Выселение из ипотечной квартиры

Приобретение объекта недвижимости в ипотеку для некоторых граждан и семей является чуть ли не единственным вариантом покупки собственного жилья.

Кредитное соглашение составляется на продолжительный период времени, так как подразумевает заём крупной денежной суммы у банка. Период выплаты ипотеки в среднем составляет от десяти до двадцати лет, за это время у заёмщика могут появиться непредвиденные обстоятельства (серьёзное заболевание, потеря дохода или работы, получение инвалидности I или II группы и так далее). Задолженность по кредитным обязательствам может послужить поводом к выселению должника и его членов семьи из квартиры.

Какие группы населения подлежат выселению, и каким образом можно этого избежать? Ответы на эти вопросы стоит разобрать более детально.

Возможно ли выселение из ипотечной квартиры

Ипотека – это кредит на приобретение недвижимости, обязательным условие которого становится залог на приобретаемый объект. То есть, в период приобретения квартиры по ипотечному кредиту, она попадает в залоговое имущество кредитодателя, в качестве обеспечения исполнения условий кредитного соглашения.

Собственник регистрирует квартиру в Росреестре, где указывается обременение (недвижимость была куплена по ипотечному кредиту). Когда ипотека будет выплачена в полном объёме, обременение снимается.

Пока задолженность по ипотеке не будет погашена, в случае невыполнения обязательств заёмщиком по кредиту, банк вправе направить исковое заявление в суд на взыскание, в свою пользу, залоговой квартиры. Это может привести к выселению должника из ипотечной квартиры. Такие меры применяются в отношении лиц, которые на протяжении длительного периода времени не вносили денежные средства по указанным в договоре срокам. Жилой объект изымается и проводится его реализация на торгах. Денежные средства, полученные с продажи недвижимости, идут на погашение задолженности.

Квартира была единственным жильём

Даже если квартира, купленная по ипотечному кредиту, была единственным объектом недвижимости должника – это не является препятствием для её изъятия у должника.

Изъятие единственного жилья у должника осуществляется только через суд. И если заёмщик не предоставит судье доказательства непредвиденных обстоятельств, послуживших образованию задолженности, суд вынесет решение в пользу банка на изъятие залоговой квартиры.

Доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему

То, что у должника есть несовершеннолетние дети, не является препятствием для изъятия объекта недвижимости, находящейся в залоге. Кредитодатель имеет законные основания настаивать на выселении ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста из квартиры, купленной в ипотеку. После реализации квартиры на торгах, под выселение попадают все члены семьи.

Чтобы защитить интересы несовершеннолетнего, привлекаются ООиП, а также должностных лиц из прокуратуры. В их задачу входит – проследить, чтобы кредитодатель не допускал нарушений в период выселения семьи из объекта недвижимости, купленного в ипотеку.

Если у должника имеются уважительные причины и неопровержимые доказательства, что задолженность образовалась вследствие независящих от него обстоятельств – ему может быть предоставлена отсрочка до двенадцати месяцев.

Были использованы средства из материнского капитала

Расплатиться за недвижимость можно с помощью материнского капитала: не только в качестве первоначального взноса по кредиту, но и в качестве погашения основной задолженности и процентов по ней.

То, что на покупку ипотечной недвижимости были использованы средства из материнского капитала – не будет в суде расцениваться в качестве смягчающего обстоятельства. При образовании крупной задолженности или систематическому уклонению от внесения денежных средств, кредитодатель имеет законное право подать в суд исковое заявление на изъятие квартиры в счёт погашения долга.

Кредитодатель может получить отказ в изъятии квартиры у должника, если тот предъявил обоснованные доказательства того, что послужило образованию долга (болезнь, потеря работы и так далее). В таком случае оплата ипотечного кредита за счёт средств материнского капитала рассматривается в пользу заёмщика.

Как проходит выселение

Рассмотрением вопроса о выселении должника из квартиры, взятой в ипотеку, занимается суд. Процесс делится на несколько этапов:

• Кредитодатель находит задолженность по ипотечному кредиту, которая не выплачивается уже продолжительное время (три месяца и более);
• На имя должника отправляется письменная претензия с просьбой погасить образовавшуюся задолженность за установленный период времени;
• Банк в отношении должника предлагает несколько выходов мирного урегулирования конфликта (кредитные каникулы, реструктуризация, отсрочки и так далее);
• В случае, если должник игнорирует все предыдущие пункты и не идёт на контакт с банком, кредитодатель подаёт в суд исковое заявление о взыскании задолженности и изъятии недвижимости в счет оплаты задолженности;
• Если суд выносит положительное решение в пользу истца, объект недвижимости подлежит реализации на торгах;
• Должнику даётся некоторый период, чтобы покинуть занимаемую квартиру.

Если имущество должника не получается продать, оно становится собственностью кредитодателя. После чего, банк самостоятельно решает дальнейшую судьбу недвижимости.

