Приобретение жилой площади в доме, который только строится по договору долевого участия — распространённая ситуация на сегодняшний день. Это связано с привлекательной стоимостью на самом старте, ведь готовое жилье стоит в разы дороже. Согласно статистике рынка жилья, в среднем, приобрести квартиру на этапе котлована стоит на 20-35% дешевле, чем в готовом доме.
Именно поэтому сегодня так популярен этот тип договоров.
Вместе с тем, поскольку само долевое участие подразумевает вложения на разных этапах строительства, но, как правило в самом его начале, срок действия такого договора составляет от нескольких месяцев, до нескольких лет.
За это время у покупателя или его семьи могут измениться обстоятельства или могут потребоваться деньги. Покупатель по ДДУ, который столкнулся с такой ситуацией имеет право уступить свой договор долевого участия другому лицу. Как это сделать подробнее поговорим сегодня.
ЧТО ТАКОЕ ДДУ
Для начала поговорим о том, что такое сам договор ДДУ.
В случае, если вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме, покупка будет совершена по ДДУ, поскольку строящийся дом – это объект незавершенного строительства, не поставленный на кадастровый учет, а, соответственно, передать право собственности на такой объект застройщик не может до окончания строительства, выделения в кадастровом смысле объектов недвижимости и их последующей передачи собственникам.
Существует несколько видов договоров на покупку жилья в готовом или строящемся доме:
ПДКП – так называемый предварительный договор купли-продажи. Он фактически фиксирует намерения сторон заключить основной договор. В предварительном договоре прописываются все существенные условия будущей сделки: размер квартиры, стоимость, ее существенные качественнее характеристики (планировка, коммуникации и пр.), а также срок предполагаемого строительства, в соответствии с разрешением на строительство.
ДКП — договор купли-продажи. Как правило, он применим в ситуации, когда дом уже сдан, имеет свой адрес (новый или вторичное жильё). Этот договор является основным, поскольку в рамках купли-продажи объекта недвижимости происходит передача прав и их регистрация в ЕГРП.
ДДУ — это договор долевого участия, подразумевающий собой покупку жилья до его ввода в эксплуатацию. По этому договору покупатель передаёт денежные средства застройщику, чтобы он мог использовать их для строительства. Тем самым, покупатель приобретает долю объекта строительства.
ПЛЮСЫ ДДУ
- Высокая надежность такого типа договоров, т.к. дольщики подпадают поз защиту федерального закона о долевом строительстве (ФЗ, который предусматривает неустойку за задержку сроков сдачи, предоставляет защиту дольщикам от «недостроя» и предъявляет требование к качеству объекта и т.п.);
- Договор всегда регистрируется в Росреестре. К слову, регистрации подлежат оба договора, о которых идёт речь в статье;
- Все параметры указаны, и застройщик не может отойти от них;
- В случае заморозки или прекращения стройки, денежные средства вернут;
- Гарантия на объект (предусматривает устранения строительных недостатков).
МИНУСЫ ДДУ
Особая проблема таких договоров — это сроки, которые зачастую застройщики нарушают, отодвигая их. В данном случае, покупатель в праве требовать неустойку, однако на начальном этапе лучше все же проверить тщательно застройщика, изучив информацию о нем и проверив документы на строительство данного объекта.
ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ
Иван Сергеевич заключил договор долевого участия с ООО «СТРОИТЕЛЬСТВО», но, не дождавшись окончания строительства дома и сдачи квартир в эксплуатацию, вынужден был переехать в другую страну. По этой причине переуступил свои права Виктору Юрьевичу, который на данный момент является новым покупателем (дольщиком). В данном случае, первый не продаёт квартиру, а уступает свои права на требования к застройщику, так как квартиры ещё нет.
Таким образом, договор уступки прав требования по ДДУ — это договор, при котором возможно переуступить свои требования к застройщику с момента регистрации ДДУ в Росреестре и до введения дома в эксплуатацию и сдачи квартир.
СУТЬ ДОГОВОРА УСТУПКИ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
◦ При уступке права требования расторжение или прекращение ДДУ не произойдёт, изменятся только стороны в обязательствах;
◦ Основные условия прежнего договора останутся неизменными (сроки, стоимость и гарантия);
◦ Права старого участника отношений перейдут к новому в том же объёме и на тех же основаниях, на каких были установлены изначально;
◦ Первоначальный участник передаёт права новому и отвечает только за действительность этих требований, но не за их исполнением застройщиком.
Для заключения такого договора согласование или разрешения застройщика не требуется.
ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ДУ:
- Зарегистрированный в Росеестре ДДУ;
- Документ-основание, которым подтверждается внесение платы по первоначальному ДДУ (справка от застройщика об оплате, а также первичные платежные документы, включая ордер о поступлении денежных средств на счёт застройщике, выписку из банка первоначального инвестора, поручение с отметкой банка о платеже);
- Документ, подтверждающий права продавца на объект долевого строительства;
- Согласие супруга (нотариальное), если таковой имеется;
- Согласие или информированное согласие застройщика, поскольку в данном случае происходит замена стороны договора ДУ, в результате которой застройщик будет нести обязанности перед новым собственником, поэтому его обязательно необходимо уведомить о такой сделке.
СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УСТУПКИ
◦ Название объекта (в т.ч. полный адрес с указанием улицы и квартиры);
◦ Стоимость уступки прав;
◦ Сроки;
◦ Условие о выполнении обязательств перед застройщиком;
◦ Информация о первоначальном ДДУ.
РИСКИ
Необходимо обратить внимание, что по договору уступки по ДДУ будут передаваться не только права по определению, но и обязанности, соответственно в случае частичной уплаты первоначального дольщика, остаток долга будет гасить новый дольщик по договору.
Однако в случае, если уступка прав производится без перевода долга застройщику, то первоначальный дольщик обязан предоставить справку о том, что он внёс оплату полностью.
По сути, уступка прав требований по ДДУ не является продажей готовой полноценной жилой площади, это лишь перепродажа квартиры в строящемся доме, который пока не сдан. Для совершения данной сделки необходимо составить соглашение, при котором новый участник принимает на себя все права и обязанности по заключенному ранее договору в том виде, в каком он был заключен с предыдущим дольщиком, без возможности их изменить. Заключительным шагом будет уведомления застройщика о том, что произошла уступка прав и обязательства по передаче жилого помещения он теперь несёт перед другим лицом. С момента регистрации договора по переуступке прав старый покупатель больше не обладает правами на квартиру в строящемся доме.
Договор уступки права требования по ДДУ образец скачать бесплатно вы можете здесь или в разделе «Образцы документов» на нашем сайте.
В галерее ниже вы можете ознакомиться с содержанием документа.
