Договор уступки прав требования по ДДУ

Как продать права на объект недвижимости, который еще не был введён в эксплуатацию? А какому риску подвержен покупатель по соглашению уступки по ДДУ?  Что подразумевается под словосочетанием – договор уступки прав требования по ДДУ? А также что нужно делать, если гражданин заключил сделку ДДУ в строительстве, но спустя какой-то промежуток времени необходимость в покупке жилья отпала, произошла смена планов или просто деньги потребовались на что-то более необходимое? На эти и другие вопросы, касательно этой темы, попробуем дать более детальные ответы.

Договор уступки

В данном контексте употреблять термин «продать» будет немного неточно. Сделка купли-продажи может быть заключена только в том случае, когда недвижимость является личной собственностью продавца. А согласно договору ДДУ, дольщик приобретает не сам объект, а право требования передачи определенного соглашением объекта недвижимости.

Договор уступки права требования заключается в таких ситуациях, как:

• Срочно потребовались материальные средства, а период оплаты еще не настал;
• Должник затягивает с выплатой кредитных обязательств, а кредитор не может больше ждать.

Право требования передаётся другому заинтересованному лицу путем оформления договора уступки. В ГК РФ под договором уступки прав требования подразумевается «цессия». Гражданина, который передаёт это право называют «цедент», а тот, кто приобретает – «цессионарий».

На каких основания он возникает

Переход требований может быть произведён по сделке: две стороны пришли к договорённостям, заключили договор уступки и передали право требования от цедента к цессионарию. Кроме того, существует переход прав кредитора по закону, когда не потребуется оформлять договор:

• Смерть гражданина, которому кто-то задолжал финансовый долг – наследники покойного имеют законное основание потребовать вернуть задолженность;
• Компанию «поглотила» более крупная организация и забрала её право требования себе;
• В ситуации, когда страховая организация компенсирует ущерб пострадавшей стороне, после чего может выдвинуть требования к виновному (такой процесс называется «суброгацией»);
• Гражданин, выступавший в роли поручителя, вынужден выплачивать чужую задолженность, но взамен получает право стребовать с задолжавшего компенсацию своих расходов;
• Когда близкий родственник гражданина разрешил предоставить ему свою недвижимость для залога банку в обмен на получение кредита. Гражданин получает кредит, но не выплачивает его. Объект недвижимости у родственника изымают за долг перед кредитором. Залогодатель потерял имущество, но получил право стребовать с задолжавшего возмещение убытков.

Договор уступки в ДДУ

Договор уступки прав требования по ДДУ – это форма договора, где одна сторона передаёт право требования выполнения обязательств у третьей стороны. Эта сделка имеет юридическую силу только в тех ситуациях, когда покупка недвижимости осуществлялась в новостройке и применяется в отношении обязательств, которые возникли на основании соглашения участия в долевом строительстве.

Уступка прав требования по ДДУ может быть оформлена только в период между госрегистрацией соглашения и фактом подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Когда объект уже введен в эксплуатацию и на него имеется готовый подписанный акт приема-передачи, стороны сделки могут заключить только договор купли-продажи.

Уступка не может прекратить действие изначально составленного ДДУ – изменяются только стороны выполняющие обязательства. Это говорит о том, что в договоре будет сохранены все условия прежних договорённостей (сроки сдачи объекта, стоимость квартиры, гарантийные обязательства застройщика перед дольщиком). Все права и обязанности изначального инвестора, в полностью переходят к новому участнику долевого строительства.

Особенности цессии

Согласно ФЗ РФ № 214, установлен ряд некоторых особенностей уступки прав требования по ДДУ:

• Договор уступки должен обязательно пройти госрегистрацию. До периода регистрации переход прав не производится.
• Соглашение заключается только после госрегистрации договора участия в долевом строительстве. По законодательству РФ, право, подлежащее госрегистрации, появляется для третьих лиц с момента проведения такой регистрации. Это подразумевает, что может быть передано только право прошедшее регистрацию.
• Когда в роли цедента по соглашению выступает юр. лицо, тогда оплата суммы уступки прав производится только после проведения госрегистрации договора цессии. Пока не будет получен зарегистрированный договор на руки, оплата по договору цеденту не производится.
• Согласовывать уступку прав по ДДУ с застройщиком нет необходимости. Исключением является ситуация, когда в ДДУ имеется пункт, говорящий о том, что уступка требования не может быть проведена без получения согласия застройщика. Даже когда получение согласия застройщика на уступку не нужно, после того как договор уступки пройдёт регистрацию, цессионарий должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект недвижимости (составляется письменное уведомление на адрес застройщика + копия договора уступки).