Прежде чем банк обратиться с иском в суд, он должен в обязательном порядке уведомить должника о возникшей задолженности. Если этого не было сделано, иск может быть отклонён. В письменной претензии должна быть указана итоговая сумма долга и период для его закрытия. После получения должником уведомления, ему предоставляется конкретно установленный срок, чтобы полностью рассчитаться с кредитодателем.

Как проходят торги

Когда суд выносит вердикт в пользу кредитодателя, дальнейшие действия по аресту и изъятию ипотечной недвижимости занимаются судебные приставы.

Исполнительное производство в среднем продолжается от двух до девяти месяцев. В исполнительное производство входит:

• Арест объекта недвижимости;
• Выставление помещения на торги;
• Процесс торгов и продажа изъятой квартиры;
• Возвращение денежных средств кредитодателю;
• Оплата расходов по исполнительному производству;
• Остаток денежных средств возвращается заёмщику.

Оплата расходов по исполнительному производству

Когда суд выносит решение в пользу истца (банка), на ответчика (должника) возлагается оплата дополнительных расходов. В процессе продажи недвижимости через торги, заёмщик должен произвести следующие выплаты:

• Оплата процентов по кредитной задолженности;
• Произвести возврат госпошлины кредитодателю;
• Исполнительный сбор 7% от основного долга;
• Оплата расходов на проведение торгов;
• Оплата эксперта-оценщика недвижимости;
• Потери в стоимость объекта недвижимости при реализации через торги.

Кто обладает правом на выселение

Когда судья оглашает окончательное решение суда, выдаётся исполнительный лист. Эта бумага передаётся в распоряжение судебному приставу. Пристав занимается возбуждением исполнительного производства, согласно закону от 02.10.2007 г. № 229 ФЗ РФ.

Задолжавшему высылается письменное уведомление с просьбой освободить занимаемую недвижимость. На процедуру добровольного выселения из квартиры, отводится до десяти суток. В случае, когда жильцы игнорируют требование, устанавливается новый срок и происходит начисление исполнительского сбора. После этого выселение из квартиры проводится в принудительном порядке. В период выселения должны присутствовать органы правопорядка и понятые. Если должник отказывается пустить уполномоченных лиц в помещение, вызываются сотрудники МЧС.

При необходимости, пристав может пойти навстречу должнику и помочь с транспортировкой или местом для сохранности вещей. На время поиска другого жилого помещения имущество задолжавшего будет находиться у пристава, но не позже, чем через два месяца должник должен его забрать.

Каким образом можно избежать выселения

Для банка выселение жильцов из ипотечной квартиры не является выгодным выходом из ситуации. Поэтому он ищет пути для мирного урегулирования конфликта.

Должнику могут быть предложены следующие варианты выхода из трудного положения:

• Произвести реструктуризацию долга – ежемесячные выплаты уменьшаются, но увеличивается период действия договора;
• Предлагается взять кредитные каникулы– должник освобождается от внесения платежей на период до шести месяцев для возможности поправить сложное материальное положение;
• Часть долга может быть списана – по усмотрению банка, часть процентов, неустойки и штрафов может быть списана;
• Гражданин попадает под госпрограмму– субсидирование ипотеки, материнский капитал, военная ипотека.

Если у должника есть обоснованные причины, послужившие образованию задолженности, кредитодатель, чаще всего идёт ему на встречу и предоставляет некоторые уступки. Но для этого потребуется предъявить доказательства, что заёмщик не мог производить оплату из-за того, что: потерял работу, тяжело заболел, снизился уровень дохода, заёмщик вышел на пенсию.

Почему стоит воспользоваться кредитными каникулами

Причины, чтобы воспользоваться кредитными каникулами:

• Потеря работы;
• Заработная плата снизилась на треть, на выплату ипотечного кредита приходится 50% доходов;
• Стали временно недееспособны;
• Получили 1 или 2 группу инвалидности;
• В семье появились новые иждивенцы.

Чтобы получить ипотечные каникулы, достаточно соответствовать одному из пяти пунктов.

Когда выселять не имеют права

Согласно ст. 54 ч.1 ФЗ РФ, жильё, приобретённое в ипотеку, не могут забрать, если:

• Задолженность по кредиту меньше 5% от стоимости недвижимости;
• Долг по кредиту менее трёх месяцев.

В ситуации, когда кредитозаемщик не производит своевременную оплату систематически, нарушая сроки, указанные в договоре больше трёх раз в течение одного года, недвижимость имеют право изъять даже когда задолженность незначительная.

Заключение

Подводя итог, можно сказать, что согласно законодательству РФ, должника, имеют право выселить из квартиры, купленной в ипотеку, если он систематически не производит оплату по кредиту. В качестве смягчающих обстоятельств суд может счесть только незначительный размер долга по кредиту или маленький период просрочки.

Должник не освобождается от ответственности (выселения из квартиры) даже в ситуациях, когда:

• Ипотечное жильё было единственной недвижимостью должника;
• В квартире проживают дети, не достигшие совершеннолетнего возраста;
• Квартира была куплена за материнский капитал.