Договор уступки права требования по ДДУ: образец

Приобретение жилой площади в доме, который только строится по договору долевого участия  — распространённая ситуация на сегодняшний день. Это связано с привлекательной стоимостью на самом старте, ведь готовое жилье стоит в разы дороже. Согласно статистике рынка жилья, в среднем, приобрести квартиру на этапе котлована стоит на 20-35% дешевле, чем в готовом доме.

Именно поэтому сегодня так популярен этот тип договоров.

Вместе с тем, поскольку само долевое участие подразумевает вложения на разных этапах строительства, но, как правило в самом его начале, срок действия такого договора составляет от нескольких месяцев, до нескольких лет.

За это время у покупателя или его семьи могут измениться обстоятельства или могут потребоваться деньги. Покупатель по ДДУ, который столкнулся с такой ситуацией имеет право уступить свой договор долевого участия другому лицу. Как это сделать подробнее поговорим сегодня.

ЧТО ТАКОЕ ДДУ

Для начала поговорим о том, что такое сам договор ДДУ.

В случае, если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, покупка будет совершена по ДДУ, поскольку строящийся дом – это объект незавершенного строительства, не поставленный на кадастровый учет, а, соответственно, передать право собственности на такой объект застройщик не может до окончания строительства, выделения в кадастровом смысле объектов недвижимости и их последующей передачи собственникам.

Существует несколько видов договоров на покупку жилья в готовом или строящемся доме:

ПДКП – так называемый предварительный договор купли-продажи. Он фактически фиксирует намерения сторон заключить основной договор. В предварительном договоре прописываются все существенные условия будущей сделки: размер квартиры, стоимость, ее существенные качественнее характеристики (планировка, коммуникации и пр.), а также срок предполагаемого строительства, в соответствии с разрешением на строительство.

ДКП — договор купли-продажи. Как правило, он применим в ситуации, когда дом уже сдан, имеет свой адрес (новый или вторичное жильё). Этот договор является основным, поскольку в рамках купли-продажи объекта недвижимости происходит передача прав и их регистрация в ЕГРП.

ДДУ — это договор долевого участия, подразумевающий собой покупку жилья до его ввода в эксплуатацию. По этому договору покупатель передаёт денежные средства застройщику, чтобы он мог использовать их для строительства. Тем самым, покупатель приобретает долю объекта строительства.

ПЛЮСЫ ДДУ

1. Высокая надежность такого типа договоров, т.к. дольщики подпадают поз защиту федерального закона о долевом строительстве (ФЗ, который предусматривает неустойку за задержку сроков сдачи, предоставляет защиту дольщикам от «недостроя» и  предъявляет требование к качеству объекта и т.п.);
2. Договор всегда регистрируется в Росреестре. К слову, регистрации подлежат оба договора, о которых идёт речь в статье;
3. Все параметры указаны, и застройщик не может отойти от них;
4. В случае заморозки или прекращения стройки, денежные средства вернут;
5. Гарантия на объект (предусматривает устранения строительных недостатков).

МИНУСЫ ДДУ

Особая проблема таких договоров — это сроки, которые зачастую застройщики нарушают, отодвигая их. В данном случае, покупатель в праве требовать неустойку, однако на начальном этапе лучше все же проверить тщательно застройщика, изучив информацию о нем и проверив документы на строительство данного объекта.

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ

Иван Сергеевич заключил договор долевого участия с ООО «СТРОИТЕЛЬСТВО», но, не дождавшись окончания строительства дома и сдачи квартир в эксплуатацию, вынужден был переехать в другую страну. По этой причине переуступил свои права Виктору Юрьевичу, который на данный момент является новым покупателем (дольщиком). В данном случае, первый не продаёт квартиру, а уступает свои права на требования к застройщику, так как квартиры ещё нет.

Таким образом, договор уступки прав требования по ДДУ — это договор, при котором возможно переуступить свои требования к застройщику с момента регистрации ДДУ в Росреестре и до введения дома в эксплуатацию и сдачи квартир.

СУТЬ ДОГОВОРА УСТУПКИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

◦    При уступке права требования расторжение или прекращение ДДУ не произойдёт, изменятся только стороны в обязательствах;

◦    Основные условия прежнего договора останутся неизменными (сроки, стоимость и гарантия);

◦    Права старого участника отношений перейдут к новому в том же объёме и на тех же основаниях, на каких были установлены изначально;

◦    Первоначальный участник передаёт права новому и отвечает только за действительность этих требований, но не за их исполнением застройщиком.

Для заключения такого договора согласование или разрешения застройщика не требуется.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ДУ:

1. Зарегистрированный в Росеестре ДДУ;
2. Документ-основание, которым подтверждается внесение платы по первоначальному ДДУ (справка от застройщика об оплате, а также первичные платежные документы, включая ордер о поступлении денежных средств на счёт застройщике, выписку из банка первоначального инвестора, поручение с отметкой банка о платеже);
3. Документ, подтверждающий права продавца на объект долевого строительства;
4. Согласие супруга (нотариальное), если таковой имеется;
5. Согласие или информированное согласие застройщика, поскольку в данном случае происходит замена стороны договора ДУ, в результате которой застройщик будет нести обязанности перед новым собственником, поэтому его обязательно необходимо уведомить о такой сделке.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УСТУПКИ

◦    Название объекта (в т.ч. полный адрес с указанием улицы и квартиры);

◦    Стоимость уступки прав;

◦    Сроки;

◦    Условие о выполнении обязательств перед застройщиком;

◦    Информация о первоначальном ДДУ.

РИСКИ

Необходимо обратить внимание, что по договору уступки по ДДУ будут передаваться не только права по определению, но и обязанности, соответственно в случае частичной уплаты первоначального дольщика, остаток долга будет гасить новый дольщик по договору.

Однако в случае, если уступка прав производится без перевода долга застройщику, то первоначальный дольщик обязан предоставить справку о том, что он внёс оплату полностью.

По сути, уступка прав требований по ДДУ не является продажей готовой полноценной жилой площади, это лишь перепродажа квартиры в строящемся доме, который пока не сдан. Для совершения данной сделки необходимо составить соглашение, при котором новый участник принимает на себя все права и обязанности по заключенному ранее договору в том виде, в каком он был заключен с предыдущим дольщиком, без возможности их изменить. Заключительным шагом будет уведомления застройщика о том, что произошла уступка прав и обязательства по передаче жилого помещения он теперь несёт перед другим лицом. С момента регистрации договора по переуступке прав старый покупатель больше не обладает правами на квартиру в строящемся доме.

Договор уступки права требования по ДДУ образец скачать бесплатно вы можете здесь или в разделе «Образцы документов» на нашем сайте.

В галерее ниже вы можете ознакомиться с содержанием документа.