Уступку права требования можно произвести только после оплаты суммы ДДУ или одновременно с переводом задолженности.

Прежде, чем приобретать право нужно удостовериться, что сумма соглашения была произведена в полном объёме. Если этого не произошло, тогда нужно оформить перевод задолженности. Согласно нормам гражданского законодательства РФ, перевод задолженности, требует согласия застройщика, в противном случае договор признаётся недействительным.

Регистрация договора

Чтобы пройти регистрацию договора уступки прав по ДДУ в Росреестре, нужно будет предоставить следующий пакет документации:

• Документы цедента и цессионария;
• Согласие застройщика на цессию (по необходимости);
• Документ, где подтверждена оплата по соглашению или документация, подтверждающая одновременный перевод задолженности;
• ДДУ, права по которому переуступаются;
• Согласие кредитора (когда недвижимость приобреталась в кредит);
• Нотариально заверенное согласие супруга сторон соглашения, когда права требования находятся в общей собственности либо приобретаются в общую собственность;
• Согласие ООП, когда права по договору уступает лицо не достигшее совершеннолетнего возраста.

Период регистрации составляет не более семи рабочих дней, если документы подались в Росреестр лично или не более девяти рабочих дней – через МФЦ.

Памятка для покупателя

Самыми распространенными являются договоры уступки, которые заключают работающие на объекте организации-подрядчики, с которыми застройщик рассчитался правами на будущие жилые помещения. Если права по соглашению передает юр. лицо, оплата за уступку должна быть совершена только после проведения госрегистрации договора. Такие правила были установлены, чтобы была возможность защитить права дольщика от возможных материальных потерь. Цессионарию рекомендуется, даже при заключении цессии между двумя физ. лицами проводить окончательный расчёт после проведения процедуры регистрации сделки.

Когда предыдущий дольщик приобретал объект недвижимости в ипотеку, тогда нужно получить на проведение сделки согласие банка, выдавшего кредит, на переуступку прав по ДДУ. Банк даст своё согласие при условии, что покупатель предоставит часть материальных средств напрямую. Кроме того, банк может предоставить покупателю кредит для оплаты. В обоих случаях, схема действий при уступке будет усложнена.

Если к ДДУ был открыт эскроу-счёт (счёт в банке, который используют, чтобы уменьшить риски при оформлении сделок), все права на него перейдут к новому дольщику одновременно с регистрацией договора.

Какие существуют риски

Договор уступки имеет больше рисков для покупателя, чем просто оформленный ДДУ. Самыми распространенными рисками являются:

• Главный ДДУ может быть не оплачен или не прошел госрегистрацию;
• Объект недвижимости не проверен надлежащим образом (лицо, выступающее в роли продавца, первоначально хотел перепродать недвижимость по переуступке);
• Продавец оказался банкротом. Новый дольщик в такой ситуации может лишиться не только недвижимости, но и денег.

Чтобы снизить риски, кроме стандартной проверки застройщика и объекта недвижимости, в случае договора уступки, нужно дополнительно удостовериться в том, что:

• ДДУ заключал собственник квартиры;
• Договор прошёл регистрацию в Росреестре;
• Удостовериться, что соглашение в действительности является ДДУ, а не посторонним видом договора. Законом не запрещено заключать ДДУ между юр. лицами. Между застройщиком и подрядчиком могут быть заключено другое соглашение – инвестиционная, подрядная и прочие. Согласно законодательству РФ, передача прав по такому виду договора физ. лицу не может быть проведена;
• Между продавцом и застройщиком была произведена оплата в полном объёме. Обе стороны должны предоставить все финансовые документы, подтверждающие этот факт. Если жильё по переуступке продавал подрядчик, нужно будет предъявить более объёмный пакет документации (потребуются акты и соглашения о зачете). Рекомендуется иметь копии всей имеющейся документации, которая сможет послужить доказательством на случай возникновения судебного спора;
• Когда уступка не является первой, необходимо удостовериться, что прошлые соглашения были уже оплачены.

