартира может подорожать на тридцать процентов за срок действия соглашения.
Как должна проходить аренда дома с правом выкупа
Изначально сторонам участникам (продавец, покупатель и банк (при необходимости)), нужно грамотно составить договор аренды с последующим правом выкупа объекта недвижимости. Если у одной из сторон возникают затруднения на этом этапе, рекомендуется обратиться за квалифицированной помощью в соответствующую организацию, где помогут юридически правильно составить соглашение и объяснят его каждый пункт.
Когда договор будет составлен нужно будет запросить выписку из ЕГРН на арендуемую квартиру и убедиться, что сделка чистая. Покупатель может сделать запрос самостоятельно или воспользоваться услугами профессионалов, которые самостоятельно сделают необходимые запросы и предоставят готовые документы. Выписка же необходима, чтобы убедиться, что квартира не находится в качестве залогового имущества у банка или она не находится под арестом.
После этого нужно предоставить пакет документов в МФЦ:
- Ксерокопии договора (три штуки);
- Выписка из ЕГРН;
- Чек об оплате госпошлины;
- Заполнить соответствующее заявление.
Регистрация соглашения проводится в течение 7-10 суток, после чего возле объекта недвижимости, в базе, появляется отметка об обременении.
Когда продавец оплатит полную стоимость арендуемой квартиры, нужно будет повторно обратиться в МФЦ, предъявив необходимые доказательства о завершении выплат. Среди обязательных документов подразумеваются следующие:
- Чеки и квитанции о проводимых оплатах;
- Акт приёма-сдачи квартиры;
- Новую выписку из ЕГРН;
- Чек об оплате госпошлины.
Риски сторон участников сделки
Среди положительных моментов такого соглашения считаются:
- Гражданину, покупающему квартиру таким способом, предоставляется рассрочка, благодаря которой он можно вносить плату постепенно, не прибегая к банковским кредитам и дополнительным финансовым переплатам;
- У продавца появляется, своего рода, пассивный доход, в качестве регулярной оплаты по рассрочке;
- Участники договора могут производить оплату по удобному для них графику;
- Возможность внесения в договор пункта об отсрочке платежа, с согласия обеих сторон участников соглашения;
- Так как арендодатель и арендатор связаны соглашением, это предоставляет гарантии на неприкосновенность к недвижимости и его защиту от умышленной порчи.
Однако кроме положительных моментов, в таком виде сделки есть и отрицательные стороны, но они в основном касаются рисков для обеих сторон участников, так как право собственности на недвижимость передаётся не в период заключения договорных обязательств, а после внесения полной суммы.
Среди рисков для арендодателя выделяют следующие моменты:
- Стоимость квартиры на рынке недвижимости, пока вносится плата, может повыситься, а это значит, что продавец упускает более выгодную сделку. Обычно такие соглашения оформляются на период от пяти до десяти лет, реже до пятнадцати. За такой период времени стоимость квадратного метра обычно повышается, но согласно уже составленному договору на арендуемую недвижимость цена остаётся прежней;
- Недвижимость может использоваться покупателем не по её прямому назначению: сдаётся в наём третьим лицам или там проводится коммерческая деятельность;
- Повышение тарифов на оплату коммунальных взносов и налогов на недвижимость с течением времени может сгладить прибыли от сдачи квартиры в аренду. Такой риск может быть устранён договорённостью сторон о возможности тарификации взносов делая погрешность на экономическую ситуацию в регионе.
Среди собственников квартир такой договор не особо пользуется популярностью. Чаще владельцу проще и выгоднее сдавать помещение по обычному договору аренды, имея с такой сделки регулярный приток денежных средств и не передавая в будущем право собственности на имущество.
Среди недостатков для покупателей выделяют такие пункты, как:
- Если в соглашении есть возможность для продавца увеличить стоимость аренды и поднять общую цену на квартиру – он её воспользуется;
- В ситуации, когда собственник умирает до наступления того периода, как к покупателю перейдет право собственности на квартиру – арендатору придётся заключать новое соглашение, но уже с преемниками покойного. Есть риск, что условия договора могут стать хуже для покупателя. Вопросы с уже выплаченными взносами придётся также решать с наследниками покойного арендодателя;
- Внезапно может оказаться, что на квартиру был наложен арест или она стала выступать в качестве залогового имущества, для получения займа продавцом. Если продавец был объявлен банкротом – его квартира может быть изъята.
После всего вышесказанного, можно сказать, что подобные соглашения подвержены различным рискам. Обоюдные договорённости в основном подразумевают доверительные отношения сторон. Договор аренды с последующим выкупом недвижимости выгодно заключать между родственниками или гражданами у которых сложились длительные доверительные отношения.
Порчу или гибель арендуемой недвижимости с последующим выкупом можно отнести к дополнительным рискам, причём для обеих сторон. Рекомендуется включить в договор пункт об обязательной процедуре страхования квартиры, чтобы при форс-мажорных обстоятельствах продавец не смог обвинить в случившейся порче покупателя.
Противоправные действия с соглашением
Мошеннические действия могут присутствовать с обеих сторон участников. В основном это касается незаконной продажи недвижимости. Для того чтобы не попасть на уловку мошенников в первую очередь, нужно грамотно составить договор: включить в соглашение пункт о том, что на арендуемой квартире нет никаких обременений, оно не находится в залоге у банка и не готовится к продаже третьей стороне. Составленное соглашение рекомендуется зарегистрировать в соответствующей организации, чтобы в базе данных появилась отметка о совершённой сделке.
И если внезапно имущество будет перепродано до момента внесения полной оплаты – это будет уже уголовно-наказуемое действие. А если учесть стоимость недвижимости – противоправное действие в особо крупном размере.