Только правильно оформленный, полностью подписанный и прошедший госрегистрацию в Росреестре договор, сможет сделать нового покупателя недвижимого имущества полноправным дольщиком. А проведение тщательного анализа всех предоставляемых на подпись документов позволит избежать возникновения неприятных ситуаций.

На что стоит обратить внимание

При заключении договора цессии, необходимо заострить внимание на следующих моментах:

• Согласно договору цессии, новому владельцу будут переданы те же права, что были у первого дольщика. Количество прав между физ. и юр. лицами-дольщиками – имеют несколько отличий. Если гражданин приобретает право требования у юр. лица, недобросовестный застройщик может воспользоваться этой ситуацией для достижения собственных корыстных целей. При покупке прав по договору уступки по ДДУ дольщику нужно внимательно изучить стоимость ДДУ, а не только на сумму уступаемых прав, указанных в соглашении. Именно эту сумму дольщик имеет право потребовать в случае, если надумает расторгнуть ДДУ. Кроме того, именно от этой суммы будет производиться начисление штрафных санкций за просрочку передачи недвижимости. Застройщик может воспользоваться этим пунктом при оспаривании размера неустойки, в случае нарушения срока передачи объекта (размер неустойки, на которую может претендовать физ. лицо, в два раза выше, чем та, что полагается юр. лицу – дольщику);
• Когда застройщик продаёт все строящиеся объекты недвижимости через аффилированное лицо по договору уступки прав требования – эти действия должны вызвать подозрения у будущего дольщика. В такого рода схемах существует риск того, что застройщик не станет выполнять свои обязательства по выплате неустойки, возврату материальных средств и прочее (из-за отсутствия финансовых средств у застройщика, так как их обычно получает юр. лицо или физ. лицо-посредник. Застройщик и посредник, в таких ситуациях, между собой производят расчёт оформляя акты зачета взаимных требований);
• Пока гражданину не будет передано право требования цедент может провести дополнительные сделки к договору с застройщиком (продлить срок сдачи объекта недвижимости и прочее). Так как гражданину переходят права и обязанности первого кредитора дольщика, такая дополнительная сделка будет сохранять юридическую силу. Такая ситуация может дать повод, чтобы попытаться оспорить договор цессии, но не позволит изменить ранее установленные договором отношения с застройщиком.

Порядок приобретения жилья по соглашению

Когда в роли первого инвестора выступает подрядчик, тогда работает простая схема приобретения жилья: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты покупаемых объектов.

Покупателю при заключении договора нужно проверить:

• ДДУ;
• Договор подряда;
• Документацию, где подтверждается выполнение подрядных работ;
• Соглашение о зачете стоимости работ;
• Справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и проведении зачета.

Если между застройщиком и подрядчиком заключено соглашение подряда либо поставки материалов, но при этом договор уступки заключается с застройщиком, оплата производится на адрес поставщика или подрядчика (основанием является трехстороннее соглашение, заключаемое между застройщиком, подрядчиком и третьей стороной-участником долевого строительства). Согласно трёхстороннему договору, исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица который производит оплату в пользу подрядчика. В это же время, подрядчик должен предоставить покупателю финансовый документ и справку из банка о переводе денежных средств на счет организации-подрядчика. После чего застройщику нужно предоставить справку о том, что оплата была признана и задолженность по объекту соглашения была погашена полностью.

Когда производится заключение договора уступки права требования по ДДУ нужно предъявлять только оригиналы всей необходимой документации.

Как нужно производить оплату по договору

В ФЗ РФ упоминается, что договор по уступке права требования заключается только после внесения финансовых средств в полном объёме или задолженность официально переводится на нового участника долевого строительства.

Если была внесена вся сумма сразу, переход права к заинтересованному лицу происходит без согласия застройщика (исключением являются случаи, которые предусмотрены в договоре).

Если сумма была внесена не полностью, тогда у нового участника долевого строительства появляется право требования только в том объеме, в котором была произведена оплата первоначального участника. Кроме того, новый участник параллельно принимает на себя обязательства по оплате оставшейся суммы задолженности, согласно ДДУ. При возникновении такой ситуации, в период заключения сделки по уступке права требования необходимо будет получить согласие застройщика (в письменном виде).